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松茂御城

1：项目最新消息（特价清盘，价格实惠）

光明凤凰城塘尾，松茂御城于2022年11月11日取证入市，本次推出1栋A/B/C栋，共279套房源，面积82-84-86㎡的3房1卫，88-89㎡的3房2卫户型，备案均价4.69万/㎡，备案单价3.95-5.24万/㎡，总价334-462万/套

已经是现房，精装交付。按照之前价格，开发商只打了9.X折，这次，开发商也扛不住了，也给出了85折优惠，折后价格如下，除了折扣外，还有额外媒体返利，具体可以扫码预约获取！

82㎡的3房2厅1卫，折后总价284万~312万/套，单价3.46~3.80万/㎡。

84㎡的3房2厅1卫，折后总价328-334万/套，单价3.9-3.97万/㎡。

86㎡的3房2厅1卫，折后总价289-321万/套，单价3.73-4.04万/㎡。

88㎡的3房2厅2卫，折后总价311-393万/套，单价3.5-4.46万/㎡。

89㎡的3房2厅2卫，折后总价317-345万/套，单价3.56-3.87万/㎡。

2：项目基础信息及区位介绍

松茂御城雅苑，位于深圳市光明区凤凰街道塘尾社区松白路与东明大道交汇处北侧约200米，前身为塘尾沙头面工业区地块更新单元，作为轨道13号线车辆段综合开发项目的核心区域，周边是百万级别的旧改大开发项目，未来前景值得期待。

松茂御城雅苑，由松茂集团开发，总占地面积约4.53万㎡，总建筑面积约29.78万㎡，容积率4.67，绿化率40%，共分2期开发打造，后期将会有风雨连廊连接在一起，总规划2130户，停车位2321个，车位占比约1：1.09。

目前首推的一期，总占地面积约1.4万㎡，总建筑面积约10.21万㎡，共由4栋住宅组成，其中1栋A/B座住宅33F，1栋C座住宅32F，2栋公寓32F，共规划905户，其中商品房279套，回迁房112套，公租房124套，另外还有390套商务公寓，停车位773个。

二期总建筑面积约20.74万㎡，计容建筑面积约14.24万㎡，共由9栋总高32F的住宅组成，另外还规划有1所9班制幼儿园，总规划1225户，全部是商品房，回迁房暂不确定，小区还规划了菜市场，公交首末站，社区服务中心等，停车位1548个。

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3：项目平面图及户型介绍

82㎡的3房2厅1卫（1栋C座01户型），设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.6米开间，三开间朝南，动静分区，L型厨房，得房率：77.27%（不含赠送），阳台西南朝向。

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84㎡的3房2厅1卫（1栋A座03户型），设计的是竖厅格局，客厅3.6米开间，动静分区，一字型型厨房，还带1个小生活阳台，卫生间三段式分离设计，得房率：79.62%（不含赠送），阳台东南朝向。

86㎡的3房2厅1卫（1栋C座01户型），设计的是竖厅格局，客厅3.6米开间，动静分区，三开间朝南，L型厨房，还带1个生活阳台，得房率：77.27%（不含赠送），阳台西南朝向。

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88㎡的3房2厅2卫（1栋C座05户型），设计的是竖厅格局，客厅3.8米开间，动静分区，三开间朝南，主卧大套间设计，L型厨房，还带1个生活阳台，得房率：77.27%（不含赠送），阳台东南朝向。

88㎡的3房2厅2卫（1栋A/B座01.02户型），设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.8米开间，动静分区，主卧大套间设计，U型厨房，得房率：79.61%（不含赠送），阳台主朝西北向。

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89㎡的3房2厅2卫（1栋C座03户型），设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.6米开间，动静分区，主卧大套间设计，超大L型厨房，得房率：77.27%（不含赠送），阳台主朝东南向。

4：项目周边配套一览

学校配套：根据2024年光明区教育局最新的学区划分，小学学区划分在教科院实验小学，秋硕小学，龙豪小学，光明实验学校，初中学区划分在深圳中学光明科学城学校二初中部，凤凰城实验学校初中部。

另外在润雅园旁边还规划了一所深圳实验学校塘尾第一学校，已经也是在学区范围内，该校是1所九年制公办54班学校，可以提供2520个学位，计划在2026年秋季投入使用。

交通配套：松茂御城紧挨着松白路主干道，周边还有东明大道，光明大道，沈海高速，深圳外环高速，南光高速，龙大高速等交通要道。

目前距离在建的13号地铁线“月亮路站”约400米，3站到光明城站，5站到石岩上屋站，计划在2025年通车运营。

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商业配套：项目自带4.6万㎡的底商商业，周边润宏城规划了万象商业，在20分钟车程范围内还有光明最大的蓝鲸世界购物中心，万达广场，包括公明最好的大仟里购物中心。

5：项目综合测评

6：项目置业建议（推荐指数五颗星）

深圳光明区松茂御城一期置业建议 （截至2025年4月最新信息整理）

一、项目概况

松茂御城位于光明区公明街道松白路与碧塘路交汇处，总占地面积约4.5万㎡，总建筑面积约29.8万㎡，分两期开发。一期为现房住宅，2024年8月交付，容积率4.85，绿化率40%

由4栋32-33层高层组成，共279套商品房（含回迁房、公租房及公寓）。户型以建面约82-89㎡三房为主，得房率高达77%-80%，客厅开间3.6-3.8米，主卧套间设计，精装交付。

核心亮点：现房优势：即买即住，降低烂尾风险。

交通规划：距离在建地铁13号线月亮路站约400-600米，1站直达凤凰城，未来可换乘6号线通达福田、南山。

生态资源：紧邻58万㎡明湖城市公园、茅洲河碧道等，周边规划多座大型公园。

二、板块优劣势分析

优势：

1. 发展潜力大：光明科学城定位为“世界级科研基地”，区域享受政策红利，未来旧改（如13号线车辆段片区）将提升城市界面。

2. 教育资源优质：对口深圳实验光明学校、光明区外国语学校等，规划新增2所54班九年一贯制学校（2026年投用）。

3. 商业配套完善：3公里内有蓝鲸世界、万达广场、光明大仟里等，自带1.75万㎡商业（在建）。

劣势：

1. 交通依赖自驾：地铁13号线预计2025年通车，当前通勤需依赖公交或自驾，高峰期可能拥堵。

2. 周边环境待改善：西、北侧为村民房和厂房，城市界面老旧，旧改周期较长。

3. 商业体量有限：自带商业尚在建设，需依赖外部商圈。

三、项目优缺点总结

优点：

现房+高得房率：使用率接近100%，适合刚需及改善型家庭。

交通升级潜力：地铁13号线开通后，通勤南山、福田更便捷。

生态宜居：多公园环绕，居住环境舒适。

缺点：

居住人群混杂：一期含回迁房、公租房，社区氛围复杂。

部分户型设计不足：如房间无飘窗，影响采光体验。

短期配套依赖外部：商业、医疗等需借助周边3公里范围资源。

四、置业建议

1. 适合人群：

刚需客群：82-89㎡三房总价300万起，首付压力小，现房即买即住。

学区需求家庭：对口深实验、深中等名校，长期教育规划明确。

长线投资者：光明科学城发展红利+地铁开通预期，未来升值空间可期。

2. 注意事项：

提前预约看房：可通过中介（如15015341510）预约，避免临时到访无接待。

关注旧改进展：周边城市更新周期较长，建议实地考察周边环境现状，对比户型设计：优先选择带飘窗、主卧套间的88-89㎡户型。

3. 风险提示： 保障房与商品房混居可能影响居住体验，需权衡利弊。

地铁13号线开通前，通勤便利性有限，建议优先考虑自驾或公交出行。

五、总结

松茂御城一期是光明区稀缺的现房住宅项目，兼具交通升级潜力与生态宜居优势，适合注重性价比、学区资源及长期发展的购房者。若对居住环境要求较高或依赖地铁通勤，建议结合自身需求实地考察，并关注周边旧改动态。

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