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☬东方凤雅名苑☬

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一、基础信息

开发商：深圳市东方尊峪房地产开发有限公司

物业：惠名物业（服务费6元/㎡·月，车位比1:1.5）

定位：4栋13-24层低密住宅，主推“纯板式大平层+现房+梧桐山景观”概念

价格：

备案均价

：9万/㎡（含8000元/㎡精装），促销后最低单价7.34万/㎡起

总价范围

：1200万-1860万（166-188㎡四房）

体量：总建面4.92万㎡，容积率3.5，绿化率30.14%

交付时间：2021年交付现房，精装2025年可入住

二、核心优势

✅ 生态与配套

稀缺山景资源：

梧桐山景观

：北向直面31.82平方公里梧桐山国家森林公园，负氧离子含量超市区60%

三公园环绕

：步行可达仙湖植物园、仙桐体育公园、东湖公园，社区内打造泰式风情园林（造价超2000万）

教育医疗资源：

学区覆盖

：对口罗湖外语学校（初中部，省一级学校）和仙桐实验小学，初中公办高中录取率84%

医疗便捷

：距罗湖区中医院（三级甲等）1.5公里，引入上海中医药大学专家团队

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产品力亮点：

纯板式设计

：166-188㎡四房均南北通透，三面采光，主卧面宽达3.6米

精装标准

：全屋配置汉斯格雅卫浴、博世六件套厨电、摩根智能面板等国际品牌

✅ 交通与开发潜力

双轨交通网络：

地铁2号线莲塘站

：步行836米，6站达罗湖中心，10站至福田CBD

深港枢纽

：莲塘口岸日均通关3万人次，接驳东部过境高速（在建）强化湾区通勤

旧改红利：

罗湖4200亿旧改

：片区内规划194个城市更新项目，华润、京基等房企主导超200万㎡综合体开发

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三、主要短板

❌ 居住体验与风险

高总价流动性风险：

总价天花板

：188㎡四房总价达1860万，超莲塘片区均价3倍，流通性弱于南山、福田同价位产品

区域发展滞后

：罗湖整体升级速度慢于深圳西部，近5年片区房价涨幅仅2-3%/年

配套依赖外部：

商业短板

：自建底商仅满足基础需求，大型购物依赖1.5公里外的盒马里·岁宝或15分钟车程的罗湖万象城

交通单一性

：仅地铁2号线覆盖，公交接驳需步行800米以上

产权缩水争议：

2011年拿地，剩余产权年限约56年（至2081年），长期持有价值评估需谨慎

四、购房建议

改善型家庭：

优先选择166㎡南北向四房，避开临丹平快速路户型，利用现房优势验房时核查隔音玻璃（临主干道户型）及精装工艺细节

长线投资者警示：

押注罗湖旧改需耐受5-8年周期，年均收益率预期仅2-3%，更适合自住需求

价格谈判策略：

关注工抵房特惠（7.34万/㎡起），叠加赠送10年物业费政策，总价可压至1200万内

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