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✨盛海棠✨✽✽✽✽

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在海南海棠湾，有个神秘又迷人的地方 —— 盛海棠。

项目基本信息大揭秘

盛海棠总占地 141 亩，总建筑面积 19.2 万平方米 ，容积率仅 1.2，绿地率却高达 40%，产权 70 年。规划有 18 栋洋房和 22 栋叠墅，总共 903 户人家，还贴心准备了 1181 个车位，车位配比 1:1.3 ，完全不用担心停车难。

现在热售的户型有建筑面积约 152 - 160㎡的温泉叠墅，还有约 105 - 122㎡的瞰景洋房。物业是大名鼎鼎的绿城物业，住在这里，服务品质稳稳在线。项目地址就在中国・海南・海棠湾 ，这地段，简直绝了！

项目基础信息

【总占地】:141亩

【总建筑面积】:19.2万m

【容积率】:1.2【绿地率】:40%

【产权年限】:70年

【项目规划】:洋房18栋，叠墅22栋

【总户数】:903户

【车位数】:共1181个，车位配比1:1.3

【在售户型】:建筑面积约152-160m'温泉叠墅、建筑面积约105-122m瞰景洋房

【物业】:绿城物业

【项目地址】:中国·海南·海棠湾

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@海南自贸港作为唯一中国特色自贸港，对标世界高水平开放形态，在2025年全面封关后，将并肩香港、迪拜、新加坡，成为全球四大自由贸易港之一

@三亚作为中国唯一的热带滨海城市，凭借得天独厚的18°N黄金维度、宜人气候和清新空气，成为全球公认的宜居圣地。@2007年国务院确认海棠湾“国际化世界级”的战略规划，是中国唯一国家海岸。盛海棠位于海棠湾板块，坐拥千亿战略规划、千亿配套集群、千亿鎏金商圈、千亿高端消费力，虹吸千亿顶级核心资源。

立体交通：距三亚市中心约28km、海棠湾高铁站(规划中)约2km、三亚凤凰国际机场约35km

配套优势

交通超便利，距离三亚市中心约 28km 、海棠湾高铁站（规划中）约 2km 、三亚凤凰国际机场约 35km 。周围商业氛围浓厚，CDF 免税城、河心岛、太古里、SKP、超级万象城等旗舰商业云集 。医疗资源也很优质，北大口腔医院三亚医院、301 解放军总医院海南医院为健康保驾护航 。

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教育资源同样不逊色，人大附中、美国卫斯理安国际学校等构建起 12 年一站式教育体系 。这里还是旅居胜地，汇集 32 家顶奢五星级酒店，亚特兰蒂斯水世界、蜈支洲岛等旅游地标都在附近 。而且周边生态资源丰富，甘什山岭、槟榔谷、南田温泉、神泉国际高尔夫俱乐部相伴，妥妥的自然栖所。

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盛海棠依托于仅1.2超低容积率，于寸土寸金的海棠湾，呈献一片私飨自然的天地。每一户均配备私属温泉，富含矿物质元素，足不出户即可享受自然赋予的沉浸式SPA。

盛海棠以东方美学为魂，度假休闲为肌体在园林设计中融入岛屿、森林、海浪等自然元素规制两轴、三片区、多节点度假式园林

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凝练多项精装细节，臻选一线原材料，著就艺术性与实用性兼具的度假生活质感。

臻选一线品牌质呈度假生活范本

多元户型，满足多样需求

洋房 A 户型，建筑面积约 122㎡（或 124.9㎡ ），三室两厅两卫。全明通透，南北通透双阳台，主卧套房设计超有尊崇感。LDKB 一体化阔厅联通约 8.3 米南向宽景阳台，主卧还有 270° 环幕阳台，美景尽收眼底。

洋房 B 户型，面积约 105㎡（或 105.8㎡ ），同样三室两厅两卫。三开间朝南，南北通透，主卧联通约 6.7 米南向阳台。双厅竖向 LDKB 一体格局，空间利用率高，得房率也高。

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下叠院墅 V1 户型，约 152㎡（或 151.4㎡ ），四室两厅三卫。配备私人电梯、双重玄关入户，从地下车库可直达。约 6.7 米奢阔度假横厅，约 40㎡会客空间 。还有私家花园露台，主卧是酒店行政套房式设计，还有多重可拓展空间。

上叠院墅 V2 户型，约 160㎡（或 158.1㎡ ），三室两厅三卫。有私人电梯、双重玄关，约 6.1 米度假观景横厅，270° 三面采光 。约 30㎡L 型花园露台，能欣赏 270° 环幕景观。主卧奢阔，配备步入式衣帽间与独立卫浴，还有可拓展空间随心改造。

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房产信息：

土地月报｜地市延续控量提质，成交建面同比下降而金额增长（2025年5月）

2025年5月，土地市场成交规模延续量缩价涨态势。据月末快报数据，5月土地成交建筑面积同比下降18%，成交金额同比增长12%，连续5个月建面回落而金额上升。截至5月25日，本月土地供应建筑面积4813万平方米，环比上月同期上升10%，同比下降19.3%。本月平均溢价率达到7.2%，环比下降了1.9个百分点，但北京、上海等核心城市仍成交了多宗高溢价地块，本月一线城市平均溢价率达到13.7%，再度回到10%以上。5月份以来，中央宏观调控重点着力金融政策稳预期，持续改善行业资金面压力，并发文推进城市更新，为行业发展带来新的增长动能。

核心要点

供求：面积同比回落而金额增长，截至2025年5月25日，本月土地供应建筑面积4813万平方米，同比下降19.3%。成交建筑面积2826万平方米，同比下降18%，成交金额807亿元，同比增长12%。

热度：平均溢价率整体回落，城市间显著分化。5月平均溢价率回落至7%，一二线城市土拍仍维持热度，本月平均溢价率仍达到10%，延续了2025年以来的高位。

分布：一二线量价同比均增，三四线量价同比延续回落。成交建面方面，三四线同比下降25%，一二线分别增长2%和31%；成交金额方面，三四线同比回落25%，一二线分别同比增长131%和50%。

后市展望

土地市场延续控量去库存，供应优质宅地占比有望持续提升

2025年5月土地市场延续缩量，全国300城经营性用地供应建筑面积4813万平方米，同比下降19.3%，成交2826万平方米，同比下降18%，供求规模连续5个月同比负增长。但成交金额同比增长12%至807亿元，优质土地成交带动成交金额同比增长，凸显控量提质的供应策略。各能级城市走向分化，交易规模同比正增，土拍热度也得以维持在10%左右，而三四线城市则持续收缩土拍规模，平均溢价率也进一步回落至4%以下。三四线城市保持土地出让规模的持续低位，一方面说明2025年以来的专项债、中央转移支付等财政指标有效落地，地方财政压力更为吃紧的三四线城市从中获益；另一方面也代表着三四线库存压力正在持续快速减轻，有望促成更多核心板块的供求新平衡。

联系中央部委表态来看，本月自然资源部分别在本部门例行发布会，和国新办五部委联合发布会上两次表态，要全力支持好城市更新，推动城市高质量发展，让资源用起来，总结推广正在开展的43个低效用地再开发试点城市经验。随着城市更新工作的加快推进，与之相关的政府回购类保障房宅地、以及大量优质核心板块的净地出让有望增多，为2025年土地市场带来更多优质的增量土地供应，并进一步促进行业交易规模的稳定和供求预期的改善。

01供求

交易量延续低位运行

供求规模连续5个月同比负增长

土地供应方面，截至2025年5月25日，本月土地供应建筑面积4813万平方米，环比上月同期上升10%，同比下降19.3%。当前行业正处在去库存的深水区，虽然大部分城市的狭义库存指标均有明显改善，但广义库存规模仍在持续高位。正如我们预期，各地供地规模均控制在最低水平，仅保证少数优质土地和重大项目的供应，本月土地供应规模继续同比回落。

至截稿时，一线城市中京沪穗深均有宅地供应，上海出让底价最高，广州其次，北京、深圳均只挂牌了1宗宅地。具体来看，上海于5月14日集中供应10宗宅地，合计出让底价185亿元，挂牌截止日期为6月19日，大多数地块容积率不高于2.5。其中杨浦区东外滩宅地出让单价最高，起拍楼板价达到7.3万元/平方米，出让底价26.76亿元。该地块处于上海中高端住宅聚集区，交通、生态、商业、医疗配套成熟。目前周边优质新房售价可达12万元/平方米以上。广州挂牌5宗宅地，合计出让底价39亿元，其中花都区中轴线CBD宅地容积率低至1.02，出让底价8.2亿元，起拍楼板价1.3万元/平方米。地块位于花都中轴线文旅城板块，双轨交覆盖，周边教育集群密集，商业配套完善，医疗资源丰富，且1.02超低容积率可打造高端低密产品。目前周边高层产品售价可达2万元/平方米，低密优质产品售价可达2.5万元/平方米以上。

二线城市方面，本月西安、成都新增出让底价超过50亿元，重庆、乌鲁木齐、长沙出让建面超过100万平方米。从优质个体地块来看，成都成华区宅地出让底价最高，达到19.7亿元，位于八里庄-二仙桥板块，容积率2，起拍楼板价1.4万元/平方米。地块位于板块核心区位，周边教育、交通、公园等配套成熟，医疗配套规划等级较高，距离最近的大型商业体大约1.3公里左右。目前临近的招商项目售价在3万元/左右。天津河西区挂牌一宗宅地，出让底价17.5亿元，起拍楼板价1.8万元/平方米，容积率2.0。地块为新梅江核心区的稀缺低密住宅用地，且紧邻地铁6号线和8号线渌水道站，交通便利，周边有天津梅江环宇城等商业配套，以及太湖路公园、新梅江中央绿轴公园等生态资源，商业和休闲配套较为完善。目前周边在开发和在售新房项目较多，优质项目售价可达4万元/平方米左右。

本月的自然资源部例行发布会中，国土空间规划局对2025年最新《国土空间规划城市体检评估规程》进行了官方解读。在提高土地使用效率方面，表示将引导大中小城市和小城镇协调发展，集约紧凑布局，精准识别存量空间盘活利用潜力区域，推动盘活存量用地和商办用房。与中共中央、国务院发布的城市更新行动文件一致，随着城市土地要素的利用率进一步提升，2025年土地市场有望在保持合理低位、促进行业库存调整的基础之上，进一步提高新增供地的平均质量。

土地成交方面，截至5月25日，全国300城经营性土地招拍挂成交2826万平方米，同比下降18%，降幅较上月全月缩小了7个百分点，2025年以来，供应和成交规模已经连续5个月均现同比回落。本月成交金额807亿元，同比增长12%，土地成交延续缩量提质特征。本月上海、西安、杭州成交总价超过50亿元，成都、西安、杭州、青岛成交建面超过50万平方米。因优质宅地成交占比下降，本月平均楼板价2854元/平方米，环比下降6%，同比仍增长36%。

各能级城市表现显著分化，一二线城市交易规模同比正增，土拍热度也得以维持在10%左右，而三四线城市则持续收缩土拍规模，平均溢价率也进一步回落至4%以下。从积极的角度来看，三四线城市保持土地出让规模的持续低位，一方面说明2025年以来的专项债、中央转移支付等财政指标有效落地，地方财政压力更为吃紧的三四线城市从中获益；另一方面也代表着三四线库存压力正在持续快速减轻，有望促成更多核心板块的供求新平衡。一二线城市方面，当前平均溢价率虽然仍在高位，但可以看到高溢价地块仍集中在少数城市和优质板块，规划指标友好的宅地更受青睐，对于更多的城市而言，大量板块的供求关系仍需持续修复。譬如南京铁心桥宅地，虽处于城市目前为数不多的高流量健康板块，但由于开发条件较为苛刻，最终仍然只是底价拍出。接下来，随着城市更新行动任务的进一步分解和落实，预计土地市场中或将迎来更多确定性较强的有偿回购地块，以及成熟配套区域的优质宅地，2025年下半年土拍热度有望延续，三四线城市也会出现更多提振信心的土拍溢价信号。

02热度

溢价率延续回落至7%

一线平均溢价率仍达14%

市场热度方面，至截稿时5月平均溢价率为7.2%，延续回落趋势。一二线城市土拍仍维持热度，本月平均溢价率仍达到10%，延续了2025年以来的高位。随着各地年度供地清单中的优质地块逐渐卖出，再加之非热点地块成交占比的上升，土拍平均溢价率的回落仍在预料之中。本月上海、杭州、成都等热点城市平均溢价率均超过15%，武汉、石家庄溢价率也超过了5%，非热点城市的合适地块也拍出了高溢价，典型如重庆綦江区袖珍宅地，即拍出了51.4%的高溢价率，成交总价8443万元，平均楼板价2300元/平方米。得益于优质地块热度的维持，以及投资信心的持续提振，2025年核心城市土地市场竞拍信心持续高位。武汉、石家庄、重庆等城市也持续有高溢价土拍成交。

联系近期宏观政策及行业稳市场发展走向来看，随着城市更新进程的加快推进，专项债收储、闲置土地回收、保障房收储等举措对潜在库存指标的改善，再加之一揽子金融政策对于企业投资、购房者信贷的支持，在城市更新、库存调整、融资扶持、需求提振等多方面共同发力之下，2025年有望在更多城市空间网格达成供求预期的新平衡，土拍热度也有望进一步向更多城市、更多小板块蔓延。

5月土地流拍率13%，环比稍有回升。具体来看，本月武汉、苏州、宁波、西安、福州均有各有1宗宅地流标或撤牌，因未来销售前景确定性不足或未达出让预期，未能成功如期出让。

03重点地块

两榜过半席位来自沪杭

多宗高开发难度地块以底价成交

5月份高总价宅地数量延续低位，连续两个月总价榜首地块成交价不足50亿元。重点地块的单幅成交金额下降，不仅有助于减轻企业融资压力，也有利于缩短单个项目的开发周期，避免形成新的长期潜在库存。总价TOP10中，上海、杭州占据六席。榜首为北京海淀区四季青地块，成交总价45亿元，溢价率12%，楼板价7.8万元/平方米，由保利和北京建工联合体竞得，为西四环外低密住宅用地，周边各类配套成熟。排在第二的是上海杨浦区地块，也是本轮上海集中土拍中热度最高的宅地，溢价率达到26%。总价TOP10中有部分宅地为底价成交，大多因为开发难度较大而热度不高，如南京铁心桥地块要求接受城市更新改造指挥部全程监管；上海虹口地块形状狭长，容积率6.2，捆绑100%自持商业，且需平衡历史保护与高密度开发；杭州钱塘区地块容积率虽然只有1.08，但由于商住混合，需自持比例较高而最终底价成交。

随着各地年度规划发展计划的推进，重点建设项目陆续迎来出让，在更高的开发和运营要求之下，重点地块由意向企业底价竞得的情况自然更加常见，这并不能代表投资方信心的回落。反而是这些开发难度较高的地块能够在当前市场环境下顺利出让，在一定程度上反映了市场稳信心进程的有效推进。随着中央部委发起的城市更新行动的加速落地，预计年内还会有更多开发难度较高的重大项目入市，高总价地块中的底价或低溢价成交也会更加常见。

单价榜方面，北外滩集团底价竞得的上海虹口区宅地排在第一，住宅部分平均楼板价8.8万元/平方米，周边新房售价大约15万元/平方米。上海杨浦区地块排在第二，经72轮竞价后由保利置业以42.41亿元竞得，溢价率26.3%，平均楼板价8万元/平方米，刷新定海社区板块地价纪录。北京海淀地块排在第三，平均楼板价7.8万元/平方米。其余地块平均楼板价均在5万元/平方米以下。