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项目区位
皇岗村改造项目，位于福田福民路与皇岗二街交汇处西北角，紧邻深圳地铁7号线皇岗村站，地处深圳中心的核心腹地。
皇岗村旧改2024年正式开工，中间隔了十四年，停滞多年后得以重启，大概率是由于旧改规模庞大，加上牵涉多方利益分配，旧改难度相当高。如今卓越突围开建，相当于为深圳高净值人士在中心区高端置业提供了极佳的机会。
而且，在深圳地段如此核心、配套如此齐全、资源如此丰富的中心区，新房项目本来少之又少，此时卓越把筹备多年的重磅级项目推出市场，有种给深圳土豪送福利的感觉。
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项目介绍
皇岗村旧改总建设用地达31.40万平，预计总建面约200万平，含住宅、酒店、商业、办公、公寓等多物业形态其中住宅仅占70万平，而回迁房占了63万平，目前可售住宅仅7万平左右。旧改早在2010年就批了规划，画了“200米双子塔+会展南广场”的大饼，结果卡壳十年。
原因有三：
一是因为皇岗村的老房子是几代人传下来，房产证和人经常对不上，还有的业主在香港直接“失联”。
二是因为开发商赚得少：拆63万㎡旧房，按1:1回迁后，能卖的住宅只剩7万㎡（70万-63万），差点没人接盘。
三是村民争补偿：商铺还是住宅？按套内还是建筑面积？祠堂里吵了上百回。
转机在2020年：深圳政策加持，卓越集团联手皇岗村，想出妙招——分期开发：
一期（卓越缦悦）：先建住宅回血，732套可卖的新房（91-173㎡三至四房），搭配7万㎡商业，靠卖房的钱反哺二期。
二期：重点搞“双子塔商务核”
两栋200米高楼，直通会展中心，楼下办展、楼上办公，地铁连廊直达，号称“垂直城市”。
现在一期已盖到五六层，预计营销中心8月开放，9月左右入市，吹风价12万+/㎡。
卓越缦悦为皇岗村旧改的一期工程，也分两期建设。
首推一期1栋5单元（45层），91-173㎡3-4房，共232套，以122-175平米4房为主，占比83%，还有两套257平顶复产品。173/257平大户型双电梯独立电梯厅入户，南区91-125平户型3梯4户。
一期建设用地面积约3.1万平，总建面约22.5万平，容积率5.07，计容建面约15.9万平，一二期共用规划停车位1266辆。其中，住宅约10.2万平，商业约4.1万平（地上+地下）。5栋建筑，其中4栋为回迁物业。
二期总建面约3.3万平，容积率1.05，计容建面约3.3万平，其中，住宅约3.1万平。
本期基础数据：
推广名：卓越缦悦
占地面积：约3.14万㎡
总建面：约27.3万㎡
住宅建面：约10.2万㎡
商业建面：约4.1万㎡
容积率：约5.07
开发商：卓越+皇岗实业
物业公司：卓越商企服务物业
房源：91-173㎡3-4房
可售住宅总数：232户
总层高：45F/47F
梯户比：北区大户型2T2，南区3T4
车位：一/二期共1987
交付标准：精装
交楼时间：待定
01
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交通配套
项目乘坐地铁7号线，一站可以到石夏，可以换乘3号线，往东1站可以到福田站，换乘4号线，便捷通达全市。
项目2站也可以到皇岗口岸，通关前往香港。
项目周边有主干道滨河大道、粤港澳高速等，驾车出行前往南山、罗湖、龙华等地，也是非常便捷。
02
商业配套
直线2公里内有福田中心核心商圈，是福田商业最集中的地方。
包括有购物公园、皇庭广场、卓越INTOWN、领展中心城等商场，后期坐地铁或者开车前往，也就10分钟的样子。
03
教育配套
卓越缦悦小学学区为皇岗小学（省一级）与荔园外国语小学（水围校区），其中皇岗小学距离项目仅约300米，步行可达；荔园外国语小学水围校区距离约800米，以双语教学为特色，2025年新增外籍教师国际课程（如英语、西班牙语），校本课程涵盖多语种教学及艺术、科技方向，中考成绩稳定，师资雄厚（省特级教师+区级骨干教师）。
中学学区划入皇岗创新实验学校（初中部），该校由福田区教育局举办，2023年投入5亿元重建为"福田区标杆学校"，2024年中考成绩位列福田公办初中TOP5，配备恒温泳池、智能物联网系统及分层走班教室。学校采用OPEN·融创课程体系，注重项目式学习（PBL），培养学生解决实际问题的能力、批判性思维和创新能力。
社区内架空层设置儿童区与家长活动空间，便于课后托管与亲子互动。此外，依托福田中心区成熟的教育生态，各类课外培训机构、研学基地密集分布，能为学生提供全方位成长支持。项目所在片区的皇岗中学正投入5亿进行重建，未来可能进一步优化中学学区配置，为业主子女提供初高中连读的便利条件。
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04
休闲配套
行政文化中心——市民中心（市政府所在地）、10所市级政府机关单位、深圳中心书城、深圳音乐厅、少年宫、深圳博物馆、当代艺术与城市规划馆、关山月美术馆等，沉淀一座城市的命脉。
项目平面图
02
项目户型介绍
92m²的3房2厅2卫，设计的是双龙抱珠格局，客厅3.2米开间，LDKB一体化宽厅，主卧套房270°环幕凸窗，七大凸窗+设备平台，分别做到了主卧16.06㎡/次卧12.82㎡/次卧6㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率超90%（包含赠送），阳台实测6.54㎡正东朝向。
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105m²的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化大方厅，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，五大凸窗+设备平台，分别做到了主卧11.82㎡/次卧11.54㎡/次卧7.65㎡/次卧6.3㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率超90%（包含赠送），阳台实测5.04㎡正南朝向，看皇岗公园。
123m²的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，客厅4.2米开间，LDKB一体化弹性大方厅，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，主卧套房270°环幕凸窗，六大凸窗+设备平台，分别做到了主卧20.36㎡/次卧10.14㎡/次卧10.04㎡/次卧8.14㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率超90%（包含赠送），正南朝向，看皇岗公园。
126m²的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.9米开间，客餐厅分离化设计，五开间朝南，主卧套房270°环幕凸窗+私享阳台，七大凸窗+设备平台，分别做到了主卧20.23㎡/次卧9.92㎡/次卧9.3㎡/次卧8.77㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率超90%（包含赠送），正南朝向，看皇岗公园。
173m²的4房2厅3卫+家政间，设计的是竖厅类双龙抱珠格局，独立电梯厅入户约8.13㎡，客厅5.55米开间，LDKB一体化设计，主卧套房270°环幕凸窗+私享阳台，八大凸窗+设备平台+家政间，分别做到了主卧27.1㎡/次卧14.87㎡/次卧12.38㎡/次卧8.38㎡/家政间2.93㎡+阳台1.38㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，公卫三段式干湿分离，得房率超90%（包含赠送），阳台9.56㎡正北朝向，看会展中心+市民广场。
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感谢您的支持深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合发布通知，自2025年9月6日起实施以下优化措施：
1. 分区优化商品住房限购政策· 罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明区：· 符合条件家庭（含非户籍连续缴纳社保或个税满1年）不限购。· 非户籍若无法提供1年社保/个税证明，限购2套。· 盐田区、大鹏新区：不再审核购房资格。· 成年单身人士按家庭政策执行。
2. 企事业单位购房政策· 可在全市购买商品住房用于解决员工住房需求。· 福田、南山、宝安新安街道：需满足设立满1年、累计纳税100万元、员工10人及以上。· 其他区域：不再审核购房资格。
3. 统一住房信贷政策· 银行业金融机构不再区分首套与二套住房利率，而是根据客户风险状况、经营情况等因素合理确定贷款利率。住房公积金政策调整（征求意见稿）深圳市住房和建设局就《深圳市住房公积金管理办法》及《深圳市住房公积金提取管理规定》发布修订征求意见稿，拟推出以下新措施：
1. 新增购房首付款提取· 职工及其家庭成员在深圳购买首套或第二套住房，可提取公积金支付购房首付款。· 首套房可全额提取公积金账户余额；二套房可提取账户余额的60%。· 旨在帮助刚需职工减轻购房负担。
2. 新增购房税款提取· 购买首套或第二套住房可提取公积金支付契税等购房税款。· 提取额度不超过实际缴纳的税款金额，需在税票开具后3年内申请。
3. 扩大还贷提取范围· 还贷提取范围从深圳市扩大至全国。· 偿还全国范围内首套或第二套住房贷款本息可申请提取公积金。· 首套房每月提取额为实际还贷额；二套房为当月应缴存额的60%且不超过实际还贷额。
4. 其他支持措施· 拟新增共六类提取情形，加大对首套及改善性住房的公积金支持力度。
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