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❄️罗湖【凌云华府】❄️

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凌云华府

【项目基本信息】

开发商：深圳市城建产业园发展有限公司

项目地址：罗湖区红岭北路与泥岗东路交汇处

项目总占地：约4.03万㎡

总建筑面积：约63万㎡

绿化率：约31.5%

车位数：约2473个

业态类型：住宅/办公/商业/公寓/产业研发

住宅产权年限：70年

住宅梯户比：一单元四梯五户、二单元四梯四户

住宅层高：总高54层

城市展厅地址：笋岗地铁站A出口万象食家三楼

【项目价值】

——城之重器🔸实力国企——

深投控旗下城建集团，41载国企实力建设开发。

【深投控】擎掌深圳经济动力

深圳首家世界500强市属国企，创领湾区资本的深圳四大金刚之一，集中三大科技板块，全资、控股企业41家，其中上市公司13家，资产总额超10000亿元。

【深圳城建】41载匠心精筑城市美好

深耕特区沃土，献礼数张深圳名片，以存量土地优势，助力城市迭代升级，累计开发项目100多个，开发面积超2000万㎡。

——国际笋岗🔸双芯之核——

笋岗位于福田—罗湖双心之芯，是深圳黄金中轴；笋岗作为深圳十四五规划重点区域之一，也是罗湖四大千亿片区之一。

笋岗是政府官宣未来深圳最值得期待的CBD，未来将被打造成未来城市会客厅，拥揽都心一线繁华。

——红岭新兴产业带🔸世界湾区金融坐标——

未来红岭新兴金融产业带将是新罗湖·粤港澳大湾区金融服务中心，将被打造为国际化的金融创新总部基地。

红岭新兴金融产业带是罗湖不可或缺的金融主脉，聚集罗湖80%持牌金融机构，辖区金融机构总部及分支机构超70家，全市排名第二，与前海金融城、香蜜湖金融街共同成为未来深圳三大金融增长极。

——四轨环绕🔸双大道中心——

7/9/14/17（规划）号线四轨环绕，红岭北站距离项目仅400米，从项目出发可快速到达蔡屋围，人民南商圈。

出门即是红岭北路与泥岗路，双大道封面，绝对昭示性，下楼即可快速上北环，直通罗湖中心、福田中心、南山中心，体验三中心生活。

——坐享笋岗片区超33万㎡旗舰商业——

项目约63万㎡地标综合体，自带约8.3万㎡湾区最活力高端华润“万象汇”商业，1公里范围内超25万m旗舰商圈环伺，下楼即是商业中心。

笋岗片区未来将联合本案华润万象汇、华润万象食家、宝能环球汇、招商中环、中洲坊、HALO广场、深业泰富广场等，形成约55万㎡的的国际时尚消费中心，未来与东门商圈、 蔡屋围商圈共同组成罗湖商业“金三角”。

——坐享城市绿肺🔸千万级中心绿洲——

项目超3.9万㎡绿化面积，南侧一路之隔规划约1.4万㎡文体公园，享受私密后花园；住在此处，归家的每一步都能推窗即见绿，时时刻刻走在风景中。

从项目出发，2.5公里享洪湖公园、翠竹公园、荔枝公园、红岗公园、人民公园、笔架山等；北侧俯瞰银湖山；西临莲花山；东侧远眺梧桐山、仙湖植物园 ；让您在城市中感受自然的怀抱。

——家门口九年一贯制教育🔸书香人文社区——

家门口的梅园实验学校，规划小学24班，初中12班，可提供学位1800个，为您的孩子提供家门口的教育，以书香温润孩子成长。

项目配套有占地3600㎡幼儿园，一站菁英式教育，下楼即可接送孩子，上班上学两不误。

同时周边公立学校环伺，拥有罗湖实验学校(原笋岗中学)小学部、笋岗小学、桂园小学、红桂小学、桃园小学、洪湖小学等学校，尽享优质教育资源。

——2公里省心医疗🔸就诊无忧——

2公里范围内汇聚深圳市最优质的医疗资源：深圳市人民医院、深圳市第二人民医院、深圳出入境边防检查总站医院、罗湖区妇幼保健院、罗湖区人民医院等多家高水平医院，为您与家人的健康保驾护航。

——人文艺术书香汇聚🔸奢享人文氛围——

项目周边四大文体中心环绕，距离艺展中心仅有700米，2.5公里范围内可到达深圳大剧院、市工人文化宫、 深圳体育中心，出门即可奢享高端文体配套，享受深圳艺术人文气息。

——品质豪宅🔸匠心精筑——

项目由深圳建筑设计研究总院有限公司创作院（孟建明院士团队）统筹并负责规划设计，携手国内外知名设计团队：SOM、柏涛、世联行、杰恩设计、欧博设计、CCD等，共同打造国际地标名片。

第十二届“创新杯”建筑信息模型（BIM）应用大赛商业综合体类BIM应用一等成果，并达到了绿建国标二星，以更高的标准打造生活的繁华与优雅，给予您最好的居住体验。

——稀缺住宅🔸悦享品质生活——

红岭新兴金融产业带近期唯一待售住宅，

1栋A座一单元四梯五户约80-127㎡2-3房，户型方正·双阳台；

1栋A座二单元四梯四户约125-144㎡3-4房，户型方正·超大观景阳台，近一比一梯户比，层高3.15米，中轴之上，做独享者，悦享尊贵生活体验。

户型鉴赏

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真的吗，房地产要被取代了？

如题所示，相信各位心中多少也有被命运玩弄的感觉：

怎么楼市都差成这样了，还迟迟不放开北上的限购救市？

是因为要彻底放弃房地产了么？

为了找到答案，我去瞅了眼昨天国统局刚公布的一季度经济数据：

GDP同比增长5.3%，超出预期；

看起来很可观，是不是？

但不好意思，这个数据不重要，因为我们主要看的是房地产：

房地产说了，开发投资下降了9.5%。

显然，已经开始拖累经济了，那还不救市？

为了找到答案，我又去瞅了眼最近各省市的一些动作，嗯，这次找到了：

广东省最新方案表示，将进一步加快发展新质生产力，明确放宽广深两市小汽车上牌指标限制。

显然，救市明牌了，但方向不在房地产，在汽车。

所以，是真的要放弃房地产了么？

Emm...就这么简单断定还为时过早。

先说结论吧，我认为：房地产在未来的某天确实会被取代，但至少，一定不会是现在。

为什么不会是现在？

主要原因有以下2个：

1、房地产的体量过大，沉没成本又过高

这个很好理解，把房地产上中下游的全产业链列出来都能知道：

牵一发则动全身，就像现在，房地产萧条则百业跟着萧条，又有谁能独善其身了？

知道最近水电气为什么突然大幅度涨价么？

就算你不买房不投资也不在这条产业链里，地方也有的是办法收割你，而这是因为它们没钱了。

没钱的原因也很现实，就是土地财政玩过火了，城投债的雪球又堆太高了，一来二去，火就灭了。

但你要说，过去就没有高负债么？甚至过去高负债下，地价房价要还更高呢，那当时怎么就没灭？

是因为过去大家都愿意加杠杆买房嘛。

但现在呢？如果我让你加，你会愿意吗？

也不会嘛，那么你也就能知道，地方原来靠卖地收入能抵押掉的债务，也就是我说的沉没成本，收不回来了。

但收不回来了，地方还得周转下去吧。那你说能怎么办？这不还得是涨价嘛。

也就是说，到头来可能大家什么都没干，但就是莫名其妙地要掏更多的钱出来花。

积少成多，老实人也会抱怨几句啊。

就更别说在过去高房价那会儿投机入局的那波人了。

大量的投机形成了大量的空置房，而这些卖不掉的空置房，有人统计了下，就有将近60万亿的负债成本。

再说一个可怕的数据，光是房地产的负债成本就接近我们国家近1/3的资金总量，估算下来大概有90万亿的人民币。

两相结合，意味着什么？

光是空置房就占据了房地产整个负债链条近2/3的体量。

也就是说，如果大家长现在就宣布放弃这部分空置房流动性的盘活，将会有多可怕，大家可以自行想象下。

所以，从这个维度上来说，房地产目前是一定会救，也一定不会被取代。

所以你也会看到，楼市走到现在，救市就没停过，且力度也越来越猛。

为的就是不让房地产这艘巨轮进行整体性的沉没。

当然，这里面还有另一个重要原因大家可能没注意到，即：

2、房子过剩了，但房子仍属于有效资产

什么是有效资产？

简单来说，就是你跟银行去借钱时，你给银行的那个抵押物。

那银行最认可的抵押物是什么？

很显然是房子，而且是就算当前房价的估值在跌，银行最认可的也依然是房子。

那么透过此，我们不妨再来站在大家长的位置上思考一下，咱大家长最认可的那个“锚”是什么？

其实也是房子嘛。

那么，大家长围绕这个锚，都做了什么？

一方面，是出清资不抵债的房企。

之前的恒大、碧桂园，还有更多的宣布停牌的房企，不都是？

那要留下的是什么？

不用我多说，一定是姓氏打央字头、国字头的那些。

另一方面，大家不妨再细想一下，还有没有一种可能，房价下跌对咱大家长来说也是一种利好呢？

因为这意味着大家长可以去低价回收更多的房子过来，比如说我们其实已经看到了——

不久前郑州推出的“以旧换新”，以及更早前广州推出的“房票安置”，包括最近大规模进行的城中村旧改都是...

很多人看到这里，可能还不晓得这意味着什么？大家长又为什么要这么做？

我来告诉大家：其实就是在新的经济增长点释放出来，或说新型业态完全成型前，对房地产转型升级进行的一个过渡缓冲。

但你要是觉得，仅仅只是缓冲的话，又大错特错了。

毕竟我刚刚也说了，我们的房子虽然过剩了，但它们却仍然属于有效资产，所以不管最后是沦为只剩下居住属性还是还具备一定的投资价值都一样；

都意味着——它们将一同进入到一个全新的房地产4.0的时代，未来的楼市核心也将更多地聚焦于这些存量房的博弈中。

而关于这场博弈，操盘手也已经在暗中标好了价格，剩下考验的也就只有我们的洞察力了~

那什么有效资产在未来才具备足以对冲风险的能力？

如果房地产现在还不会被取代，那又什么时候才能到底？市场还会继续走低吗？

包括近期还有很多数据出来，大家可能会产生信息偏差，跟自己体感的不一样，就像开头那个增长5.3%的GDP数据；

如果读不懂，自然就不知道自己要关注什么，又应该做好哪些准备；

不过对于房地产会在未来被取代这事，我又觉得还是得替他申两句冤的。

毕竟“新质生产力”这个名词一出来，大家也都门儿清，大家长对于靠房地产拉动经济这件事，早志不在此。

为什么？

难道房地产在过去40年间不一直是国民经济的支柱吗？

是啊，但是你也看到了，救市救到现在，它拉动经济了吗？

没有吧，至少从最新出炉的3月CPI数据来看，居民端的需求依然很薄弱；

甚至可以说，离我们今年预期3%的增长率还有很长的一段路要走。

那么你也就会知道，并不是大家长不想啊，而是大家长也做不到啊。

再加上未来人口的老龄化与少子化将成为一个大趋势，房地产基本大局已定；

那么为了最大程度地转移风险，只能去找新的经济增长点，以期在未来实现转型。

那么新的经济增长点是什么，这里我说两个呼声最高的：

一个是像汽车、手机这类消费品；

不过关于这两类，说实在，想取代房地产的地位，只能靠出口，光靠拉动内需最多也只能解决今年的经济坏账，是不可能一直维持在经济高点的；

但以现在全球贸易保护主义的趋势，出口又真的说得好么？

至少从3月份最新的出口数据来看，局势并不明朗，老美、欧盟那边均是负增长的状态。

一个是AI、新能源这类数据资产。

这一类也很好理解，毕竟早在2015年，我们国家就已经开启了数字经济元年，而这本身也就意味着，资本的载体再也不是砖头了，而是数据。

所以，比起汽车这类消费品，还是AI和新能源带动的基本面更大，也足以与土地和资本进行平级比较。

但为什么我还是强调，在较长的一段时间内还是会以房地产来缓冲呢？

2个原因：

一个是当前资产价格下跌过快的话，整体的债务率一定会陡然上升；

而当前贷款的降息规模还远远无法对冲价格下跌，那么最直接的影响就是会挤压掉这部分人的消费。

本身就想靠刺激消费来拉动经济，那如果居民都不想消费了，还如何拉动?

一个是新能源本身也出现过剩问题，外销和内需都不甚理想，AI这类数据资产相较于其他国家也还相对较弱，离第四次工业革命还有很长一段路去走。

综上，为了尽快恢复经济的止跌回暖，还只能有更疯狂的救市政策出来配合解决堵点。

最近还有很多市场消息，说大不大说小不小，关键是容易混淆大家的视听；

不知道消息背后的一些信号变化和底层逻辑的东西，也就不知道在当下能给予什么思考，这个政策出来了又有什么用。

我们的楼市走到现在，又到底终局会在哪个时候？

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