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在2024年的深圳豪宅市场中，一个备受瞩目的地王项目终于正式揭晓其案名——华润中海深圳湾澐玺。能够以“深圳湾”为名，本身就意味着这一项目必须具备相当的象征意义与标杆地位。

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在深圳，以“深圳湾”命名的住宅项目屈指可数，这不仅是对其地理位置的肯定，更是对其资源禀赋与产品定位的高度认可。

该项目所在地块于2024年12月2日由华润与中海联合体以185.12亿元的总价竞得，溢价率高达46.3%，楼面价达到每平方米70388元，堪称深圳去年土地市场的“地王”。其所处的深圳湾片区，坐拥不可复制的顶级地段与成熟配套，无论是交通、教育、商业还是自然景观资源，均处于城市发展的核心位置。

项目位于深圳湾后海总部基地范围内，紧邻登良站，属于深圳城市规划中真正意义上的“深圳湾”范畴。华润与中海有意将其打造为深圳湾的新地标。根据目前披露的规划，项目采用“1+4”布局，即1栋约250米高的公寓（预计整体销售）及4栋住宅，高度分别为约150米、200米、200米和240米。

住宅部分共计约601套，户型面积跨度极大，从约198平方米至1050平方米不等，全部为四房三卫及以上配置，定位极为高端。

项目首推北区1栋（63层）与2栋（52层），合计约348套单位，分为低区与高区设计：

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低区（5层起，高度150米以内）涵盖约209㎡至304㎡的大户型，包括四房三卫加家政间等配置；

高区（41层起，高度150–200米）则主打约370–403㎡的4+1房五卫户型，配备家庭厅与家政套间；

1栋还设有超高区（57层起，高度200米以上），提供约500–700㎡的顶级大平层；

两栋顶层均设有约1050㎡的大平层，预计将成为深圳大平层住宅市场的天花板产品。

值得一提的是，每一户型均提供两种室内设计方案，业主还可根据个人喜好选择装修风格及家电配置，如同选购豪车般实现个性化定制，这一点在深圳豪宅市场中极为罕见。

从产品定位来看，深圳湾澐玺的起步户型即达约200㎡，显示出华润有意超越其以往的代表作悦府与润玺。举例来说，润玺一期最大户型仅为200㎡，而深圳湾澐玺的同面积户型仅为其入门级产品；润玺二期最大270㎡的户型，在此也仅属第二小面积。可以预见，该项目将在产品设计、建造品质与物业服务等方面树立新的标杆。

在设计上，项目未受公建化外立面的硬性限制，因此得以规划超大阳台，据称其尺度甚至超过中信元湾府与恒裕滨城二期。同时，高区与低区的阳台设计与分布亦有所差异，进一步强化了产品的层次感。

外立面设计由国际知名建筑事务所KPF主导，并在其方案基础上进行深化优化。从已曝光的效果图来看，其造型极具辨识度，既跳脱出当前主流的铝板玻璃幕墙风格，也进一步拉大了与早期住宅产品的审美差距。

景观方面，深圳湾澐玺主要面向东侧，可俯瞰深圳湾人才公园及福田、罗湖方向的海滨天际线。项目采用“全向东布局”的景观策略，力求实现户户见海。根据周边规划及航拍分析，建筑高度超过100米即可获得无遮挡的山海城园全景，而150米以上则能享有永久无遮挡的极致视野。

在配套设施上，小区规划了多层空中花园、泛会所、私宴厅、泳池及各类公共活动空间，整体调性高端而现代。从侧面结构图判断，其设计理念接近国际上新兴的豪宅综合体模式，融合了空中花园、架空花园、星空会所与泳池等多重功能。底层商业部分预计将引入轻奢或高奢精品店，与项目整体定位相匹配，杜绝普通便民业态。

此外，项目还计划通过生态连廊串联深圳湾周边的商业、写字楼、中心河、人才公园等配套，形成一个贯通式的慢行系统，提升居住体验与出行便利。

品质保障方面，由华润主导、中海加持的联合开发模式，为项目注入了双重信心。两家企业在深圳均有多个成功的高端项目案例，如[深湾玖序]、[润玺]、[悦府]等，其产品力与品牌口碑有目共睹。据悉，项目中的公寓产品还将打造为“城市第六空间”地标级观景台，进一步提升项目的标志性。

有人或许质疑城市中心豪宅的价值上限，但实际上，国际范围内如东京、纽约等大都市的核心区豪宅始终保持着极高的市场价值。相较于洛杉矶那种以低密度富人区为主的城市结构，深圳作为高密度发展的现代都市，其核心区资源高度集中，价值逻辑完全不同。在深圳，位于核心区的大平层豪宅更符合本地高净值人群的居住与投资偏好。

据悉，深圳湾澐玺预计在12月15日左右达到预售条件，并计划于年内取证入市。目前项目北区的建设进度快于南区，市场关注度持续攀升

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