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✨中交科城黄埔未来城✨✽✽✽✽
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【中交科城·黄埔未来城】黄埔大道东，惟此第四系低密板楼；低密公园社区 | 约130%+使用率高拓户型，首推建面约125-169㎡空中双花园天幕平墅，稀缺板式设计，专梯专户，户户尊享空中双花园，革新高端人居体验，全城瞩目，热启在即。 打造约200万方集创新办公、生态住区、山水公园、邻里中心、教育成长为一体的未来城市范本，革新1平方公里的理想悦己生活方式。 黄埔大道东四代空中院 125-169㎡改善四房。
基础信息
品牌开发商：中交城投城发&科学城集团
计容建筑面积：约200万㎡
计容住宅面积：约85万㎡
业态类型：集创新办公、生态社区、山水公园、邻里中心、全龄教育等一体
首开地块容积率：2.81
首开地块总户数：638户
首开地块使用率：新规约143%使用率
首推户型：约125-169㎡四房
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中交科城·黄埔未来城 顶配资源触手可及
【城市干道】黄埔东路、开发大道、开创大道、广深沿江高速、广园快速畅联主城及湾区
【轨道交通】近地铁5/13号线夏园站，迅达珠金琶CBD
【优质教育】配套5所学府，周边优教林立，启赋菁英未来（配套教育设施开办及相关政策以所在区教育局公布为准）
【健康生活】毗邻广州市第十二人民医院（三甲），为健康保驾护航
【帷幄双城】近享融德里、黄埔公园、美林天地、宜家、山姆，家门口1030㎡社区商业街等全方位配套
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中交科城·黄埔未来城打造约200万方集创新办公、生态社区、山水公园、邻里中心、全龄教育为一体的“产城人”深度融合的旗舰标杆，革新1平方公里的理想悦己生活方式。
两山一湖8公园 1km²自然生态圈
8大主题公园生态绿廊，每个住宅地块步行5分钟均可到达最近的公园。
K12目送式教育 1km²全龄优教圈
片区内规划K12教育，涵盖3所幼儿园，1所小学，1所九年一贯制学校，目送式品牌教育资源。（配套教育设施开办及相关政策以所在区教育局公布为准）
多元社群场景 1km²烟火生活圈
7500㎡邻里中心、5大私享会所、1030㎡社区商业街，生鲜市场、社区食堂、儿童游乐中心等生活配套，构建多元场景舒适生活。
智慧化社区服务 1km²智享科技圈
智慧物业云、绿化养护、配送到户、社区安防居家养老、装修选配等场景，打造未来科技社区。
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项目规划有12栋住宅楼，共638户，密度只有约2.8。
黄埔未来城是广州第一个，同时实现30%阳台占比+10%公共平台的项目。
这两个数字组合，首先颠覆房子的空间效率，从建面约125㎡、130㎡，再到169㎡，
户户使用率超130%，最高使用率更达到143%！
买125㎡刚改，享170㎡+大平层；
买169㎡改善，享200㎡+豪宅，就是这个逻辑。
所以，最小面积的户型，也能享受LDKG大方厅
将首推1栋和4栋，包含建面约125-130-169平三个面积段，共150套货，有板有塔；其中，板楼占比75%，总高设计16层，两梯两户。
而剩余的25%是塔楼，也就是1-2-3栋，总高设计32层，两梯四户。
在老黄埔众多40层+的超高层项目中，未来城即便是拿塔楼迎战，也赢得轻轻松松。
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项目宣称能做到140%的实用率。低密度、超新规、板楼设计、每层都有公共空间
当然，最大的惊喜要数「南北双庭院」的创新，黄埔未来城每一层都有空中庭院！同样配备公共平台，绢麻厂只有偶数层才有
这个平台是4户一起用的，但是又靠近3号和4号户型，1号和2号户型，真的用着不方便不用心里又不舒服，估计会占山为王先霸住呗，很容易引起邻里矛盾
整个小区户型，169的偶数层户型还行，至少是方方正正周周整整，平台面积均分，不会有邻里矛盾产生，但是货量又极少，又不到10套。
建面约125平，户型图长这样👇
别看建面只是个刚改面积，实用面积却与170平大平层无异，LDKG大方厅，有：
开间长达7米+的超强采光面
当然，板房是把客厅和隔壁一个次卧直接打通，如果大家需要的话，也可以重新改造出一个功能房，总之，这个长阳台是可以共享的。
另外，带主套、270度观景台的主人房
足以容纳大床、床头柜、书桌等的次卧，也有
肉眼可见，你想要在任何一个次卧开个小型的闺蜜轰趴，基本都能满足。
最后再瞄眼客卫，质感还可以吧！
最绝的是，从家门口出来，还有一个非常宽敞的公共平台给你。
“四代宅”产品的创新，远远不止30%占比全阳台一点；
背后的精髓更在于，以“10%不计容公共空间”，创造主城平层住宅前所未有的“南北双庭院体系”。
首先，最深刻的一个感受，便是黄埔未来城，真正将居所，从「平层住宅」解放出来。
约130平4房2厅2卫， 格局与尺度，再次升级。
标配全明电梯厅的同时，在入户部分新增玄关设计，兼顾居住隐私与储物功能；
绕过玄关，约50m²LDKB社交大方厅，直接撑开改善大宅的气场，足以容纳一场10+人大型亲友聚会；
约15.6米南向全面屏采光，搭配约7.5米阔景阳台及全明卫生间，居住舒适度更上一层。
居住空间在尺度上高度统一，主卧套间，使用面积高达约37平，媲美五星酒店套房。
不过1栋的院子，终归不够方正，且需要和多户家庭一起共用。因此，对院子有追求的家庭，可以考虑板楼👇👇
4栋奇数层，院子方正、进深够长，即便是从中一分为二，空间也足够开阔，让每一户都能有独立的院子
4栋偶数层，空中院子呈现“凹”字型布局，过道偏狭长。
整体来看，板楼的空中院子要更舒适一些，不过板楼的价格也要更高，如何取舍，就看个人需求了。
约169平户型自带的空中庭院，整整约34m²使用空间，尺度感相当惊人。
将平层住宅追求的套内阳台空间，升级为“四代宅”产品中的对外敞开空间；
将更多阳光、空气、绿意融入生活当中，本质上是对自然资源的多重占有。
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房产信息：
2025年5月，浙江、四川率先发行收购存量商品房的专项债，意味着地方收购存量商品房进程取得了新突破，引起了市场关注。此次浙江、四川发行专项债用于收购存量商品房涉及多个项目，债券总金额接近20亿元，为各地提供了参考样本，预计后续专项债收购存量商品房也有望加速。
政策梳理：政策持续落位，为收购存量商品房提供资金支持
早在2023年2月，央行就设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，支持金融机构在8个试点城市发放租赁住房购房贷款。2024年以来，中央及监管部门对收购存量商品房的资金支持政策持续落地，当前各地收购存量商品房的资金来源主要包括住房租赁团体购房贷款、保障性住房再贷款、专项债券等，各项支持政策落地时间及主要内容见下表：
数据来源：政府网，中指数据CREIS（点击查看）
政策研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
中指研究院长期跟踪中央及全国各地房地产相关政策，持续为政府部门和企业提供政策监测服务，为各地政府完善房地产政策工具箱提供参考借鉴，同时帮助企业跟踪政策变化，更好地把握政策窗口，点击了解详情。
不同资金在利率和贷款年限上存在差异。
住房租赁团体购房贷款：贷款年限不超过30年，利率由商业银行根据借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定，参考已落地贷款，2024年12月，建行江西省分行向上饶市发放住房租赁团体购房贷款2400万元，期限27年，利率2.95%。整体来看，住房租赁团体购房贷款的年限较长，但利率相对也较高；
保障性住房再贷款：2024年5月设立时央行发放的利率为1.75%，期限最长为5年（展期4次），期限较短，21家全国性银行向各地国企发放资金时通常要在1.75%的基础上加点，实际发行的贷款利率整体或在2.5%以上，部分甚至接近3%；2025年5月7日央行下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率降至1.5%；
地方政府专项债券：从已发行的用于收购存量商品房的专项债券来看，发行利率在1.3%-2.13%之间，专项债券的期限分别为10年、20年、30年。对比来看，专项债券是利率水平较低且期限较长的一种方式。
数据来源：中指研究院综合整理
政策研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
进展：各地收购存量商品房持续推进，专项债券收购迎来突破
数据来源：各地官方网站，中指研究院综合整理
政策研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
2024年四季度以来，部分城市通过一些创新举措在收购存量商品房方面取得了一定效果。如广州、佛山将收购存量商品房与城中村改造相结合，广州、佛山部分城中村改造项目使用城中村改造专项借款收购存量商品房作为安置房，一方面加速了城中村改造项目的推进，另一方面也助力库存去化。据报道，截至2025年5月30日，黄埔全区通过“房票安置”模式累计完成认购商品房1100余套，去化面积近10余万平方米，拉动资金流转超20亿元。
数据来源：各地官方网站，中指研究院综合整理
政策研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
今年5月浙江、四川先后发行专项债券收购存量商品房。自2024年10月财政部发声支持专项债券收购存量商品房以来，用于收购存量商品房的专项债券在浙江、四川先后发行落地，两省均为专项债券“自审自发”试点省份，也是首批专项债券得以率先落地的原因之一。
从金额来看，浙江、四川两地用于收购存量商品房的专项债券分别为17.5亿元、1.7亿元，分别占各省当期发行新增专项债券的3.2%、0.6%（浙江、四川当期分别发行新增专项债券552.7亿元、284.3亿元），合计发行金额19.2亿元，整体规模不高。
从收购项目的企业性质来看，两地合计11个收购项目，其中7个项目为地方国企所有，2个为混合所有制企业项目，2个为民企项目，地方国企的项目是收购主力，其收购金额达16.5亿元，占比超85%。
从收购价格来看，收购定价多通过备案价折扣的方式进行，如湖州南湖区多项目收购价格约为备案价格的90%左右；杭州祥生・银湖新语项目收购房源为企业自持商品房及车位，温州三个项目收购房源均为企业配建的政策性住房，因此收购价格折扣较大，如万科・欧洲华庭，协商确定本次收购户型建筑面积90、120平方米的价格在国有建设用地使用权出让合同约定指定销售价基础上再进行9折，分别按备案价的63%、54%进行计算。
从收购房源用途来看，多数收购项目用于保障性租赁住房，其中南充仪陇县项目部分收购房源用于配售型保障房。值得注意的是，湖州溪畔居等项目先期用于保障性租赁住房，在运营期满后出售房产，即先租后售，项目整体运营收入包括保障性租赁住房的租金收入、出售房产收入、停车费收入。
展望：未来专项债收购存量商品房推进节奏有望加速，加快各地去库存，改善市场供求关系
本次浙江、四川率先发行用于收购存量商品房专项债券规模较小，更多起到信号作用，为后续加大发行规模积累经验，并为其他省市提供参考借鉴。
专项债券为各地收购存量商品房提供了成本更低、期限更长的资金来源，一定程度有利于疏通当前各地收购存量商品房中的部分卡点问题，也有利于加快各地去库存工作，直接改善供求关系，促进房地产市场修复。
另外，两地收购存量商品房的定价方式及运营模式也为其他城市提供参考，预计短期更多地区或将发行专项债收购存量商品房，特别是专项债券“自审自发”试点地区可能加速落地。
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