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2021年土拍市场仍旧火热朝天，逢拍必火，就连鲜少供地的城区也亮相土拍市场。上半年唯一出让的地块位于万江，由老面孔碧桂园以20761元/平封顶价拿下。
作为深耕东莞12年的头部开发商，碧桂园近年来产品愈加多元化。
碧桂园这次，又会带来什么样的产品？
实拍图
听说城市展厅已经开放，不愧是碧桂园速度！
今天老牛就实地带看这个未开先火的城区网红盘——万江碧桂园云樾半岛。
老规矩，了解一个楼盘之前，我们肯定要先看区域的发展。
这个地块位于中心城区，而城区近几年的发展有目共睹。
从2018年度城乡规划工作总结会议提出重点建设“三心六片”的发展思路后，近3年，中心城区的中心行政地位日益巩固。
区别于松山湖与滨海湾，中心城区作为东莞的形象名片，基建落地兑现快，以西平为核心的南城CBD经济发展轴，已经步入了发展的高速路。
城区实拍图
中心城区板块，一直都是各大房企眼里的香馍馍。
最新土拍信息8月11日，华润置地以56亿高总价拿下东莞国际商务区综合地块，总价直冲东莞地价前二。
华润入场，东莞的CBD版图一下子被具象化了。
作为品牌央企，华润在商业缔造上拥有绝对实力，未来这里将建设东莞最高的地标建筑，引进最高端的商业；未来加码，让城区这片土地的价值又更上一层楼。
东莞CBD效果图
而城区万象府，鹏瑞天玥等天价秒光盘频出，就说明了城区的热度；造成这种现场主要与城区的土地供应有关。
中心城区由莞城、东城、南城、万江组成，这片面积高达231.1平方公里的土地；5年仅供应了9宗住宅地块，供应面积都不到总面积的2‰。
但从住宅用地供应的量来看，真的是吝啬到不行。
东莞的土地开发强度早在2018年已逼近50%，远超国家宜居线；
城区作为东莞老牌街道，作为东莞居住人口密度最高的区域，土地供应的策略就是为经济发展让步。
随着东莞近几年的快步发展，人口不断涌入，作为东莞门面的中心城区，住宅紧缺的现象愈演愈烈。
而南城因CBD的规划，经济高速发展带动的同时，动辄5万/㎡+起跳的房价也让很多人望而却步，中信森林湖、鼎峰源著的二手挂牌价高达6万/㎡。
鼎峰源著
因此，很多人转向了靠近南城的万江。
第一：老牛觉得地缘因素是主导。
万江作为中心城区组成部分，与南城接壤；
而南城作为未来城区的发展重点，特别是西平板块，重点打造为东莞的CBD， 流入人口指数式增长；
从南城的定位开始，加之供应有限，注定南城就容纳不住这么多的居住需求；
而万江紧临南城，南城拥有更多可供用于开发的储备发展用地，近两年作为城区的供应主要输出者，成为了城区置业的首选。
第二：交通支撑
除了近，老牛认为万江完备的交通路网也是重要的支撑点。
万江通往城区一共是两条路，一条是金鳌路，一条是环城西路。
金鳌路为双向六车道，是万江来往城区的干道，但因红绿灯较多，容易堵车，特别是上下班高峰的时候，驾驶体验一般。
环城西路实拍
环城西路作为连接南城与万江的城市主干道，一直承担着带动区域发展的功能；
俗话说得好，要致富，先修路。
环城西路建设为双向八车道，由南至北一路贯通万江，同时连接了8大辅道，时速90/KM，让“住在万江，15分钟通勤南城”成为可能。
在四条环城路中，有且只有环城西路是与东莞大道在南城CBD处交汇的，
便利的交通，也吸引了许多品牌开发商布局环城西路；
不同于东莞大道是经济发展轴的概念，主要承担商务功能；而环城西路承担的更多是居住发展轴的定位；
环城西路沿线均为东莞人民医院、龙湾湿地公园等生活配套，中信森林湖、万科金悦香树、汇龙湾小区等高品质住宅。
碧桂园今年拍的这块地，万江碧桂园云樾半岛就位于环城西路旁边。
老牛实测，从这个项目出发，通过窖联路辅道转向环城西路，大概15分钟就可以到达西平了，比起东莞大道天天堵车的，这个通勤时间算是方便。
老牛实测了几个时间段的路线，完全不堵车；
得益于环城西路的规划设计，万江也比东城、莞城过去南城CBD节省了整整10分钟。
第三：看居住环境
很多人说：“万江万江，就是一万条江”，老牛光从名字就可以知道万江因为什么而有名；万江在城区，可以说是拥有水域面积最大的行政区；
东江支流贯穿整个街道，因此万江政府在城市面貌打造上，也将这个发挥的淋漓尽致。
利用水域打造了无数的现代滨水空间；如两岸的绿道、有沿水而建的滨江体育公园、万江儿童公园等；万江的居住舒适度直接被拉满。
江景、公园、湿地是每个城市中心都稀缺的自然资源；
在现在的城区市场，特别是土地开发强度这么高的东莞，老牛觉得淘到一个即拥有好的生态资源，又兼得城市繁华的楼盘还是有难度。
万江碧桂园云樾半岛，这个项目的地块位置紧挨着万江的儿童公园；
前面就是6公里的滨江栈道，老牛往窖联那边走，还看到有一大块湿地。
有江景、有公园、有湿地光是生态资源这个老牛要给90分，毕竟这种条件在城区还是非常少见的。
老牛在江边取了下景，给你们看看，非常舒服，特别是江风吹过来的时候。
第四：万江区块分化
万江作为老牌城区，也是划分弘远板块、华南mall板块、石美板块三个片区发展。
万江目前市场热度最高的当属宏远板块，因为距离南城最近，直接承接南城的CBD辐射利好，板块内二手挂牌价在3.8-4.6万/㎡不等。
而华南Mall板块作为万江的老中心，片区内有盛世华南、理想0769这些大规模的社区，但楼龄都超过了12年以上。
片区内也没什么新楼盘供应，土地利用已经达到了极致，短期内不会有大的面貌变化；
片区内下半年唯一的新供应楼盘就是奥园的旧改项目，地块占地才1.9万方，比较迷你；老牛现场看过，周围都是民房，体验感比较一般；
石美板块作为未来万江发展的重点，“十里汾溪”是东莞政府斥巨资打造的最高战略规划。
沿岸引进9个重点产业项目，总投资超200亿元。万江新区政府也已搬迁至此。
政府在即中心，未来的石美板块成为万江的居住新城中心。
碧桂园拿下的这块地，正好位于上述万江北部这个片区规划辐射范围内；
但是这块地的价值，老牛评估了之后，发现了除了生态资源之外的意外惊喜。
第一、鹏瑞背后百亿旧改加持，想不火也难
碧桂园云樾半岛北侧的这块地就是鹏瑞从华夏幸福手里接过来的旧改，现由鹏瑞和世纪城联合开发，面积高达41.88公顷。
目前进度已经是进行了谷涌西围花园三期、四期备案，速度惊人。
说起这块旧改，老牛就不得不提下鹏瑞这个开发商——鹏瑞集团。
2001年发家深圳，作为深圳豪宅的缔造者，2019年首进东莞以23.6亿拿下南城CBD地块，也就是今年火爆入市的顶豪鹏瑞天玥。
入莞两年，高调入市之后，鹏瑞更是悄然布局东莞城市更新，在莞已拥有超15个旧改项目，总占地面积约340万㎡，储地量十分可观。
除却住宅项目，鹏瑞更是商业、产业、物业综合运营的开发商。
深圳湾1号湾汇由鹏瑞运营，现在已经是深圳最高端的商业。可以说，鹏瑞所到之处，就是一个城市中心高端商业的代表。
鹏瑞拿下的谷涌旧改，按照发布的规划，也是按照商业、住宅、产业、学校综合服务中心打造。
一期计划先建设住宅、新型产业和一所九年制学校。
老牛看到现场的基本已经完成搬迁，围挡围起来的这一块，内部已经完成拆迁；
据谷涌项目部的工作人员的介绍，在2023年即可入市销售，从住建部喊停大拆大建之后，城市更新项目再落地可谓是遥遥无期；
但鹏瑞速度之快，让谷涌的这块旧改尘埃落定，这里的商业如果由鹏瑞操刀，就注定成为万江未来最高端的商业。
有了鹏瑞品牌的加持，这片区域的价值以后不可估量。
第二、江对岸大量的储备发展用地
老牛现场看的时候，看到江对岸的大片的空地还是很惊讶的；
在城区有这么大片空地，实在是难得；用地规划还没定，老牛在规划局官网上查询到的土地性质，性质为储备发展用地；
如果未来地块出让，在现在这样考验资金实力的土拍条件下，未来只能是品牌开发商参与竞拍，可能下一个万江高端住宅区。
在看这块地周边的用地性质的时候，老牛发现万江碧桂园云樾半岛北侧这个地块性质竟然是基本农田，也就是这一片未来100年都不会改规；
这意味着什么，以后北侧是不可能建楼的；也就是碧桂园云樾半岛真正做到了朝南看江，后无遮挡。
老牛现场看了下，碧桂园云樾半岛周边的生活配套，1公里范围内有谷涌农贸市场，日常生活基本可以满足。
如果去逛大型的商场的话，开车去国贸进行日常消费，老牛导航了下，也只需要20分钟，非常方便。
外部条件现在看，生活配套有点缺乏；但未来发展价值规划良好，未来2-3年即可兑现；基本交楼后这个区域也发展起来了；
那从小区本身的规划来讲，这个楼盘又有什么值得注意的优缺点呢？
地块形状像个袜子，不是很规整，好在沿江分布，老牛现场看了碧桂园的小区规划，采用的是一字型铺开的这种布局。
在左侧这的位置，也没有多加一栋楼来增加利润影响视野；不得不佩服，毕竟是大品牌开发商的规划呀。
再来看看这个楼盘的基础经济指标：占地约4.87万平，容积率约2.5，户数规划是820套。
容积率算很低的了，现在东莞的新项目普遍去到2.8-3.0，有些楼盘容积率甚至去掉3.5，看经济指标还可以。
碧桂园·云樾半岛项目一共是由9栋高层住宅和1栋商业，一栋幼儿园组成。
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