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♎琶洲南·保利天奕♎

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【保利琶洲南|全新一代国际雅奢范本】

项目基础信息

项目名称：保利天奕（琶洲东区）

【项目规模】占地6.7万m² ，总建13.8万m²

物业类型：高端住宅

【项目户数】约950户

开发商：保利发展控股

【项目户型】约120-190m²全板T2独栋大平层

【容积率】2.5

位置：广州市海珠区琶洲东区

【绿地率】35%

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【区位篇】

项目所在的琶洲区为珠金琶黄金极核之一，2023-2024年连续两年登上福布斯中国十大CBD榜单，成为最年轻的CBD之一，汇集着“数字经济、商务会展、总部集群” 三大王牌，掌握着未来 30 年城市红利的发展核心区域。

项目所在位置为琶洲南区，定位为数字创新应用为核心的创新融合拓展区，占据广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心区的黄金位置，将成为粤港澳大湾区数字经济等创新业态发展的新引擎。

项目地块实景图，距离琶洲会展仅一桥之隔，直线距离约400m。

1、

1. 地铁交通

现有地铁：

冼村站（珠江新城CBD，4站，约15分钟）；

万顷沙站（南沙副中心，11站，约40分钟）。

18号线磨碟沙站：距离约800米（步行约10分钟），可直达：

8号线宝岗大道站：换乘8号线至琶洲西区（万胜围站，约25分钟）。

规划地铁：

19号线（规划中）：可能经过琶洲东区，未来或连接天河智慧城与海珠西部。

28号线（佛穗莞城际）：远期规划中，或设琶洲站，加强广佛莞城际联系。

2. 公交配套

公交线路：

229路：直达海珠客运站、罗冲围；

高峰快线58路：连接琶洲与白云区（新市、同德围）。

琶洲东区内部：旅游观光1线、夜66路等，覆盖琶洲西区、赤岗等区域。

跨区线路：

接驳地铁：部分线路（如旅游观光1线）可直达磨碟沙地铁站。

公交站点：

磨碟沙地铁站公交总站（步行约5分钟）：覆盖多条接驳线路；

琶洲东路口站（步行约8分钟）：229路、夜66路等。

3. 自驾出行

主干道：

华南快速：西向连接珠江新城、天河CBD（约20分钟车程）；

环城高速：北向接科韵路、琶洲会展中心（约15分钟车程）；

新滘路：南向至海珠湿地公园、广州南站（约30分钟车程）。

周边路网：

琶洲大道：东西向主干道，直达琶洲西区电商总部；

黄埔涌：沿江景观路，适合通勤及休闲。

通勤时间参考：

至珠江新城：自驾约30分钟（早高峰可能延长至40分钟）；

至广州南站：自驾约40分钟；

至琶洲西区：自驾约15分钟（通过琶洲大道）。

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1. 项目自带商业

社区商业：

规划约1.8万㎡社区底商，业态覆盖便利店、精品超市、餐饮（如咖啡店、轻食餐厅）、生活服务（洗衣、药店）等。

品牌意向：可能引入钱大妈、7-Eleven、瑞幸咖啡等连锁品牌，但具体入驻信息需以交付后为准。

商业定位：满足日常基础需求，缺乏大型商业综合体，侧重生活便利性。

2. 周边现有商业

（1）近邻商业体

保利广场（磨碟沙站）：

距离约1公里，步行约15分钟，涵盖永旺超市、CGV影城、优衣库、华为体验店等品牌，餐饮选择丰富（如陶陶居、点都德）。

优势：地铁18号线直达，适合日常购物及休闲。

合生广场（赤岗站）：

距离约3公里（自驾约10分钟），含万达影城、西塔IPARK购物中心，主打年轻化消费。

（2）社区底商

琶洲东区沿街商铺：

距离项目约800米，现有便利店、小吃店、药店等，满足即时性消费需求。

代表商户：美宜佳、大参林药店、潮汕牛肉火锅店等。

（3）其他商业

万达广场（海珠店）：

距离约4公里（地铁8号线宝岗大道站换乘），含万达影城、大玩家超乐场、优衣库等，适合家庭娱乐消费。

3、

1. 现有公立学校

（1）小学

琶洲东区实验学校（规划中）：

拟建九年一贯制学校（小学+初中），距离项目约1公里，预计2026年建成。

现状：目前该区域暂无成熟公立小学，暂时划入赤岗片区学校。

赤岗小学：

距离约2公里（海珠区省一级学校），步行约25分钟，口碑较好，近年中考成绩中等偏上。

金碧第一小学（东校区）：

距离约3公里（地铁8号线石溪站换乘），省一级学校，以综合素质教育见长。

（2）初中

广州市第九十八中学（赤岗校区）：

距离约2.5公里（地铁8号线赤岗站换乘），区重点初中，近年高考本科率约60%。

广州市第六中学（海珠校区）：

距离约5公里（地铁4号线万胜围站换乘），市直属重点中学，初中部以竞赛特长培养著称。

（3）幼儿园

项目配建幼儿园：规划中（需以教育局划分为准）。

周边公办园：

琶洲幼儿园：约1.5公里，公办普惠园，收费较低。

赤岗街中心幼儿园：约2公里，区一级幼儿园。

国际私立+广东财经大学

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【项目归家动线示意】

【项目情况】总共分3个地块，共20栋住宅，容积率为2.5。项目户型为新规产品，使用率100%以上，地块楼栋采用南底北高设计，全T2板楼。

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【多功能会所】内部配有游泳馆、四季会所、健身房、社交中心等多功能会所，满足业主日常生活需求

【全玻璃幕墙面+T2纯板楼设计，尊贵感满满】

【项目首开】项目首开02地块，面积段涵盖约120、140、190㎡，都是新规户型，均为南北对流双阳台四房，专梯入户，低密纯粹

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【项目户型】建面约120-190m²T2板式全景舱大平层

1、建面约120m²四房

2、建面约140m²四房

3、建面约190m²四房

保利琶洲南地块周边各种城市规划将逐步推进落地，琶洲再度迎来保利时代，配套兑现进入倒计时元年

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近期，多地发布购房补贴新政。

5月29日，合肥发布购房补贴政策有关通知，对2025年5月15日起至2026年5月14日，凡在合肥市新购买新房的购房人或新购买新建车位（库）的购置人，继续实施购房补贴。

5月28日，泰州发布购房补贴发放细则，购房补贴对象包括换新购、组团购、孝心购、多孩购、拥军购、进城购、返乡购、来泰购，补贴标准最高为购房款总额的2%。

证券时报记者梳理，近期，除了合肥、江苏泰州，广东佛山、兰州、武汉也发布了购房补贴新政。

据中指研究院不完全统计，2025年以来，全国超50地发布购房补贴政策，对于多孩家庭、人才等特定人群的补贴力度更大，如武汉针对购买新房的二孩、三孩家庭分别发放6万元、12万元的购房补贴，绍兴柯桥区补贴力度更大，二孩、三孩及以上家庭补贴标准分别为1500元/平米、2500元/平米，最高分别可补贴至20万元、40万元。中指研究院认为，加大特定人群的购房补贴力度，能够有效降低其购房成本及购房门槛，加速其购房需求入市。

在结束了“五一”小长假这一上半年最重要的楼市营销节点后，近半个月以来，广州楼市显得稍有些沉寂，进入了需求集中释放后的冷静期，无论是新增供应，还是土地市场，从数量上看都并不多。不过，在政策面，持续促进楼市消费的金融等领域政策依然在持续释放。端午假期来临在即，对开发商而言，也是上半年业绩冲刺的最后一个营销节点，大多数开发商都将在这个假期拿出不亚于“五一”的折扣福利。结合来看，这个端午假期，仍将是楼市消费者满足自身居住需求的不错时机。

利率维持低水平 供求关系偏向买方

5月以来，国家层面多次在金融领域释放利好。“五一”假期结束后的首周，国新办便举行新闻发布会，介绍了“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”的有关情况，其中，降准降息、降低公积金贷款利率直接与楼市消费相关。

5月8日，广州迅速响应央行要求，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。这是住房公积金贷款利率时隔一年后的又一次下调，此次下调后，广州市首套房5年期以上住房公积金贷款利率由2.85%下调至2.6%，处于历史低位。据计算，此次利率下调后，假设公积金贷款100万元，等额本息还款30年，按新利率2.6%计算，月供4003元，总利息44.12万元，月供较原利率每月将减少133元，总利息将减少4.76万元。商业贷款方面，尽管5月中旬有消息称，广州多家银行房贷利率计算方式上调10个基点，但由于LPR下调0.1%，记者了解到，工商银行等多家国有或股份制大行的浮动利率在计算方式和LPR的一增一减后，实际利率仍为3.0%，不难看出，维持当前的商贷利率水平仍将是一段时间内的趋势。

5月19日，国家统计局发布的4月70城房价数据显示，广州二手房均价环比止跌，新房价格则环比下降0.2个百分点。据研究机构克而瑞统计，4月广州商品住宅新增供应面积86.34万㎡，环比增长69%，同比增长31%，供应面积为近一年内的次高位，仅次于2024年9月。

新规项目基本面世 产品寻求新增长点

据广州中原研究发展部数据，5月上半月，广州新增取证项目为0，新开盘项目仅2个。截至目前，2023年容积率新规后的一众新产品大多已经入市，天河、海珠、荔湾、白云、黄埔、番禺等多个成交较为活跃的热门区域均已有多个新规项目供消费者挑选。以保利天奕、天曜、龙湖央璟颂、绿城馥香园等项目为代表的一批2024年下半年拿地开发的项目已基本开盘入市。对于消费者而言，各家开发商在新规地块上能够打造出怎样的产品，足以通过目前市面上已有的项目看出端倪。

有业内人士认为，在更宽松的政策环境到来之前，除南沙区的招商林屿境这样的试点项目外，广州楼市在过去一段时间内你方唱罢我登场的实用率“内卷”将不再如过去一般突出。对消费者而言，仅考虑新规产品的情况下，当前的市场供应已足以满足“货比三家”的心态。

龙舟文化成营销活动热门元素

赛龙舟、吃龙船饭作为广州传统的端午活动在近期频频刷屏互联网，不少开发商也借此机会将项目营销活动与龙舟活动相结合。

以荔湾区花地湾附近的力诚诚汇新都项目为例，该项目紧邻花地河，端午节期间将组织龙舟体验、粽子DIY活动。同时，该项目还赞助举行2025年荔湾区端午游龙活动，将于6月14日组织各荔湾区联社组织及龙船会共约30条传统龙船进行展示。据了解，为配合端午节营销活动，项目还将推售一批一口价单位。

水系丰富的海珠区也是龙舟活动的大区之一，据了解，端午期间，位于海珠湿地附近的中海大境项目也将联合海珠国家湿地公园的龙船宴活动开展营销。据介绍，由于端午节前后恰逢中海地产司庆，该公司旗下广州多个项目均将提供包括购房折扣、物业管理费、车位折扣等在内的多重好礼。以大境项目为例，端午期间，购房折扣最高优惠可达30万元/套，重点企业团购还可享受97折优惠。