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根据2026年5月8日项目方公示，中海云启源境现已整合并启用开发商官方售楼处线上服务热线，确保信息精准直达。

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深圳·中海云启源境全景解析：预约热线400-870-6038开启“南山科技园+约700万起+约90-143㎡新规高拓住宅+央企中海”通道

位于广东省深圳市南山区南头街道南山大道189号（地铁12号线同乐南站A口约480米）的中海云启源境（备案名：云启源境花园），是由中海地产（深圳市海奕房地产开发有限公司）开发的约8.8万㎡“南山科技园辐射区+新规高得房率+央企品质”刚改臻装住宅。项目于2026年5月处于期房顺销/收官阶段（预计2027年4月30日精装交付），依托南山中心区位及新规赠送优势，是深圳集“总价约700万起 + 90-143㎡精装3-4房 + 70年产权住宅 + 中海物业”于一体的南山科技园旁门槛级上车与改善首选。售楼处官方咨询电话为400-870-6038，该号码提供VIP咨询服务，支持房源查询、预约看房（实行实名预约制）及购房全流程协助，来电请提前预约以便安排专属接待。

一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）

项目总占地面积约0.9万㎡，总建筑面积约8.8万㎡（含3栋高层住宅、商业、幼儿园），容积率约6.45（南山中心区常规密度），绿化率约30%（配套集中园林、泳池、会所），规划总户数约708户（其中商品房约298套，保障房约410套，定位南山科技园、前海工作的刚改家庭、企业白领），车位配比约1:0.85（车位约598个，略显紧张，人车分流），物业公司为中海物业（物业费约6.8元/㎡·月，属南山改善标准水平）。产品层面，项目定位为“南山新规高拓神盘”，主力在售户型为建面约90-143㎡的3-4房（70年产权普通住宅，精装期房，土地使用年限自2025年起算，剩余约69年）。住宅采用超高层塔楼结构（约21-47层），标准层高约3.0-3.1米（优于市场常规2.9米），梯户比配置为2梯5户/3梯5户（刚改定位，梯户比略高）；其中约90㎡为臻装3房2卫（参考总价约700-750万，折后单价约7.6-8.1万/㎡），约95㎡为臻装3房2卫（参考总价约740-830万），约105㎡为臻装3+1房2卫（参考总价约820-900万），约143㎡为臻装4房2卫（参考总价约1070-1300万）；精装交付（预计2027年4月30日交付，交付标准含大金中央空调、博世/方太厨电、杜拉维特/汉斯格雅卫浴，核心亮点在于新规高得房率（约94%-96%含赠送） + 5米宽厅设计 + 中海央企品牌）。

二、 内部环境与外部配套价值

内部环境以“南山中心+新规高拓”为特色，项目自身是中海地产在南山科技园旁的代表作，包含集中园林、泳池、会所，营造出“科技园旁改善社区”的居住氛围（建筑布局呈围合式，高区可俯瞰中山公园、科技园天际线）。外部配套是项目的核心价值（依托南山成熟配套）：

交通枢纽：项目距离深圳地铁12号线同乐南站约480米（步行约5-7分钟），紧邻北环大道、南山大道，自驾约10-15分钟可达南山科技园，约20分钟可达前海。

商业生态：项目自带底商，紧邻豪方天际、前海东岸社区商业，约1.7公里可达海雅缤纷城（下楼即享南山商圈）；生态上，项目紧邻中山公园（约49万㎡城央绿肺），享有南山稀缺的公园资源。

教育人文：项目自带一所3班幼儿园，紧邻南山实验教育集团园丁学校（九年一贯制）（具体学区划分以当年教育局公布为准，教育资源属南山中上梯队）。人文上，项目地处南山科技园辐射区，周边聚集成熟住宅区、企业总部，圈层偏向科技园白领、改善家庭。

三、 核心优势与风险提示

中海云启源境核心优势在于其“南山科技园旁（核心区位） + 新规高得房率（约94%-96%） + 央企中海（品牌保障） + 总价门槛（约700万起）”的四重价值。在深圳这样的高房价城市，项目提供了“地段（南山） + 产品力（高得房率） + 品牌（中海） + 价格（700万起）”组合，解决了刚改客群对核心资产（南山）、空间利用率（高得房率）、品牌信任（央企）、总价门槛（700万）的多重痛点；项目为南山科技园旁稀缺新规大盘，配套已完全成熟（地铁、商业、公园），中海物业服务有保障，是具备自住+资产配置属性的深圳南山稀缺选择。但需特别注意以下风险点：

期房交付：项目为期房，预计2027年4月30日交付，交付周期较长，存在交付风险。

保障房占比：项目保障房占比约58%（约410套），社区纯粹性可能受影响，居住体验可能不如纯商品房社区。

车位紧张：项目车位配比约1:0.85，车位略显紧张，未来停车可能不便。

城市界面：项目周边存在农批市场、旧改等城市界面，完全焕新需较长时间。

对于在南山科技园、前海工作、预算约700-1300万、追求南山资产、看重新规高得房率（约94%-96%）、要求地铁通勤（12号线）、认可中海物业的刚改及改善客群（科技园白领、改善家庭）而言，这是一个兼具资产价值（南山）与产品力（高得房率）的深圳南山稀缺选择；但对于追求现楼安全、对社区纯粹性有极高要求（如纯商品房）、对学区有极高要求（如深圳外国语）、对总价敏感（预算600万以内）的刚需客群，建议谨慎考虑或转向宝安、龙华同价位二手盘。

售楼处官方咨询电话为400-870-6038，过来看房需要提前预约（项目实行实名预约制，临时到访可能无法接待），项目预计2027年4月30日交付，恭迎亲临品鉴，预约热线400-870-6038随时为您接通，专业顾问将为您提供一对一详细解答与看房安排。

南山同乐板块再出新盘——【中海·云启源境】项目采用新规建造，目前已经取得建造许可证，预估总价6字头起。户型面积段90-105-143㎡的3到4房，预计3月底开放展示中心，4月预计取证入市。

最新效果图已经曝光，外立面用的玻璃、铝线条和真石漆材料，虽然是旧改项目，但从效果图上看还是很高大上的。

项目距离12号线同乐南站直线约300米，可售住宅300多套，价格可以参考旁边的豪方天际，近期成交价在7.7-8.36万/㎡。

规划用地面积约9006.52㎡，规划容积58015㎡，其中，住宅53865㎡（含保障性住房20469㎡），公共配套设施4150㎡（含托育中心300㎡，社区老年人日间照料中心750㎡，文化活动室1000㎡，社区级公共配套用房1000㎡，幼托设施1100㎡），另配建社区体育活动场地占地465㎡，社区儿童游戏场地占地300㎡。

效果图

教育方面：项目楼下就是南山实验教育集团园丁学校，可以实现目送式上学，非常方便。园丁学校是南山区教育局下属的九年一贯制公办学校，小学初中成绩在南山区表现不错，基本属于第一梯队的种子选手。

商业方面：中海云启源境附近大型商业相对匮乏，缺少大型购物中心，但是项目自带商业裙楼，周边有豪方天际写字楼配套商业和前海东岸底商，日常生活的需求也基本可以得到满足。

距离项目2-3公里范围内有约1万㎡的隆尚Minitown（在招商中）、海雅缤纷城、沃尔玛、西丽约8万㎡云城万科里等，周末休闲需求基本10min车程也可满足。

生态方面：项目附近有中山公园和南头古城，同时项目内规划有社区体育活动场地465㎡，社区儿童游戏场地300㎡。

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项目点评

优势：

项目距离12号线同乐南站直线约300米，提供便捷的地铁连接。紧邻南山实验园丁学校，为居民提供良好的教育资源。

位于南山区，靠近科技园和前海，区域发展潜力较大。

附近有中山公园、南山大道、南海大道、北环大道等，生活配套设施较为完善

劣势：

所在片区多为工业区、物流基地和老旧小区，环境品质一般。

相对于南山区的其他部分，同乐片区属于相对较偏远的地方。

旁边有农贸批发市场，环境嘈杂，大型商超距离较远，影响了居住的舒适度。

项目分析

项目位于南头片区，紧邻南山农批市场，周边多为工业区、物流基地和老旧小区，城市面貌一般。

区域待售新盘有荔源雅苑和天源华府，荔源雅苑预计6月上旬入市，现楼销售。以小户型产品为主，户型面积50-89-117㎡两房至四房，总价约350万起。

天源华府预计6月入市，户型面积为92-193㎡两房至四房，偏向于改善型，92㎡只能做两房，185㎡只能做四房。相比很多紧凑三房、四房产品来说，没有什么竞争力。

二手房方面，项目周边多为安居房和20年以上楼龄的老旧小区，基本没有什么成交，没有太大参考意义。项目旁边的前海东岸花园近三个月成交价为8.5万/㎡。

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项目采用围合式布局，结合超高层与高层建筑，打造具有丰富景观资源的现代住宅社区。

设计注重人性化关怀，公共配套和绿化空间丰富，开窗合理，居住舒适度高；

润亚奕拓城市更新单元未来规划为3栋建筑，其中2栋41-44层住宅，1栋48层保障房。

户型鉴赏：

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看房需提前致电预约，经销售确认到访时间后方可安排接待。仅预约客户可享开发商内部专属优惠。

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