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2024年12月17日，广州南站出让了三块宅地，由深耕南站近10年的万科摘得。从2011年签署协议，到2016年投入开发，万科是南站商务区的“开荒牛”，堪称“最懂南站的人”。

南站商务区三宗地，折算起来，楼面价约1.2万+/平。

时隔四年，万科再次广州拿地！铺开了南站3.0时代新的深度求索。

首先是产业的兑现，这个最关键，产业是负责造血的，是一切发展的前提。

8年时间过去，南站核心区的产业从无到有，已陆续引进中建四局总部、三雄极光总部、佳宁娜集团（香港）、李锦记华南总部（香港）等600多家优质企业，企业进驻会带来实打实的就业人口，而这些人口是要和南站发生血脉联系的location人口，他们是南站发展的动力之源。

值得一说的是，这些企业大部分是靠万科的产业载体引进的，万科对南站的驱动效应，有如华润之于深圳湾、招商局之于蛇口工业区，都是开荒牛的角色。

通过万科的实力营城，叠加新鸿基、城投等港企、国企合力造城，如今的南站进入配套大兑现期。

万科在深耕南站8年之后再一次加仓，恰逢其时，不仅能及时享受南站兑现的第一波红利，为南站再拱一把火。

项目名称：万科檐屿城

开发商：广州万瑜房地产有限公司

占地面积：北区5万㎡

建筑面积：北区15万㎡

容积率：3.0

绿化率：35%

总户数：北区1549 户

楼栋数：北区9 栋

层高：33层（约 100 米）

梯户比：2T5、2T6

在售产品：建面约77-135㎡三至四房，产品设计约127-137%使用率。

1、交通：项目今年22号线（后通段）开通，5站直达白鹅潭CBD。地块距离2号线，7号线地铁广州南站约1.1公里；6站到珠江新城，4站到海珠，4站到万博。

还有东晓南路-广州南站连接线南段，将在2025年与海珠湾隧道同时建成通车，南站和海珠城区约15分钟互通，30分钟连通珠江新城CBD。

广佛环线东环，今年开通；

东环是广佛环线的东段，起于广州南站，途经琶洲、金融城及白云机场等多个重要板块，全长超46公里，时速160公里；城轨3站到琶洲。

2、商业：沿着汉溪大道，18座地标级配套群星闪耀；容纳约7.5万人，全国最大的足球场今年兑现后，不管是看演场会、看比赛，还是运动踢球、专业集训，都能在家门口解决。

从南站到足球场，再到长隆万博，一站式的枢纽、文体文旅、商圈等资源紧密咬合，自由流动

南站ICC、花城汇、喜街、K11select、万象系，密如蛛网的地标商业，带来世界级地标商圈配置，出门就是逛不完的高端商业。

城汇·南站于今年5月已竣工验收，即将分批投入运营。新鸿基位于南站的商业综合体也有重要进展，其中，2万方商场已封顶，两栋写字楼也在日夜赶工，分别会在明年2月封顶和7月封顶，正式运营，预计在2026年。

3、教育项目规划有9班公办幼儿园，并引入36班九年制中小学校，出家门即到校门，助力精英未来每一步。

规划配置3个篮球场、1个排球场、1个足球场外，还配备约3000㎡体育馆，拥有文体综合区和8泳道标准半泳池，图书馆、师生食堂等，还额外配置泳池，完善教学设施促进孩子德智体美劳全面发展。

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4、医疗：项目3公里附近富力UCLA医院——携手国际顶尖医疗机构UCLA Health医疗中心设立的中国首家附属医院。还有番禺区第五人民医院。

5、市政：万科做了丰富的口袋公园、外摆露台等，并打造融合城市艺术装置、宠物友好、城市露营的生活力中心，形成漫步、归家时的“洄游动线”。

其次，项目在家门口打造了约2万方的河滨公园，形成了串联城市的滨水连廊。加之旁边禾田水韵示范区，未来界面进一步缝合，还会衍生出更多精彩的期待。

6、产品：项目建面约77-135㎡三四房，四面宽南向，三房（最高）享约5米客厅，

新规产品约127-137%高使用率，同面积不同户型，贴心打造多种人居空间。

首推1、9栋，面积段涵盖77-105㎡三至四房，门槛友好，大概率是南站板块在售住宅中起步面积最小、总价最低的新盘了。

其中，首推的是1#、9#：

1、2栋楼总高33层，两梯五户设计，总套数约320套。

2、产品以刚需面积为主，77平小户型做到东南朝向，在全市都非常罕见。

具体来看看户型图：✨✨万科·檐屿城售楼处电话：400-985-7760【☎☎售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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咱们可以看到，约77平三房户型，有A、B两款设计。

77平两个设计的差别，在于卧室布局不同。其中，B户型做到了四面宽朝南，非常少见。

77平A户型呢，次卧与客厅之间为灵活可变空间，既可打通做大横厅，又可做软隔断。

88平户型呢，可以说是77平的放大版：

针对刚改、改善买家，万科·檐屿城还设计了103-135平四房户型：

大宽厅、南北对流户型、可变设计、还有独立衣帽间、超7米转角飘窗...空间尺度惊人。

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项目优缺点分析

优点

1，新规户型，得房率在120%。是整个广州南站板块唯一一个新规产品。

2，有配建9年制的学校，以及幼儿园。未来孩子的读书问题能解决。

3，周边有比较新的城市面貌，写字楼也比较多。

缺点

1，交房时间会比较晚，新建的学校也不确定什么时候能开学。要读书的得慎重考虑。

2，距离地铁站在1.5公里左右，步行过去时间也不太现实。

3、靠近东新高速和高铁站，噪音的影响比较大。

、查看五证

购买期房的话，则一定要确定开发商五证两书一表齐全，这是关于买房的基本知识中最重要的一项，所谓五证就是指《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，有了五证两书才能办房产证，这是个先决条件，而且这个过程中开发商拿地的出让金都结清，楼盘本身没抵押才行。两书为质量保证书和使用说明书。这两书是房屋竣工并且通过验收后获得的。房子盖完了没有通过验收不行。一表为竣工备案表。这个是由当地质检站在所有验收工作完成以后加盖公章交给开发商的。

2、选择开发商

新手第一次买房注意事项中慎重选择开发商也很重要，因为一个好的开发公司它必然有一个好的理念和好的团队、好的物管服务，它已经开发和服务的小区是经得起时间的检验，可以得到业主的口碑传颂的。好口碑的开发商是房屋质量的保障，一般好的开发商资质高、资金充足。

3、挑选户型

新手购房须知，户型的挑选不能马虎，不同朝向、不同通风采光的户型会直接影响业主的居住舒适度，maigoo小编为大家整理了几点：1、南北通透，户型方正，采光通风俱佳；2、朝向优劣：正南>东南>西南>东>西>北；3、对侧通风，是通风条件最好的；4、房子内部，各功能区域面积分布均匀，开间：进深=1:1.5；5、动静分区，卧室与客餐厅、厨房不要挤在一起。

4、 挑选楼层

挑选楼层也像挑选户型一样重要，初次买房须知中的关键一项，不同的楼层，房子的通风采光、视野景观以及业主的私密性、居住舒适度，甚至噪音污染、出行便利性等都或多或少有所不同，一般来说，低楼层出行更方便，如遇意外也更容易逃生，但是通风、采光、视野等相对高楼层较差，私密性较差，噪音污染也严重；高楼层视野好、空气清新，通风采光都更佳，但是如果电梯故障，可能会影响出行，总的来说，一栋楼的1/3至2/3之间的楼层是较好的楼层，属于不高不低的“黄金楼”。

5、多学习选房知识

学无止境，能看到这篇买房须知的18个常识就说明读者朋友已经在努力了，很多购房者认为，当下房价过高，所以买房时，一般会在同等区域、同等地段选择价位便宜的楼盘，或者买房时看到区位好而不管户型、内部环境、物管服务、生活成本等，这就像买一件衣服，你只管款式而不管布料、价格等，正确的做法是多学习选房知识，关注户型好坏，房屋质量等干货。

6、评估购房能力

即使掌握了很多关于买房的基本知识，但很多人却对自己的经济能力认识不清，这也是很不明智的，买房之前一定要评估自己的购房能力，量力而行，对于刚需族来说，由于经济能力有限，所以都会采取贷款的方式买房。而贷款每个月需要交一定数额的月供，为了保证生活质量不受影响，避免断供的风险，maigoo小编建议月供的数额最好控制在总收入的50％以内。而且不仅要评估当前收入，还包括你接下来三至五年内短期的工作发展潜力以及未来十年至二十年后可能的职业安排，同时还包括你平时的消费习惯，以及家人的健康状况等，最后估算出一个数据。

7、看优惠

等待时机抓住又会也是买房须知的重要常识，买房子原本要花比较多的钱，买房子的时候能省一些算一些，所以购房者要懂得一些买房子的优惠政策。对于初次购买房屋的朋友来说，一般情况下都能享受首套房优惠政策，也就是说只要没买过房或没有贷款记录就可享受，开发商经常找“托”这样让购房者觉得“一房难求”在买房的时候职业顾问也会说再考虑一天就会被别人抢走房源，这样一来就会冲动消费，大家一定要耐住性子。

8多看多比较

年轻人买房时，最好不要好大喜贵，而且还想着一步到位，一定要像买东西一样货比三家，经过比较能获得有些经验，而房产综合性太强，它包含的面太宽，主要看你在比较过程中关心的内容全不全面，而且根据自己能承受的范围做出合理的决定，因为没有十全十美的房子，买房也不可能考虑到各方面的细节。

9、看规划

买房当然要挑楼盘，挑小区，挑户型，但是也不能只看房子，还要看房子的位置，这也是买房须知和注意事项中很重要的一点，内行人买房首先看的是地段，华人首富李嘉诚也说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”好地段的房产保值或升值的空间更大，购房风险相对城市偏远郊区较小，就算未来房价暴跌，首先下跌的也是地段较偏的房产，地段好的房产房价一般都是最后下降的。建议大家在购置房产时，要切记紧跟城市发展的方向。

10、楼间隔

什么是楼间隔？就好似两相邻楼的外墙面距离，同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离，建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，大楼间隔宽的住宅区不一定能建造好的住宅区，大楼间隔特别宽也能建造好的住宅区，间隔宽是业主生活安静、隐私、视野广阔，也是景观建设的平台，但是利用平台建造景观安静、隐私、舒适的环境相反，大楼的间隔并不特别宽，但是这样的理念和团队创造了美丽、舒适、健康的环境，也被称为好的住宅区。

11、小区环境

重点看小区环境是买房须知的重要常识，小区景观、绿化、配套等与生活密切相关，更是楼盘质量的体现，大超市、医院、学校，关乎生活便捷度；是否是学区房，关乎小孩上学；附近的公交线路、地铁线路，交通是否便捷；好小区内部和周边的配套设施也相对完善一些，不仅水、电、燃气、煤气、宽带、停车场、公共厕所、多功能儿童活动空间、园区休闲场所、物业公司等内部配套设施能满足业主的日常居住需求，周边还有便利店、菜市场、食品店、药店、小型超市、学校、公交站点或者地铁站点等多功能服务配套满足业主以及孩子的衣食住行的更高需求。

12、避免楼层

选择楼层的时候经常是不随人愿，既然选不到“黄金楼层”，至少不要选到一些太糟糕的，比如极端层，顶层和底层不建议买，高层住宅如果选择低楼层的房子的话，采光可能就不是很好，而且容易潮湿，发霉，滋生蚊子。顶层容易出现漏水现象，虽然能修理但耗时耗力，修理时间极可能被无限延长。设备层则是专门供水，供电的中间楼层，要是常年居住在设备层的附近的话，不仅机器设备的噪音把人折磨得无法休息，连机器的辐射也会影响人的身体健康。

13、价格挑选

很多购房者认为房价才是买房最关键的因素，其实不然，适不适合自己才是最关键的。在自己能力范围内，如果房价偏高你也能接受，这样你就会觉得地段好、配套好、户型好、楼层好的房子才是最好的，就算房价贵点也愿意买。但是，如果你能力有限、购房资金有限，那么估计买哪里都会觉得贵，甚至觉得房价越便宜越好，价格挑选要比较个人承受范围、交通状况、社区环境、户型结构等条件衡量楼盘价格。

14、不要贪大

买房一定不要贪大是买房时的重要事项，面积以适用为原则，不要为大而大，现在年轻人都喜欢独自出来居住，所以一般买个80、90平的大两室或者小三室就完全足够居住，非要买大房子，不仅不实用，而且还会涉及到一定的税费，国家区分豪宅和普通住宅的分界线就是144平米，所以在购买房子的时候，不要超过140平，除了税费要多交不少，对于一些物业费取暖费等等各个方面都会高出很多，长时间算下来，多出的这些没准在日后还能多出一套首付钱。

15、考虑孩子问题

考虑孩子是买房时非常必要的，既然婚恋是买房子的重要原因，那么孩子就是一个不得不考虑的因素，首先在购房的户型上必须考虑孩子的房间，购房的户型最好要两居室以上；其次那就是注意考察周边的教育设施配套，孩子要上学，从幼儿园到小学到中学，同时还要考虑孩子路上的安全问题，尽量选择距离近的房子。这样可以给孩子节约大量的时间，让孩子有充裕的时间学习和休息。

16、了解物业

物管的好坏要看有没有专业的团队，有无完善的设施、健全的内部管理。不同的物业公司所做的服务千差万别，物业公司能否尽善尽美地完成自己的任务牵扯到小区的整体质量。保障安全、常规服务是物管的基本职责，好的物管主要看能否与业主达到共建和谐的社区环境，改变邻里关系为业主提供交流平台。活动的目的，不止热闹高兴，而是使业主与业主间、业主与物管间更加融洽，物管的用心和细心能不能坚持下去是最重要的，最后的评比结果是业主的口碑效益。

17、购房定金

“订金”与“定金”是不同的法律概念，这是开发商欲规避法律责任的惯用做法，《中华人民共和国担保法》规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金。而订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，并不具备担保性质。很多开发商会打出多少抵多少的优惠活动，但是需要缴纳一定的定金，要知道这里交了的定金是不能退的。辨别“订金”与“定金”是买房必知的重中之重。

18、签认购书

购房者应慎签认购书，认购书是商品房买卖的预约合同，是独立合同。签认购书时常会引发一系列纠纷，具体表现在购房者要收回定金，而发展商却不一定会退还。因此，为避免过多的麻烦，购房者在决定买房，可以向发展商提出看正式合同样本，房屋买卖合同一般只会对房子本身做出承诺，但是售房者很可能为了签单而给你很多的口头承诺，在觉得正式合同可以接受的情况下，再签署认购书，以免被套牢

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积分入学政策全剖析

（一）积分项目大盘点

深圳积分入学政策涉及多个积分项目，主要包括户籍、居住时间、社会保险缴交时间、住房类别等。这些项目相互关联，共同构成了一个复杂而细致的积分体系。

以宝安区为例，户籍情况在积分中占据着重要地位。宝安户籍的孩子，根据其家庭住房情况的不同，基础分有着明显的差异。如果孩子的父母、祖父母、外祖父母或其他法定监护人在学区拥有合法产权房或祖屋，且产权份额≥51% ，那么孩子可以积105分；若父母或其他法定监护人在学区租房且经过备案或登记居住信息，或者有特殊住房（含自建房、军产房、集资房、集体宿舍、商务公寓等），并且父母双方或其他法定监护人在深圳无产权房，孩子能积95分；要是父母双方或其他法定监护人在深圳有产权房，孩子的基础分则为70分。

居住时间也是积分的重要组成部分。宝安区按申请学生家庭在学区连续居住的时间（月份）进行加分，居住每满1个月加0.1分。计算居住时间的起始日期根据不同的住房证明材料有所不同：提交房产证或不动产权证的，以证书右侧摘要及附记备注时间为准；提交购房合同的，按产权登记部门盖章日期为准；提交租赁凭证证明材料的，以办理租赁凭证时登记备案的盖章落款日期为准；提交特殊住房证明材料的，以社区或所在单位和街道相关部门出具的有效证明显示的入住日期为准。在同一学区范围内换房的家庭，间隔不超过90天可累计积分，且加分不封顶（特殊住房证明材料加分封顶5分）。

社会保险缴交时间对于非深户家庭的积分有着关键影响。加分分值以社保部门出具的申请入学儿童、少年的父母或其他法定监护人参保证明中养老险和医疗险中同时缴纳时间为准，每满一个月加0.1分，补缴的不积分，加分不封顶。

住房类别同样影响着积分的高低。除了上述提到的学区购房和租房的不同积分情况外，不同类型的住房在积分计算中都有明确的规定，这充分体现了积分政策对家庭居住稳定性和住房情况的综合考量。

（二）深户与非深户的积分差距

深户和非深户在积分入学中存在着显著的积分差距，这种差距主要体现在基础分和加分项两个方面。

从基础分来看，深户孩子具有明显的优势。同样以宝安区为例，深户孩子学区购房（父母、祖父母、外祖父母或其他法定监护人有学区合法产权房或祖屋，且产权份额≥51%）时，基础分可达105分；而学区租房（父母或其他法定监护人在学区租房且经过备案或登记居住信息，并且父母双方或其他法定监护人在深圳无产权房）时，基础分也有95分。相比之下，非深户孩子学区购房的基础分仅为75分，学区租房或有特殊住房的基础分则只有60分。

在加分项上，深户和非深户的差异同样明显。深户孩子的加分项主要包括居住时间加分和户证情况加分。居住时间加分按申请学生家庭在学区连续居住的时间（月份）进行加分，居住每满1个月加0.1分，加分不封顶。户证情况加分方面，符合以下条件之一的，加0.5分：申请入学儿童、少年的父母或其他法定监护人双方均持有具有使用功能的深圳居住证；父母或其他法定监护人其中一方为深圳户籍，另一方持有具有使用功能的深圳居住证；父母或其他法定监护人双方均为深圳户籍。

非深户孩子的加分项主要是社保时间加分和户证情况加分。社保时间加分以养老险和医疗险中同时缴纳时间为准，每满一个月加0.1分，补缴的不积分，加分不封顶。户证情况加分与深户相同。

此外，申请小一的，父母或其他法定监护人至少一方是持有有效的深圳居住证和缴纳社保（养老保险和医疗保险同时缴纳）年限满5年及以上的非深户籍人员子女，另加1分；申请初一的，父母或其他法定监护人至少一方持有有效的深圳居住证和缴纳社保（养老保险和医疗保险同时缴纳）年限满6年及以上，其子女为具有我市完整6年小学学籍的非深户籍小学毕业生，另加1分。但总体而言，非深户孩子在加分上相对较为单一，主要依赖社保加分，且补缴不积分，这使得他们在积分竞争中相较于深户孩子面临更大的压力。

学区户口，入学的 “王炸” 底牌

（一）积分大幅领先

以光明区为例，学区户籍的孩子，若在学区内租房或居住其他住房，基础分就能达到80分 ，而光明户籍但非学区内的孩子，租房或住其他住房基础分只有60分，深圳市其他区户籍在光明区学区内租房或住其他住房基础分更是仅40分。同样，在龙岗区，学区户口积分有90分，而普通龙岗户口积分只有75分。这些显著的积分差距，使得学区户口的孩子从一开始就站在了更高的起跑线上，在积分的累计和比拼中占据着绝对优势。

在深圳，教育资源的竞争激烈程度堪称白热化。每到升学季，家长们为孩子的学位问题愁眉不展、四处奔波，只为能让孩子踏入一所理想的学校。在这种激烈竞争的大环境下，学区户口成为了孩子能否进入优质学校的关键因素，其重要性不言而喻。

以深圳部分区域为例，龙岗和光明区在学位申请时，对学区户口有着明确要求。许多学校将学区户口作为重要的录取条件之一，拥有学区户口的孩子在积分入学时，往往能获得更高的基础分，从而在竞争中占据优势。这些分数差距看似不大，但在竞争激烈的入学环境中，每一分都可能成为孩子能否进入理想学校的关键。

（二）录取顺序优先

在学位分配的关键环节，学区户口的孩子还享有优先录取的特权。龙岗区明确规定，录取按照学校招生计划人数、家长填报的志愿顺序和学区积分高低顺序进行，同一志愿同一积分的，按优享学区—— 学区户籍—— 龙岗户籍—— 深圳市其他区户籍—— 非深圳户籍顺序录取。这就意味着，当学位紧张时，即使学区户口的孩子与其他户籍孩子积分相同，也能优先被心仪的学校录取，大大增加了入学的成功率。

这种录取优先特权，让学区户口的孩子在学位竞争中脱颖而出，为孩子的教育之路奠定了坚实的基础。比如在某热门学校的招生中，若学位仅剩余少量，而学区户籍的孩子即使积分与其他区户籍孩子相同，也会优先被录取，这无疑为孩子的入学提供了有力的保障。

孩子的教育是一场不能输的战役，而学区户口就是这场战役中最有力的武器。它在积分入学中所带来的巨大优势，是孩子进入优质学校的重要保障，关乎着孩子未来的学习成长和发展前景。

时间不等人，升学季的脚步日益临近。家长们，不要再犹豫，不要再观望，抓紧时间行动起来。了解学区户口办理的相关流程，准备好所需的材料，尽快为孩子办理学区户口。