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##自贸湾啟紫荆府###
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作为深圳楼市焦点，前海新盘招商领玺系第四期——湾啟紫荆府开盘遇冷：165套房仅售34套，去化率21%，远低预期。
这个宣传具备“超高得房率（87%-97%，深圳顶流）”、“豪装标准”、“稀缺山海景观”及“地铁+教育规划”的楼盘，为何难讨改善群体欢心？
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湾啟紫荆到底"强"在哪？
湾啟紫荆府定位为招商领玺系的“嫡系续作”，坐拥招商品牌在前海积累的口碑。其最被强调的优势包括：
超高得房率： 纯住宅用地设计极致，独立电梯厅、横厅大阳台等使实用面积远超市场普遍80%的水平（100平建面≈87-97平使用）。
高标装修： 据称厨卫用一线大牌，细节（如智能玄关柜）用心，在竞品“缩水”装修背景下显诚意。
山海景观： 背靠大小南山，对望腾讯科技城，高层视野开阔，“山-海-河”层次感优于前海核心被写字楼包围的楼盘。
配套预期： 近5号线妈湾站（约500米），未来还有规划中的15号线、28号线，说是“双地铁覆盖”不算夸张。
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教育方面，项目自带12班幼儿园，旁边规划了九年一贯制学校（网传是南二外妈湾学校）。
商业方面，全维商业覆盖，满足生活所需毗邻自贸时代中心商业（建设中），项目周边共配套1个商业综合体、6大商业中心和建面约67.5万㎡滨海活力商业，满足日常生活所需。
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核心矛盾在哪？
定位错配：顶豪指标 vs 非顶豪地段
产品力（得房率、装修、设计）对标顶豪，但位于前海妈湾片区（后发板块，非当前成熟核心区）。
目标高净值客群更看重不可复制的核心地段稀缺性和纯粹圈层，而非单纯“高得房率”或“豪装”。地段不够纯粹前，海缺乏顶级豪宅的身份感。还有就是海景也不纯粹，房间内有栏杆遮挡。
区域阵痛期：蓝图未成现实
妈湾处大规模建设阶段：“工地感”强（道路施工、商业依赖临时铺、学校公园待建）。
自住/刚改客： 难忍当前生活不便及3-5年配套等待期。
投资客： 担忧配套兑现速度慢影响升值及流动性。
高总价性价比存疑
主力价格带：
111㎡三房：980万-1185万
121㎡四房：1211万-1358万
142㎡四房：1452万-1670万
竞品对比：
前海内部： 观山海家园（766-935万）门槛更低。
宝中/南山核心： 海纳公馆（800-1300万）、翰熙典居（1065-1510万）地段更成熟或即享配套。
千万预算下，其核心卖点（得房率、远期配套/景观）支撑力不足。小体量（仅3栋）亦引发对社区氛围及长期物业的疑虑。
03
不是盘不好，是市场变了
周期下行，理性回归：
告别前海新盘“日光”狂热
二手房参考价、信贷收紧、经济不确定性推动市场心态从“怕踏空”转向“怕站岗”。千万级投资极度谨慎，更重当下价值与确定性。
改善需求未爆，客群分化务实：
年轻家庭：预算多在800万内，重通勤及当下便利，倾向宝中/光明次新。
高净值人群：量少且偏好深圳湾/后海等成熟顶豪。
“改善潮”受制于首套房未“解套”。
前海主力就业人群（25-35岁金融科技业）：
项目千万定位与前海主力人群支付能力及核心需求（通勤、实用小三房）错配。
改善需求精细化：
“改善”非简单等于“更大更豪”，更细分：
功能性：需多一房、双套房。
生活品质：重社区医疗、养老、优质物业。
通勤效率：容忍度低。
项目主力115平“3+1房”等设计可能未精准击中多孩家庭或居家办公等具体痛点。
04
适配客群
适合：
前海自住改善家庭： 重通勤、户型实用及纯住环境，能忍受3-5年配套空窗期，看重长期居住品质。
前海长期坚定看好者： 视其为国家级战略核心资产，有耐心（5-10年）等待价值释放，能承受短期波动。
景观重度偏好者： 非山海景观不可且预算充足（选高层）
❑独家视点：
5月1日至5日，深圳将举办“五一好房节”，此次好房节以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题，致力于助力深圳市民以及外地人士置业鹏城，畅享宜居未来。五一前夕，深圳市房地产中介协会发出深圳换馨家3.0活动行业召集令，鼓励各机构积极推出以旧换新惠民举措。
深圳本土最大中介机构乐有家积极响应号召，于4月29日正式开启“2025深圳焕房节暨以旧换新3.0”活动。
本次活动乐有家重磅发布房产“以旧换新”3.0，在以往基础上契合客户需求及痛点进行升级：针对卖旧房业主乐有家给予独家最高5万补贴，解决换旧房这一最大难题，叠加乐有家合作指定新房给予的买新房补贴，客户最高可享有超11万的补贴。一线城市中深圳首个落地以旧换新给补贴，降低交易成本，提升交易效率，促进改善置业。
深圳“以旧换新”于2024年4月开启，此次3.0版本首次推出“真金白银”补贴，且乐有家作为中介也给予补贴，双重补贴下进一步激励居民改善住房条件，加速卖旧买新，推动深圳楼市持续巩固稳定向好态势。（乐有家研究中心）
机构：房地产行业增量政策窗口逐步打开#######自贸湾啟紫荆府售楼处中心电话☏：400-835-9190☏【售楼处认证电话】✨（中介勿扰）
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华泰证券研报指出，进入二季度，房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节奏。华泰证券认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。（财联社）
方便马鞍岛居民出行！深中接驳公交L10路开通试运营
4月28日，中山公交集团宣布马鞍岛深中接驳公交L10路开始试运营。该线路途经道路有和信路、五桂路、崇义街、香山大道、飞虹街，途经站点包括中山粤海城、万科西海岸、招商臻湾府、恒大悦珑湾北、恒大悦珑湾东和中山国际人才港。线路全程约6公里，首末站发车时间为中山粤海城6:45、7:25和中山国际人才港19:00、19:30，仅工作日运行。乘客可使用中山通IC卡享受票价优惠政策。（中山+）
广州：要探索建立“人房地钱”要素联动机制 升级房票安置政策
广州市城市更新工作动员部署会4月27日召开，市委书记郭永航指出要推进城市更新、城中村改造与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合起来，加快实现老城市新活力，走出一条超大城市内涵式高质量发展的新路。要探索建立“人房地钱”要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制，优化“市场+保障”住房供应体系，加快构建房地产发展新模式。（财联社）
广州中考明确：不取消户籍限制、不实行平行志愿等
广州市教育局公开发布关于公开征求《广州市教育局关于2027-2029年深化高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见（征求意见稿）》《2027-2029年广州市初中学业水平考试体育与健康科目考试实施意见（征求意见稿）》意见结果反馈的公告。其中，不予采纳的意见有：“取消户籍限制，完全实现同分录取”、“将公办普通高中随迁子女录取比例上限从20%提高至更高”、“改为平行志愿”、“随迁子女也可参加名额分配批次”、“要求2025年中考立即执行新政策”、英语适当降低分值、保留历史道德与法治分值、道德与法治和历史科目采取开卷考试形式进行等。（南方都市报）
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