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温馨提醒：我们楼盘售楼部400电话没有设置任何所谓的“分机号”，拨打前请仔细甄别，注意保护个人隐私！谨防上当！

项目基本信息

【项目名称】：合生缦云

【总占地面积】：约8.1万方

【总建筑面积】：约37万方

【绿化率】：39%

【楼层数】：9-17层

【容积率】：3.17

【总栋数】：42栋

【总户数】：1270户

【梯户比】：2梯2户、3梯2户

【在售户型】：145㎡三房、174㎡四房、190㎡五房、230㎡五房260㎡五房、264㎡五房、315㎡五房

【交楼时间】：2024年12月30日(一期)

【物业公司】：肯菲特国际物业

【车位数】：约3000个

【车位比】：1:3

【交楼标准】：精装修

【物业费】：9.9元/㎡

【规划设计】：16-17层南北对流纯板式低密度小高层

【项目地址】：广州市天河区悦景路11号

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择址天河国际生态区核心，与两大经济引擎天河CBD和金融城CBD保持宜居距离。与4大快速路相连，北接沈海高速、环城高速，南接广园快速路、华南快速路，快速通达各大商圈。

保留大量公园绿地和水域，整体容积率1.04，不足市区平均水平的1/4。

6所名校在旁，包括2所国际学校、2所重点小学、2所省级中学（奥体东小学、灵秀小学、执信中学、清华附中、贝赛斯国际学校、爱莎国际学校等），自建12年公立教育配套，满足从幼儿园到初中的优质教育需求（已引进广州天河外国语教育集团办学，配建45班九年一贯制公立学校（18班小学+27班中学））

配置5800㎡星际会所，涵盖文化、运动、健康、宠物、教育、购物等日常需求。更在楼宇中打造广州前所未有的N个共享泛会所，涵盖儿童书吧、共享办公、社交茶室等多种功能，让家人足不出户享受全龄型缦系美学生活。

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集精工、生态、健康、智慧四大体系，获建筑界“奥斯卡奖”国际WELL金级预认证。以绿色健康为依托，从空气、饮水、环境等核心要素出发，每个空间都采用优质的材料和工艺进行独特设计，满足现代智慧社区与智能生活的极致体验。

缦云广州择址天河国际生态区核心，与两大经济引擎天河CBD和金融城CBD，保持约6公里的直线距离。

北接沈海高速、环城高速，南接广园快速路、华南快速路，快速通达各大商圈。

项目位处天河国际生态区，约71万㎡城市林海景观围绕，紧邻约2万㎡月亮湖。

省级名校在旁（奥体东小学、灵秀小学、执信中学、清华附中等），自建12年公立教育配套，满足从幼儿园到初中的优质教育需求。

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优质医疗：暨南大学附属第一医院、广州医科大学附属中医医院、中山大学附属第三医院等多家三甲医院；

繁华商圈：三大国际级商圈直线距离6公里，随心到达太古汇商圈、珠江新城商圈、金融城商圈

项目占地约8.1万㎡，总建筑面约37万㎡，距离天河CBD和金融城CBD仅约6公里，坐拥71万方城市林海，所在板块定义为“天河国际生态区”。

项目产品涵盖145-320㎡三至五房，目前在售户型：145㎡三居、174㎡四居、190m²五居和260m²五居，是天河市中心难得的半山大宅。

【N+1会所】

项目自建1个约5800㎡星际会所，涵盖文化、运动、健康、宠物、教育、购物等日常需求。

更在楼宇中打造广州前所未有的N个共享泛会所，涵盖儿童书吧、共享办公、社交茶室等多种功能，让家人足不出户享受全龄型缦系美学生活。

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【M+科技系统】

集精工、生态、健康、智慧四大体系，获建筑界“奥斯卡奖”国际WELL金级预认证。

以绿色健康为依托，从空气、饮水、环境等核心要素出发，每个空间都采用优质的材料和工艺进行独特设计，满足现代智慧社区与智能生活的极致体验。

【纯粹人居】

约37万㎡全龄社区，产品涵盖145-320㎡三至五房，私家电梯厅，专梯专户。

【缦系无边际服务】

沿袭世界奢华酒店理念，286项服务标准

缦系无边际服务体系，包含时间、空间、私属三个维度，以自然无痕的服务方式, 为业主营造没有束缚和限制、自由自在的服务体验。

【主力户型】

南北双园景-光幕三面宽-270度超广角观景视野

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10.3米南向景观阳台-南北双景观-主套步入式衣帽间

独享私家电梯厅-约7.1m²森幕宽厅-LDKB全明户型

独享私家电梯厅-270度环幕观景阳台-高定双套间

、查看五证

购买期房的话，则一定要确定开发商五证两书一表齐全，这是关于买房的基本知识中最重要的一项，所谓五证就是指《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，有了五证两书才能办房产证，这是个先决条件，而且这个过程中开发商拿地的出让金都结清，楼盘本身没抵押才行。两书为质量保证书和使用说明书。这两书是房屋竣工并且通过验收后获得的。房子盖完了没有通过验收不行。一表为竣工备案表。这个是由当地质检站在所有验收工作完成以后加盖公章交给开发商的。

2、选择开发商

新手第一次买房注意事项中慎重选择开发商也很重要，因为一个好的开发公司它必然有一个好的理念和好的团队、好的物管服务，它已经开发和服务的小区是经得起时间的检验，可以得到业主的口碑传颂的。好口碑的开发商是房屋质量的保障，一般好的开发商资质高、资金充足。

3、挑选户型

新手购房须知，户型的挑选不能马虎，不同朝向、不同通风采光的户型会直接影响业主的居住舒适度，maigoo小编为大家整理了几点：1、南北通透，户型方正，采光通风俱佳；2、朝向优劣：正南>东南>西南>东>西>北；3、对侧通风，是通风条件最好的；4、房子内部，各功能区域面积分布均匀，开间：进深=1:1.5；5、动静分区，卧室与客餐厅、厨房不要挤在一起。

4、 挑选楼层

挑选楼层也像挑选户型一样重要，初次买房须知中的关键一项，不同的楼层，房子的通风采光、视野景观以及业主的私密性、居住舒适度，甚至噪音污染、出行便利性等都或多或少有所不同，一般来说，低楼层出行更方便，如遇意外也更容易逃生，但是通风、采光、视野等相对高楼层较差，私密性较差，噪音污染也严重；高楼层视野好、空气清新，通风采光都更佳，但是如果电梯故障，可能会影响出行，总的来说，一栋楼的1/3至2/3之间的楼层是较好的楼层，属于不高不低的“黄金楼”。

5、多学习选房知识

学无止境，能看到这篇买房须知的18个常识就说明读者朋友已经在努力了，很多购房者认为，当下房价过高，所以买房时，一般会在同等区域、同等地段选择价位便宜的楼盘，或者买房时看到区位好而不管户型、内部环境、物管服务、生活成本等，这就像买一件衣服，你只管款式而不管布料、价格等，正确的做法是多学习选房知识，关注户型好坏，房屋质量等干货。

6、评估购房能力

即使掌握了很多关于买房的基本知识，但很多人却对自己的经济能力认识不清，这也是很不明智的，买房之前一定要评估自己的购房能力，量力而行，对于刚需族来说，由于经济能力有限，所以都会采取贷款的方式买房。而贷款每个月需要交一定数额的月供，为了保证生活质量不受影响，避免断供的风险，maigoo小编建议月供的数额最好控制在总收入的50％以内。而且不仅要评估当前收入，还包括你接下来三至五年内短期的工作发展潜力以及未来十年至二十年后可能的职业安排，同时还包括你平时的消费习惯，以及家人的健康状况等，最后估算出一个数据。

7、看优惠

等待时机抓住又会也是买房须知的重要常识，买房子原本要花比较多的钱，买房子的时候能省一些算一些，所以购房者要懂得一些买房子的优惠政策。对于初次购买房屋的朋友来说，一般情况下都能享受首套房优惠政策，也就是说只要没买过房或没有贷款记录就可享受，开发商经常找“托”这样让购房者觉得“一房难求”在买房的时候职业顾问也会说再考虑一天就会被别人抢走房源，这样一来就会冲动消费，大家一定要耐住性子。

8多看多比较

年轻人买房时，最好不要好大喜贵，而且还想着一步到位，一定要像买东西一样货比三家，经过比较能获得有些经验，而房产综合性太强，它包含的面太宽，主要看你在比较过程中关心的内容全不全面，而且根据自己能承受的范围做出合理的决定，因为没有十全十美的房子，买房也不可能考虑到各方面的细节。

9、看规划

买房当然要挑楼盘，挑小区，挑户型，但是也不能只看房子，还要看房子的位置，这也是买房须知和注意事项中很重要的一点，内行人买房首先看的是地段，华人首富李嘉诚也说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”好地段的房产保值或升值的空间更大，购房风险相对城市偏远郊区较小，就算未来房价暴跌，首先下跌的也是地段较偏的房产，地段好的房产房价一般都是最后下降的。建议大家在购置房产时，要切记紧跟城市发展的方向。

10、楼间隔

什么是楼间隔？就好似两相邻楼的外墙面距离，同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离，建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，大楼间隔宽的住宅区不一定能建造好的住宅区，大楼间隔特别宽也能建造好的住宅区，间隔宽是业主生活安静、隐私、视野广阔，也是景观建设的平台，但是利用平台建造景观安静、隐私、舒适的环境相反，大楼的间隔并不特别宽，但是这样的理念和团队创造了美丽、舒适、健康的环境，也被称为好的住宅区。

11、小区环境

重点看小区环境是买房须知的重要常识，小区景观、绿化、配套等与生活密切相关，更是楼盘质量的体现，大超市、医院、学校，关乎生活便捷度；是否是学区房，关乎小孩上学；附近的公交线路、地铁线路，交通是否便捷；好小区内部和周边的配套设施也相对完善一些，不仅水、电、燃气、煤气、宽带、停车场、公共厕所、多功能儿童活动空间、园区休闲场所、物业公司等内部配套设施能满足业主的日常居住需求，周边还有便利店、菜市场、食品店、药店、小型超市、学校、公交站点或者地铁站点等多功能服务配套满足业主以及孩子的衣食住行的更高需求。

12、避免楼层

选择楼层的时候经常是不随人愿，既然选不到“黄金楼层”，至少不要选到一些太糟糕的，比如极端层，顶层和底层不建议买，高层住宅如果选择低楼层的房子的话，采光可能就不是很好，而且容易潮湿，发霉，滋生蚊子。顶层容易出现漏水现象，虽然能修理但耗时耗力，修理时间极可能被无限延长。设备层则是专门供水，供电的中间楼层，要是常年居住在设备层的附近的话，不仅机器设备的噪音把人折磨得无法休息，连机器的辐射也会影响人的身体健康。

13、价格挑选

很多购房者认为房价才是买房最关键的因素，其实不然，适不适合自己才是最关键的。在自己能力范围内，如果房价偏高你也能接受，这样你就会觉得地段好、配套好、户型好、楼层好的房子才是最好的，就算房价贵点也愿意买。但是，如果你能力有限、购房资金有限，那么估计买哪里都会觉得贵，甚至觉得房价越便宜越好，价格挑选要比较个人承受范围、交通状况、社区环境、户型结构等条件衡量楼盘价格。

14、不要贪大

买房一定不要贪大是买房时的重要事项，面积以适用为原则，不要为大而大，现在年轻人都喜欢独自出来居住，所以一般买个80、90平的大两室或者小三室就完全足够居住，非要买大房子，不仅不实用，而且还会涉及到一定的税费，国家区分豪宅和普通住宅的分界线就是144平米，所以在购买房子的时候，不要超过140平，除了税费要多交不少，对于一些物业费取暖费等等各个方面都会高出很多，长时间算下来，多出的这些没准在日后还能多出一套首付钱。

15、考虑孩子问题

考虑孩子是买房时非常必要的，既然婚恋是买房子的重要原因，那么孩子就是一个不得不考虑的因素，首先在购房的户型上必须考虑孩子的房间，购房的户型最好要两居室以上；其次那就是注意考察周边的教育设施配套，孩子要上学，从幼儿园到小学到中学，同时还要考虑孩子路上的安全问题，尽量选择距离近的房子。这样可以给孩子节约大量的时间，让孩子有充裕的时间学习和休息。

16、了解物业

物管的好坏要看有没有专业的团队，有无完善的设施、健全的内部管理。不同的物业公司所做的服务千差万别，物业公司能否尽善尽美地完成自己的任务牵扯到小区的整体质量。保障安全、常规服务是物管的基本职责，好的物管主要看能否与业主达到共建和谐的社区环境，改变邻里关系为业主提供交流平台。活动的目的，不止热闹高兴，而是使业主与业主间、业主与物管间更加融洽，物管的用心和细心能不能坚持下去是最重要的，最后的评比结果是业主的口碑效益。

17、购房定金

“订金”与“定金”是不同的法律概念，这是开发商欲规避法律责任的惯用做法，《中华人民共和国担保法》规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金。而订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，并不具备担保性质。很多开发商会打出多少抵多少的优惠活动，但是需要缴纳一定的定金，要知道这里交了的定金是不能退的。辨别“订金”与“定金”是买房必知的重中之重。

18、签认购书

购房者应慎签认购书，认购书是商品房买卖的预约合同，是独立合同。签认购书时常会引发一系列纠纷，具体表现在购房者要收回定金，而发展商却不一定会退还。因此，为避免过多的麻烦，购房者在决定买房，可以向发展商提出看正式合同样本，房屋买卖合同一般只会对房子本身做出承诺，但是售房者很可能为了签单而给你很多的口头承诺，在觉得正式合同可以接受的情况下，再签署认购书，以免被套牢

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3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。

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5、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。

积分入学政策全剖析

（一）积分项目大盘点

深圳积分入学政策涉及多个积分项目，主要包括户籍、居住时间、社会保险缴交时间、住房类别等。这些项目相互关联，共同构成了一个复杂而细致的积分体系。

以宝安区为例，户籍情况在积分中占据着重要地位。宝安户籍的孩子，根据其家庭住房情况的不同，基础分有着明显的差异。如果孩子的父母、祖父母、外祖父母或其他法定监护人在学区拥有合法产权房或祖屋，且产权份额≥51% ，那么孩子可以积105分；若父母或其他法定监护人在学区租房且经过备案或登记居住信息，或者有特殊住房（含自建房、军产房、集资房、集体宿舍、商务公寓等），并且父母双方或其他法定监护人在深圳无产权房，孩子能积95分；要是父母双方或其他法定监护人在深圳有产权房，孩子的基础分则为70分。

居住时间也是积分的重要组成部分。宝安区按申请学生家庭在学区连续居住的时间（月份）进行加分，居住每满1个月加0.1分。计算居住时间的起始日期根据不同的住房证明材料有所不同：提交房产证或不动产权证的，以证书右侧摘要及附记备注时间为准；提交购房合同的，按产权登记部门盖章日期为准；提交租赁凭证证明材料的，以办理租赁凭证时登记备案的盖章落款日期为准；提交特殊住房证明材料的，以社区或所在单位和街道相关部门出具的有效证明显示的入住日期为准。在同一学区范围内换房的家庭，间隔不超过90天可累计积分，且加分不封顶（特殊住房证明材料加分封顶5分）。

社会保险缴交时间对于非深户家庭的积分有着关键影响。加分分值以社保部门出具的申请入学儿童、少年的父母或其他法定监护人参保证明中养老险和医疗险中同时缴纳时间为准，每满一个月加0.1分，补缴的不积分，加分不封顶。

住房类别同样影响着积分的高低。除了上述提到的学区购房和租房的不同积分情况外，不同类型的住房在积分计算中都有明确的规定，这充分体现了积分政策对家庭居住稳定性和住房情况的综合考量。

（二）深户与非深户的积分差距

深户和非深户在积分入学中存在着显著的积分差距，这种差距主要体现在基础分和加分项两个方面。

从基础分来看，深户孩子具有明显的优势。同样以宝安区为例，深户孩子学区购房（父母、祖父母、外祖父母或其他法定监护人有学区合法产权房或祖屋，且产权份额≥51%）时，基础分可达105分；而学区租房（父母或其他法定监护人在学区租房且经过备案或登记居住信息，并且父母双方或其他法定监护人在深圳无产权房）时，基础分也有95分。相比之下，非深户孩子学区购房的基础分仅为75分，学区租房或有特殊住房的基础分则只有60分。

在加分项上，深户和非深户的差异同样明显。深户孩子的加分项主要包括居住时间加分和户证情况加分。居住时间加分按申请学生家庭在学区连续居住的时间（月份）进行加分，居住每满1个月加0.1分，加分不封顶。户证情况加分方面，符合以下条件之一的，加0.5分：申请入学儿童、少年的父母或其他法定监护人双方均持有具有使用功能的深圳居住证；父母或其他法定监护人其中一方为深圳户籍，另一方持有具有使用功能的深圳居住证；父母或其他法定监护人双方均为深圳户籍。

非深户孩子的加分项主要是社保时间加分和户证情况加分。社保时间加分以养老险和医疗险中同时缴纳时间为准，每满一个月加0.1分，补缴的不积分，加分不封顶。户证情况加分与深户相同。

此外，申请小一的，父母或其他法定监护人至少一方是持有有效的深圳居住证和缴纳社保（养老保险和医疗保险同时缴纳）年限满5年及以上的非深户籍人员子女，另加1分；申请初一的，父母或其他法定监护人至少一方持有有效的深圳居住证和缴纳社保（养老保险和医疗保险同时缴纳）年限满6年及以上，其子女为具有我市完整6年小学学籍的非深户籍小学毕业生，另加1分。但总体而言，非深户孩子在加分上相对较为单一，主要依赖社保加分，且补缴不积分，这使得他们在积分竞争中相较于深户孩子面临更大的压力。

学区户口，入学的 “王炸” 底牌

（一）积分大幅领先

以光明区为例，学区户籍的孩子，若在学区内租房或居住其他住房，基础分就能达到80分 ，而光明户籍但非学区内的孩子，租房或住其他住房基础分只有60分，深圳市其他区户籍在光明区学区内租房或住其他住房基础分更是仅40分。同样，在龙岗区，学区户口积分有90分，而普通龙岗户口积分只有75分。这些显著的积分差距，使得学区户口的孩子从一开始就站在了更高的起跑线上，在积分的累计和比拼中占据着绝对优势。

在深圳，教育资源的竞争激烈程度堪称白热化。每到升学季，家长们为孩子的学位问题愁眉不展、四处奔波，只为能让孩子踏入一所理想的学校。在这种激烈竞争的大环境下，学区户口成为了孩子能否进入优质学校的关键因素，其重要性不言而喻。

以深圳部分区域为例，龙岗和光明区在学位申请时，对学区户口有着明确要求。许多学校将学区户口作为重要的录取条件之一，拥有学区户口的孩子在积分入学时，往往能获得更高的基础分，从而在竞争中占据优势。这些分数差距看似不大，但在竞争激烈的入学环境中，每一分都可能成为孩子能否进入理想学校的关键。

（二）录取顺序优先

在学位分配的关键环节，学区户口的孩子还享有优先录取的特权。龙岗区明确规定，录取按照学校招生计划人数、家长填报的志愿顺序和学区积分高低顺序进行，同一志愿同一积分的，按优享学区—— 学区户籍—— 龙岗户籍—— 深圳市其他区户籍—— 非深圳户籍顺序录取。这就意味着，当学位紧张时，即使学区户口的孩子与其他户籍孩子积分相同，也能优先被心仪的学校录取，大大增加了入学的成功率。

这种录取优先特权，让学区户口的孩子在学位竞争中脱颖而出，为孩子的教育之路奠定了坚实的基础。比如在某热门学校的招生中，若学位仅剩余少量，而学区户籍的孩子即使积分与其他区户籍孩子相同，也会优先被录取，这无疑为孩子的入学提供了有力的保障。

孩子的教育是一场不能输的战役，而学区户口就是这场战役中最有力的武器。它在积分入学中所带来的巨大优势，是孩子进入优质学校的重要保障，关乎着孩子未来的学习成长和发展前景。

时间不等人，升学季的脚步日益临近。家长们，不要再犹豫，不要再观望，抓紧时间行动起来。了解学区户口办理的相关流程，准备好所需的材料，尽快为孩子办理学区户口。