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这宗地块位于天河区大观路以东、奥体路以北AT1003009地块，也就是2024年4月份，越秀拿下的世界大观三期地块。

此次观樾三期产品，由越秀及国贸两大国企合作，定名观樾|天湖。

此次新品共规划3栋19层小高层 ，以及11栋4层高的合墅产品。

大家要知道一点，院墅产品和一般的住宅产品，价值体系是有明显的区分。

后者，更多是靠地段；

而前者，是可以产品形态出圈，用产品力打败地段。

一来，是物以稀为贵

二来，“有钱住院墅”是中国人骨子里的追求，是身份的象征；

再者，就是产品溢价。

当然了，对于世界大观三期而言，这是一次“鱼和熊掌的兼得”——

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基本信息

建筑面积：30643㎡

容积率：1.6

地块规划：3栋楼小高层+11栋叠墅

总层数：4F叠墅、小高层19F

产品：叠墅、小高层

此次观樾三期产品，由越秀及国贸两大国企合作，定名观樾|天湖。

此次新品共规划3栋19层小高层 ，以及11栋4层高的合墅产品。

面积方面，将主打建面约190㎡大平层及建面约210㎡合墅，单是合墅产品本身，就是凤毛麟角，注定是要被争抢的！

而观樾|天湖此次新品，低容积率1.6 ，这是全广州罕见的低密度住宅。

交通配套

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地块位于天河区世界大观，悦景路以北，帝景山庄以西。现状交通距离最近的地铁大观南路站约2km，目前越秀观樾、合生缦云、合景帝景山庄等业主主要通过悦景路出行，东接珠吉路，西连奥体路，从珠吉路和奥体路可以连接广园快速、大观南路等主干道，上下高速也比较方便。

最近，悦景路牛奶厂段开始动工拓宽的消息传遍了周边业主群。

此次扩容施工将为期三个月,它是牛奶厂整个片区的唯一主干道。

悦景路四车道拓宽的方案工程预计2025年建成通车，如果顺利推进的话，越秀·观樾及缦云广州等新盘业主，交房即可享受悦景路改造后带来的便利。

未来，世界大观将新建一条道路，直接接驳奥体路与机场二高速。悦景路的改造使得板块交通短板也即将被补齐，周边居民出行将更为方便。

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教育配套

项目自配15班幼儿园和24班小学，其中24班小学引进广州天河外国语教育集团合作办学

广州天河外国语学校自2012年4月创办以来， 学校迅速成长为广州优质教育品牌；同时享有北京大学大学先修课程实施学校、广州市教育工作先进集体等多项称号。

从学校效果图即可看出：新学校毗邻月亮湖，依山就势，将山、林、湖的自然意境溶入建筑，将打造一座现代山水书院，还原“自然教育”的真意

隔壁缦云近期确认配建了天河外国语教育集团办学，属于九年一贯制学校，再加上纯粹的高端改善人群，教育其实是不怎么担心的。

生活配套

商业规划上，观樾更以新加坡圣淘沙滨湖商业体为对标，沿湖打造约1万平的商业体，商业拟规划精品超市、多元餐饮、生活配套及儿童教培等业态

内部还奢侈地打造了一个约2000方的湖岸会所，背靠住区、望湖而筑，这样的规划非常巧妙，比如有四标准泳道的恒温泳池，还特别定制了极富层次的儿童池、按摩池

三公里范围内有优托邦大型商场、天河城百货、万科广场、时代E-PARK等，生活气息浓厚，周末睡到自然醒，约上朋友聚聚餐，逛逛街，生活惬意又舒适

项目社区完善医疗服务、2公里内享三甲综合智慧型医院中山六院，附近有广州复大肿瘤医院及暨南大学附属第一医院，完善的医疗配套及6.9万㎡国际妇女儿童医院（规划中）

出门就是约243万方山湖林海，仅1.98容积率，环绕14.9万方公园绿地、5.3万方日月双湖与1.9公里湖岸线

三面环山，片区及周边拥有丰富的山水资源，是天河东部重要的绿色开敞空间，水系包括太阳湖和月亮湖等2个人工湖，周边被钟岭、横岭、大山等自然山体环绕

三期楼下就是二期沿湖打造约1万平的6层商业体，商业拟规划精品超市、多元餐饮、生活配套及儿童教培等业态。

私享面积最大、湖面最开阔的太阳湖，在楼下不仅可瞰湖、游湖，还能一起进入湖中，感受泛舟湖上的诗意与浪漫。

在售楼栋与户型

整个组团由3栋高层住宅和11栋合墅组成，分别命名为“空中院落”和“陆地之舟”。这两种产品都体现了项目团队对高品质生活的追求和独特的设计理念。

空中院落：高层住宅部分，提供了南向瞰湖的视野享受，同时融入了空中庭院的设计，让居民在高层也能感受到自然的亲近。户型设计注重垂直生活的便捷与舒适，满足现代家庭对居住品质的需求。

陆地之舟：合墅部分，则采用了依坡退台的设计，使得每一栋合墅都能拥有独特的景观视野。游艇立面的设计更是增添了建筑的现代感和艺术感，让居住在这里的人们仿佛置身于游艇之上，享受私享天地的惬意生活。

产品特色

空中院落：

南向瞰湖：户型设计充分考虑了景观资源的最大化利用，让居民在家中就能欣赏到美丽的湖光山色。

空中庭院：在高层住宅中融入庭院设计，为居民提供了一个亲近自然的绿色空间，增加了居住的舒适度和私密性。

垂直生活：通过合理的户型布局和便捷的交通设计，实现了垂直生活的便捷与舒适，让居民在高层也能享受到高品质的居住体验。

陆地之舟：

依坡退台：利用地形优势，采用依坡退台的设计手法，使得每一栋合墅都能拥有独特的景观视野和私密空间。

游艇立面：独特的游艇立面设计，不仅增添了建筑的现代感和艺术感，还寓意着居住在这里的人们能够像游艇一样自由、惬意地享受生活。

私享天地：合墅的户型设计充分考虑了私密性和舒适性，为居民提供了一个私享的天地，让他们能够在这里尽情享受生活的美好。

观樾|天湖的合墅产品相较于广州以往的传统合墅产品，确实实现了迭代升级，为购房者带来了更加纯粹的墅居体验。

传统合墅产品通常采用上、中、下三叠的设计，这种设计虽然在一定程度上提高了土地利用率，但也带来了一些居住体验上的问题。特别是中叠的住户，往往面临着上下两层的噪音干扰和隐私泄露等问题，使得他们的居住体验相对尴尬。

然而，观樾|天湖的合墅产品则摒弃了这种传统的三叠设计，而是采用了更为合理的合墅（上）和合墅（下）两种户型。这种设计不仅降低了居住密度，确保了更加私密和宁静的居住环境，更重要的是，它让所有住户都能满足“有天”或“有地”的纯粹墅居感受。

对于合墅（上）的住户来说，他们拥有更加开阔的视野和更加充足的采光，可以尽情享受阳光和风景的沐浴。同时，他们的居住空间也更加通透和明亮，给人一种宽敞舒适的感觉。

而对于合墅（下）的住户来说，他们则能够享受到更加私密的庭院和花园，以及更加亲近自然的居住环境。这种“有地”的居住感受，不仅让他们能够感受到大自然的魅力和生命力，还能够为他们的生活增添更多的乐趣和色彩。

观樾|天湖的合墅产品在设计上的创新不仅体现在户型布局上，更体现在对私密性和空间独立性的高度重视上。通过巧妙的入户设计和空间规划，项目为住户提供了更加私密、独立的居住环境。

合墅（下）采用南入户设计，而合墅（上）则采用错层北入户的方式。这种设计使得上下两层的住户在回家动线上实现了错开，避免了相互干扰，从而提高了居住的私密性。同时，这种设计也使得每层住户的入口更加独立和隐蔽，进一步增强了居住的安全性和私密感。

在空间规划上，合墅（上）和合墅（下）都各自拥有独立且完整的空间系统。合墅（上）拥有阳台、露台或地上空间，为住户提供了更加开阔的视野和更加丰富的户外活动空间。这些空间不仅可以用于休闲、娱乐和观景，还可以作为家庭聚会的场所，增进家庭成员之间的情感交流。

而合墅（下）则拥有地下室或地面空间，为住户提供了更加私密和个性化的居住空间。这些空间可以根据住户的需求进行灵活改造和装修，用于书房、健身房、酒窖等多种功能。同时，地下室或地面空间还可以作为家庭储藏室或车库等使用，进一步提高了居住的便利性和实用性。

观樾|天湖在别墅设计上的精妙之处，在于其巧妙地借助了地势，筑建了台地，并一路往上延伸。这样的设计不仅使得每列别墅之间拥有了合理的高差，从而实现了南向望湖的绝佳景观视野，还让整个社区的景观更加开阳、通透。

具体而言，通过台地设计，项目为每户别墅都创造了独特的景观视角。站在别墅的窗前或露台上，住户可以尽情地欣赏到湖光山色，感受到大自然的壮丽与宁静。同时，由于每列别墅之间存在一定的高差，户与户之间的对视问题得到了有效的缓解，从而增强了居住的私密性。

此外，台地设计还带来了另一个显著的优势，那就是最大化地实现了通风和采光。由于别墅之间的高差和错落有致的布局，使得每栋别墅都能够获得充足的阳光和新鲜的空气。这不仅提升了居住的舒适度，还有助于保持室内环境的干燥和卫生。

观樾|天湖的上叠产品无疑是一个令人瞩目的亮点，其卓越的得房率和丰富的产品配置为购房者提供了超乎想象的居住体验。

首先，从得房率来看，上叠产品的报建面积约为220㎡，但实际得房建面却高达约730㎡，换算下来得房率约331%。这意味着购房者将获得更多的使用空间，享受到更加宽敞和舒适的居住环境。

在实际得房建面中，二层通高门厅约50㎡，为住户提供了一个宽敞而气派的入户空间；三层约180㎡，可以设置为起居室、卧室等私密空间；四层约155㎡，可以打造为书房、休闲室等个性化空间；屋面层约140㎡，主要以大露台空间为主，为住户提供了一个绝佳的观景和休闲场所。此外，地下室一层约58㎡和地下室负一层约150㎡，为住户提供了丰富的储藏和娱乐空间。

在产品配置上，上叠产品同样令人惊艳。约4.7m的大面宽主卧，让住户能够享受到极致的舒适和尊贵；南向露台和屋顶大露台，为住户提供了开阔的视野和宁静的休闲空间；露天泳池更是将奢华与惬意完美结合，让住户在家就能享受到度假的乐趣。

此外，上叠产品还配备了室内双车位，方便住户停放车辆；约3.3-3.6-3.8m的层高，让居住空间更加宽敞明亮；约204㎡的地下室全赠送，为住户提供了额外的使用面积；采光天窗的设计，则让地下室空间也能享受到充足的自然光线。

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观樾|天湖的下叠产品以其超高的得房率和丰富的居住配置，为购房者提供了一个既宽敞又奢华的居住环境。

首先，从得房率来看，下叠产品的报建面积约为210㎡，但实际得房建面却高达约720㎡（不含南庭院），换算下来得房率约342%。这意味着购房者将获得远超报建面积的使用空间，享受到更加宽敞和舒适的居住体验。

在实际得房建面中，首层约190㎡，为住户提供了一个宽敞的生活空间，可以设置为客厅、餐厅、厨房等公共区域；二层约150㎡，可以打造为卧室、书房等私密空间。此外，地下室负一层约120㎡和地下室负二层约260㎡，为住户提供了丰富的储藏、娱乐和休闲空间，可以根据个人喜好进行灵活规划和装修。

在产品配置上，下叠产品同样令人惊艳。南北双庭院的设计，让住户能够享受到更加私密和宁静的户外空间，无论是种植花草还是放置休闲设施，都能满足住户的需求。超57㎡的客餐厅，为家庭聚会和朋友宴请提供了宽敞的场所。中西双厨的设计，则让住户能够根据自己的口味和喜好进行烹饪，享受美食的乐趣。

特别值得一提的是，下叠产品的主卧设计更是奢华感拉满。约5.75m的大面宽，将近60㎡的面积，为住户提供了一个宽敞而舒适的休息空间。无论是摆放豪华的床品还是设置个性化的装饰，都能让住户感受到尊贵和舒适。

此外，下叠产品还拥有独栋别墅级的阳台挑高设计，让住户能够享受到更加开阔的视野和更加舒适的居住环境。每家每户都能拥有超大花园，无论是种植绿植还是摆放艺术品，都能让住户的居住环境更加美丽和宜居。

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