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❄️广州【鹏瑞1号】❄️

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鹏瑞金融城项目将花不菲的价格来打造广州的深湾会会所。放眼市面上，高端俱乐部数不胜数，但【深湾会】这种遵循传统英式会员制的国际化俱乐部实属难得一见。不仅内部陈设十分考究，最重要的是还有受邀会员制带来的私密性和安全感。这里被称为会员的“另一个家”，有会客室、图书馆、茶室、餐厅和娱乐室等基本配置，还有imax私人影院可以享受。

而当夜幕来临，高级的建筑设计在灯光的映衬下，又让这里变成了另一幅迷人的模样。走进这里，就像踏入这座城市的一片“私人绿洲”。深湾会是国内IAC国际俱乐部联盟会所之一，全国仅9家。为会员打造高定私享生活。IAC 目前在全球有250多家联盟俱乐部，深湾会会员将享有全球化私人顶级俱乐部权益，为会员的全球差旅提供最顶级的奢享服务。

鹏瑞金融城项目的业态阵容对标全球地标，打造国际顶级城市综合体，除了上面提到的深湾会，还涵盖了顶级公寓、奢华酒店、高端定制商业、文化艺术中心、超甲级写字楼等业态。这个业态阵容，与深圳湾1号如出一辙。而且从⽬前照⽚看，项目各业态的外观也是很牛，气势宏伟，高低错落。广州鹏瑞1号的T1楼王入市。目前靠近珠江-南区：3栋顶级公寓T1、T2、T3，与艺术中心T4组成北区：T5、T6（部分为顶奢酒店）其中：深湾会会所（T1-2-3的园林层组成）南区：320-2000平，主力户型450、550平，广州唯一300平起顶豪项目，圈层纯粹。

T3栋已封顶 · 总高32层

4 - 9层 370、320、320平

11 - 20层 450、550平

22 - 30层 450、550平

31 - 32层 顶复约 1500平

T3左侧T2栋 ·总高32层

4-9层 与11-20层 370、320、320平

22 - 30层 450、550平

31 - 32层 顶复约 1500平

T1 栋总高12层

3 - 10层 750、750平

11 - 12层 顶复约 2000平

T4栋艺术文化中心（总高4-5层）音乐表演、艺术展览、室内竞技等多功能，对艺术尊重· 一线临江。

基本信息

位置：广州市天河区金融城东区AT101833地块占地面积：54200㎡建筑面积：290900㎡容积率：5.8绿化率：30%产品：6栋高层+3栋公寓+1栋演艺中心总层高：52~59层在售：320~2000㎡

小区配套：作为豪宅缔造者，鹏瑞在广州市中心打造的第一个项目，建筑全部由圆柱体组成，非常罕见。是一个涵盖五星酒店、企业办公、服务型公寓、商业于一身的综合体项目。除了配备环幕天际泳池，项目会所还兼具江景艺术展厅、景观健身所、咖啡吧等多重功能。可以想象，登上城市的高处，即可边俯瞰全城，边畅游其中，下楼即享的滨江生态公园，则是静，一静一动，人生之道。

交通配套

下楼即享五号线三溪地铁，金融城综合交通枢纽正在建设中，9+2城市群交通体系，1小时通达粤港澳大湾区。未来到达白云机场仅需25分钟，到广州南站仅需10分钟。贯通城市近80%优质资源，给快节奏生活的年轻人，带来更加便捷高效的生活。

甚至于在不久的将来，这里还将建成全国超级“地下交通枢纽”，体量超213万㎡，相当于珠江新城地下空间的3.6倍，上海陆家嘴的5倍，将汇聚5条地铁线和5座地铁站，地铁站点800米覆盖率达到99%，实现城际、地铁等换乘距离≤200米，时间≤5分钟。

教育配套

周边教育资源丰富，有前进小学、嘉华小学，初中为广州市第十八中学、华师，这些都是近年备受追捧的学校。

商业配套

项目正对面的宜家、美林M·LIVE天地、居然之家华南地区首座“家具+生活”双MALL、盒马鲜生，全球最大的高端会员制卖场山姆会员店，为新时代人物提供了理想消费场景。如果说，家是远离纷扰的私属空间，那么这里则维系着世界的烟火气息，以良好的空间和氛围，调动多元潮流的生活享受。

鹏瑞会所以“现代、品质、大气、潮流”为气质基调，和城市活力交融、共鸣；容纳生活、玩趣、人文、社交、分享、创造等多重场景，引领全新的新生代生活方式提案。

满足商务谈判、休闲娱乐、圈层宴请、社交、酒会、电竞等多元化需求，融汇奢尚高端私人定制理念冲破生活边界，构成新生活的精致和高品质的体验，让24小时的热情生活由此展开，实现物质与精神的共鸣，开启沉浸式生活体验。

医疗配套

项目周边拥有天河区人民医院，黄埔区中医院、广州医科大学附属第五医院……等多家医院为业主健康保驾护航

景观资源

细数广州南向望江板块，皆是豪宅聚集所在！尤其是南向一线江景，更成为城市高阶人物的珍藏。而鹏瑞金融城南向尽收壮阔珠江于怀，相比市面上豪宅盘的景观资源，更是有过之而无不及。无论是居住亦或投资都是稀缺的存在。

驻足鹏瑞金融城，将金融城曼哈顿式景观和270°的浩渺江景收归眼前，宛如掌握整个广州。一边欣赏约10公里浩瀚珠水和海心岛，一边眺望琶洲、珠江新城、小蛮腰等城市景观，这样双重城市封面景观，广州奢宅市场难有匹敌者。可以说，无论是滨江长度、江岸宽度还是景观视界，鹏瑞金融城的景观，皆是城市仰望之所在。不仅窗前景观值直接升级，以后家门口就能体验到城市度假生活。

在售户型

项目优点总结：

1.项目使用了超过1500吨的铸铝材料，是国内首个大面积使用此类材质的豪宅，每平米的造价高达约3万，直接对标国际最新的标杆，如纽约最贵住宅220 Central Park South、迈阿密87 Park、东京安缦公馆等。

2.包括豪华的酒店、艺术中心、顶级的会所（深湾会），以及专为富豪设计的大面积豪宅。

3.位于广州的第二CBD国际金融城，这里是广州未来的金融中心，地段本身就决定了它的价值。

4.即将变身为世界级生态公园岛，未来将不建任何住宅，保留原生湿地林区，还会有星野营地、伴农生活、汀州观鸟等江心十景。

5.年内全线通车，金融城迈入“珠金琶”10分钟生活圈，集聚了广州最密集的金融、科技和商贸资源。

项目缺点总结：

1.虽然房子质量和层高表现良好，但景观可能不如预期。

2.400平方米以下产品需要验资2000万元，400平方米以上产品需要验资5000万元，这可能限制了部分潜在买家。

广州·鹏瑞1号

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真的吗，房地产要被取代了？

如题所示，相信各位心中多少也有被命运玩弄的感觉：

怎么楼市都差成这样了，还迟迟不放开北上的限购救市？

是因为要彻底放弃房地产了么？

为了找到答案，我去瞅了眼昨天国统局刚公布的一季度经济数据：

GDP同比增长5.3%，超出预期；

看起来很可观，是不是？

但不好意思，这个数据不重要，因为我们主要看的是房地产：

房地产说了，开发投资下降了9.5%。

显然，已经开始拖累经济了，那还不救市？

为了找到答案，我又去瞅了眼最近各省市的一些动作，嗯，这次找到了：

广东省最新方案表示，将进一步加快发展新质生产力，明确放宽广深两市小汽车上牌指标限制。

显然，救市明牌了，但方向不在房地产，在汽车。

所以，是真的要放弃房地产了么？

Emm...就这么简单断定还为时过早。

先说结论吧，我认为：房地产在未来的某天确实会被取代，但至少，一定不会是现在。

为什么不会是现在？

主要原因有以下2个：

1、房地产的体量过大，沉没成本又过高

这个很好理解，把房地产上中下游的全产业链列出来都能知道：

牵一发则动全身，就像现在，房地产萧条则百业跟着萧条，又有谁能独善其身了？

知道最近水电气为什么突然大幅度涨价么？

就算你不买房不投资也不在这条产业链里，地方也有的是办法收割你，而这是因为它们没钱了。

没钱的原因也很现实，就是土地财政玩过火了，城投债的雪球又堆太高了，一来二去，火就灭了。

但你要说，过去就没有高负债么？甚至过去高负债下，地价房价要还更高呢，那当时怎么就没灭？

是因为过去大家都愿意加杠杆买房嘛。

但现在呢？如果我让你加，你会愿意吗？

也不会嘛，那么你也就能知道，地方原来靠卖地收入能抵押掉的债务，也就是我说的沉没成本，收不回来了。

但收不回来了，地方还得周转下去吧。那你说能怎么办？这不还得是涨价嘛。

也就是说，到头来可能大家什么都没干，但就是莫名其妙地要掏更多的钱出来花。

积少成多，老实人也会抱怨几句啊。

就更别说在过去高房价那会儿投机入局的那波人了。

大量的投机形成了大量的空置房，而这些卖不掉的空置房，有人统计了下，就有将近60万亿的负债成本。

再说一个可怕的数据，光是房地产的负债成本就接近我们国家近1/3的资金总量，估算下来大概有90万亿的人民币。

两相结合，意味着什么？

光是空置房就占据了房地产整个负债链条近2/3的体量。

也就是说，如果大家长现在就宣布放弃这部分空置房流动性的盘活，将会有多可怕，大家可以自行想象下。

所以，从这个维度上来说，房地产目前是一定会救，也一定不会被取代。

所以你也会看到，楼市走到现在，救市就没停过，且力度也越来越猛。

为的就是不让房地产这艘巨轮进行整体性的沉没。

当然，这里面还有另一个重要原因大家可能没注意到，即：

2、房子过剩了，但房子仍属于有效资产

什么是有效资产？

简单来说，就是你跟银行去借钱时，你给银行的那个抵押物。

那银行最认可的抵押物是什么？

很显然是房子，而且是就算当前房价的估值在跌，银行最认可的也依然是房子。

那么透过此，我们不妨再来站在大家长的位置上思考一下，咱大家长最认可的那个“锚”是什么？

其实也是房子嘛。

那么，大家长围绕这个锚，都做了什么？

一方面，是出清资不抵债的房企。

之前的恒大、碧桂园，还有更多的宣布停牌的房企，不都是？

那要留下的是什么？

不用我多说，一定是姓氏打央字头、国字头的那些。

另一方面，大家不妨再细想一下，还有没有一种可能，房价下跌对咱大家长来说也是一种利好呢？

因为这意味着大家长可以去低价回收更多的房子过来，比如说我们其实已经看到了——

不久前郑州推出的“以旧换新”，以及更早前广州推出的“房票安置”，包括最近大规模进行的城中村旧改都是...

很多人看到这里，可能还不晓得这意味着什么？大家长又为什么要这么做？

我来告诉大家：其实就是在新的经济增长点释放出来，或说新型业态完全成型前，对房地产转型升级进行的一个过渡缓冲。

但你要是觉得，仅仅只是缓冲的话，又大错特错了。

毕竟我刚刚也说了，我们的房子虽然过剩了，但它们却仍然属于有效资产，所以不管最后是沦为只剩下居住属性还是还具备一定的投资价值都一样；

都意味着——它们将一同进入到一个全新的房地产4.0的时代，未来的楼市核心也将更多地聚焦于这些存量房的博弈中。

而关于这场博弈，操盘手也已经在暗中标好了价格，剩下考验的也就只有我们的洞察力了~

那什么有效资产在未来才具备足以对冲风险的能力？

如果房地产现在还不会被取代，那又什么时候才能到底？市场还会继续走低吗？

包括近期还有很多数据出来，大家可能会产生信息偏差，跟自己体感的不一样，就像开头那个增长5.3%的GDP数据；

如果读不懂，自然就不知道自己要关注什么，又应该做好哪些准备；

不过对于房地产会在未来被取代这事，我又觉得还是得替他申两句冤的。

毕竟“新质生产力”这个名词一出来，大家也都门儿清，大家长对于靠房地产拉动经济这件事，早志不在此。

为什么？

难道房地产在过去40年间不一直是国民经济的支柱吗？

是啊，但是你也看到了，救市救到现在，它拉动经济了吗？

没有吧，至少从最新出炉的3月CPI数据来看，居民端的需求依然很薄弱；

甚至可以说，离我们今年预期3%的增长率还有很长的一段路要走。

那么你也就会知道，并不是大家长不想啊，而是大家长也做不到啊。

再加上未来人口的老龄化与少子化将成为一个大趋势，房地产基本大局已定；

那么为了最大程度地转移风险，只能去找新的经济增长点，以期在未来实现转型。

那么新的经济增长点是什么，这里我说两个呼声最高的：

一个是像汽车、手机这类消费品；

不过关于这两类，说实在，想取代房地产的地位，只能靠出口，光靠拉动内需最多也只能解决今年的经济坏账，是不可能一直维持在经济高点的；

但以现在全球贸易保护主义的趋势，出口又真的说得好么？

至少从3月份最新的出口数据来看，局势并不明朗，老美、欧盟那边均是负增长的状态。

一个是AI、新能源这类数据资产。

这一类也很好理解，毕竟早在2015年，我们国家就已经开启了数字经济元年，而这本身也就意味着，资本的载体再也不是砖头了，而是数据。

所以，比起汽车这类消费品，还是AI和新能源带动的基本面更大，也足以与土地和资本进行平级比较。

但为什么我还是强调，在较长的一段时间内还是会以房地产来缓冲呢？

2个原因：

一个是当前资产价格下跌过快的话，整体的债务率一定会陡然上升；

而当前贷款的降息规模还远远无法对冲价格下跌，那么最直接的影响就是会挤压掉这部分人的消费。

本身就想靠刺激消费来拉动经济，那如果居民都不想消费了，还如何拉动?

一个是新能源本身也出现过剩问题，外销和内需都不甚理想，AI这类数据资产相较于其他国家也还相对较弱，离第四次工业革命还有很长一段路去走。

综上，为了尽快恢复经济的止跌回暖，还只能有更疯狂的救市政策出来配合解决堵点。

最近还有很多市场消息，说大不大说小不小，关键是容易混淆大家的视听；

不知道消息背后的一些信号变化和底层逻辑的东西，也就不知道在当下能给予什么思考，这个政策出来了又有什么用。

我们的楼市走到现在，又到底终局会在哪个时候？

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