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【华发·天玺】南湾全新“四化”智慧宅

华发南湾25载全新力作，南湾全新智慧三星住宅

建筑面积约99-114㎡超100%实得率四化智慧宅

建筑面积：约6万㎡

容积率：2.5

总户数：554户

开发商：珠海华发

物业：华发物业

交付：精装

户型面积：建筑面积约99/114㎡ （新规产品，相当于传统建筑面积约120-150㎡户型）

东方森系立体庭院，家楼下的森居度假

华发·天玺携手景观设计天团DDON笛东，以“东方森系立体庭院”为理念，打造一座可与自然对话的沉浸式园林。从叠溪流瀑到静谧水院，再到观景平台，形成“仰观瀑布，俯听溪声”的立体景观序列，营造出移步异景的森居体验。

项目实景

约95㎡悬挑户外景观池，采用无边际透明景观池设计，将池水与远处将军山天际线相连，形成“水天相接”的视觉奇观，远望山景，亦可270°俯瞰立体园林。

项目实景

项目引入五大监测系统、五大便捷社区系统、智能绿色园林，实现全小区360°智慧服务。

从立体园林的「有景可赏」，到智慧社区的「有备无患」，华发·天玺让生活浸在自然里，更让安心融在细节里。

建筑面积约112㎡户型，主城舒适真四房

建面约112㎡户型展示

户户私享入户前厅，可拓展家的第二玄关；约4m³定制玄关柜，更有多一房家政间设计，实现全能收纳利用。

约16.2米巨幕采光面，五开间朝南，拥有堪比传统约150㎡户型的采光尺度，每一间都是阳光房。

约38㎡LDKG阔尺通厅，盛邀自然风光入厅堂，打造阳光充盈的家庭社交核心，无界场域盛放三代同堂的温馨时光。

约27㎡星级主卧套房，比传统主卧大了约5㎡，预留独立衣帽间，装下四季的精致；270°超广角视野，让生活沐浴在自然风景中。

三个次卧空间均衡，开间约2.8-3米，可放置标准大床与衣柜，空间不局促，让家庭每个人都住得舒心。

建面约112㎡展示间实景

建筑面积约99㎡户型，可成长的3+1房

建面约99㎡户型展示

餐客厨一体化设计，实现约40㎡超尺度公区，打破空间的局限性，让烹饪、用餐、娱乐等功能融合，每个场景都能亲密互动。

客厅约6米面宽，为家庭成员的个性化需求留足改造空间，打造阳光书房、健身房等功能区。

全功能三房科学布局，每间房独立成区，各家人间互不打扰，即使爱好也有静谧一隅。

次卧可改带独卫的套房设计，让长辈住得体面，也让小家庭保留了私密感。

建面约99㎡展示间实景

约150万㎡商业航母，涵盖华发商都、COCO City、山姆新店（规划中）等多业态商业综合体，从高端体验到日常消费，一站式尽享繁华生活。

珠海交通大动脉，金琴快线-南湾大道串联高新区、十字门与横琴，实现全城快速通勤；凭借“轨道+大桥+口岸”的立体路网，贯通珠海辐射湾区。

项目交通区位示意图

公私立教育矩阵，从幼儿园到高中，云集香洲一小、紫荆、容闳教育集团，皆具备强大师资团队，孩子成长放心交付。

珠海文旅胜地，湾区第三座室内滑雪场就在家门口，出门就能体验潮流滑雪；更有北山、南屏历史文化街区，感受老岭南的松弛韵律。

北山大院

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房产信息：

未来五年房地产发展新路径出炉：清理限制性措施 因城施策激活改善性需求

财联社10月28日讯（记者 李洁）十五五规划建议的发布，为处于深度调整期的房地产行业，系统性指明了未来五年的转型方向。

10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布，其中，“推动房地产高质量发展”被纳入加大保障和改善民生力度重点板块。

《建议》指出，推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。

此外，《建议》还从其他角度明确了房地产发展方向，包括“完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施；提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”等。

浙商证券分析师杨凡向记者表示，《建议》在坚持中央城市工作会议精神基础上，进一步细化了房地产“高质量发展”的路径：一是坚持因城施策、保障性与改善性住房并举；二是把“好房子”定义为安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅，而非单纯的“大房子”；三是通过完善融资制度和全生命周期安全管理，提升房地产企业稳健运营能力和住房的长期质量保障。这三点共同构成了推动房地产向高质量、可持续方向转型的核心抓手。

方正证券分析师王嵩认为，“房地产高质量发展”的内涵正从传统“大开发”模式，转向以结构性机会为核心的新阶段。其中，保障房产业链、存量运营与改善型消费三大领域，在明确政策规划与真实需求驱动下，呈现出清晰的发展趋势与增长逻辑。

对于房地产行业何时能实现趋势性企稳的问题，杨凡向记者表示，预计地产行业在底部区间实现筑底后，十五五中后期可能出现企稳修复的迹象。

构建新发展模式 夯实制度基础

“加快构建房地产发展新模式”被置于《建议》中关于房地产相关表述的首位，成为实现高质量发展的首要任务与核心抓手。

多位分析师认为，“十四五”时期房地产发展出现深度调整，而地产作为吸纳大量劳动力的领域，其活动收缩可能会对相关就业岗位减少产生一定影响。房地产持续调整，与其相关的建筑、装修、建材生产及相关服务业岗位，也可能受到程度不等的冲击。

就此，易居房研究院副院长严跃进表示，在“十五五”期间加快构建房地产发展新模式，不仅是针对“十四五”期间暴露出的问题，还要从根本上完善行业的基础性制度建设。

住建部此前明确了房地产发展新模式的内涵，包括完善住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革完善房地产开发、融资、销售制度和发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

中指研究院分析师指出，本次《建议》进一步强调“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，表明实行项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、销售制度改革等依然是“十五五”时期重点落实的政策方向。

“在开发环节，旨在夯实项目公司独立法人地位，防止资金抽逃；销售环节，探索实施现房销售，从根本上防范交付风险；融资环节，则可能推行主办银行制度，确保项目资金封闭运转，保障项目合理融资与如期交付。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

“未来围绕规范资金监管、改善企业融资环境、完善与现房销售配套的融资政策（包括居民端和企业端）有望进一步落地，从而更好保障项目建设、交付，维护购房者合法权益。”杨凡指出，这些举措的最终目标是吸取“保交楼”教训，设立更合理的融资制度。

同时，政策层面强调建立“房屋全生命周期安全管理制度”，并在多份官方文件中强调要通过全流程监管、房屋体检、保险等手段实现全生命周期安全管理。

“这些举措表明，监管层面正从单一的项目开发监管向全链条、全周期的安全与质量保障延伸，既有助于防范开发商资金风险，也能提升存量房屋的安全与服务水平。”杨凡称。

优化住房供给 聚焦保障与改善

在供给体系方面，规划建议强调“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求”，并“因城施策增加改善性住房供给”。这明确了“市场+保障”双轨并行的住房供应体系。

“当下国内居民住房总量短缺的问题已基本解决，但结构性矛盾凸显，大量城市新市民、青年人住房需求长期存在。通过构建市场+保障双轨体系，并结合以人定房、以房定地机制，保障人口流入城市住房用地形成有效供应。”58安居客研究院院长张波表示。

在保障房领域，《建议》对保障房供给的提法，从“十四五”的“有效增加”调整为“优化”，定调上发生了变化。

根据住建部公布的数据，“十四五”时期，我国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众，保障性住房实现了有效供应。“十五五”时期将进一步优化供给，优化方向或包括保障性住房供给的规模、结构（区域和产品结构）、品质等，更加侧重因地制宜。

李宇嘉认为，住房仍是未来的“基建”，保障性住房即是载体之一。随着新市民、90后、00后青年成为住房需求主力，政策通过“以人定房、以房定地”机制保障用地供应，确保保障性住房“低成本、高品质”，帮助这类群体扎根城市，这不仅是民生兜底工程，更能释放消费潜力，为经济增长注入长期动力。

在改善性住房领域，《建议》明确“因城施策增加改善性住房供给”。

“该提法为首次提出”，上述中指院分析师表示，“因城施策”与“增加改善性住房供给”结合，进一步强调针对城市特点落实政策举措，根据居民对改善型住房的需求差异，在供给上要求更加精准匹配。

严跃进也认为，“十五五”是改善性住房供给全面发力阶段，各地应重视这一历史机遇期，提供优质产品的供给。

根据中指院监测数据，2025年前三季度，重点30城120-144平方米住房占比提升至30%，大户型产品成为新房市场主流，120平方米以上大户型占比普遍提升。其中，上海、南京、长沙、南昌等城市120-144平方米提升幅度较为明显，厦门、合肥、宁波、无锡等城市144平方米以上产品提升幅度较大。

此外，《建议》还提出“建设安全舒适绿色智慧的’好房子’”“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。

杨凡认为，这表明政策的关注点已从单纯的面积或规模，转向住宅的品质、绿色、智慧和物业服务水平等多个方面。“好房子”强调安全、舒适、绿色、智慧，而非“大户型”或高面积。因此，政策在满足改善性需求的同时，明确把提升居住质量、提升物业服务作为评价标准，避免了“好房子＝大房子”的误读。

清理不合理消费限制 核心城市限购政策仍有优化空间

为释放住房消费潜力，在促进消费部分，《建议》明确提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”。

中指院分析师认为，与“十四五”规划《建议》中“促进住房消费健康发展”不同，本次《建议》在“大力提振消费”中明确指出要清理住房消费不合理限制性措施，一方面位置提前，体现提振消费的重要性，另一方面，提法上也更加聚焦。

在严跃进看来，此次“清理”并非简单“减少限制性政策”，而是要求各地系统梳理存量政策，重点破除四大领域障碍：城与乡之间的资源流动限制、新房与二手房的联动壁垒、首套与二套住房的差异化约束，以及公积金跨区域使用的隐形门槛。

例如，当前部分城市公积金使用仍受“缴存地、购房地、户籍地”三重限制，此类约束的破除，将有效促进资金与住房资源高效配置，激活跨区域购房需求。

“当前在住房消费领域依然存在不合理的限制性政策，‘十五五’时期，预计核心城市购房限制性政策仍有优化空间，整体或延续渐进式推进节奏。”上述中指院分析师认为。

另外，政策明确“因城施策”原则，赋予地方更大调控自主权。杨凡表示，放松限制性政策的方向已明确，但具体执行节奏将结合各地市场情况差异化推进，确保政策效果精准落地。

防范化解房地产风险 仍是关注重点之一

值得关注的是，《建议》还将“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解”纳入“加强重点领域国家安全能力建设”框架。

分析人士指出，由此可见防范化解房地产风险将在“十五五”时期延续，房地产相关风险仍是中央关注的重点之一。

严跃进指出，房地产风险被放在该列项首位，说明化解任务艰巨且需与另外两大风险联动处理。他建议，当前需精准识别包括交易、债务、二手房挂牌量等在内的各类风险，可通过监测二手房挂牌及成交情况，进一步完善促进市场良性循环相关措施。

此外，中国人民银行行长潘功胜也于日前明确，将“做好房地产金融宏观审慎管理工作”。分析人士认为，相关金融配套政策的完善，将对改善房地产市场流动性、稳定市场预期产生积极作用。

整体来看，《建议》中有关房地产的篇幅有所增加，将“推动房地产高质量发展”放在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”框架中，进一步强化了房地产的民生属性，明确了推动房地产高质量发展的方向。

上述中指院分析师认为，“十五五”时期，构建房地产发展新模式、优化保障房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等是未来主要聚焦点，大力实施城市更新也将为房地产高质量发展提供支撑。尽管行业仍处于筑底阶段，但随着各项政策逐步落地，保障房产业链、存量运营、改善型消费等结构性机会将进一步显现。