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今年广州的房地产市场，除了豪宅项目云集，商业大平层（指商业性质的大面积平层公寓/办公产品）也呈现出激烈竞争的局面。据不完全统计，仅在核心区（天河、海珠、荔湾、黄埔），就有超过12个在售和待售项目。

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这些项目总价门槛基本在千万以上，甚至不乏亿元级产品，其地段、景观、产品力往往不逊于同价位的新建住宅，因此被一些人视为“真有钱”的选择。

这些项目主要集中在琶洲、金融城、白鹅潭、鱼珠CBD、珠江后航道等热门板块。其中，近一半是今年新入市的“选手”，如白鹅潭瑞玺、鹅潭1号、保利鱼珠岛项目、力迅琶洲湾等，都计划在今年内推出。

观察今年的商业大平层市场，有五个特别明显的现象：

1.占据核心地段，拥有稀缺景观资源：

o 项目主要分布在琶洲、白鹅潭、金融城-鱼珠这三大CBD区域。

o 大部分属于江景大平层，景观优势甚至超越部分住宅。例如：

华发崇云（琶洲西区）：坐拥繁华CBD核心位置，可平视对岸珠江新城，享有珠江+CBD双重景观。

白鹅潭瑞玺：位于三江交汇处，拥有约800米的巨幕观江面。

广州之窗WIN100（珠江后航道）：直面头排江景，拥有约1公里江岸线。

o 核心地段 + 无敌江景的组合，奠定了其高端物业属性，甚至有望成为未来城市地标。

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华发崇云

2.硬件规格与配套全面升级：

o 不再是单纯的公寓楼，而是呈现丰富综合业态。

o 广州•鹏瑞1号：包含高端会所、艺术中心，并租用北帝沙岛打造江心绿洲。

o 华发崇云（琶洲）:定位高端（限量40席），拥有国际大师设计的垂直综合体（获LEED金级、WELL认证、绿建三星），配备广州首个云端千平花园会所，近期还举办高规格艺术展（如赵无极真迹展）。

o 白鹅潭瑞玺：毗邻在建的白鹅潭万象城（预计明年年中开业）、白天鹅宾馆、大湾区艺术中心，形成集文化、艺术、娱乐、滨水休闲于一体的高地，业主将享受“世界级商圈中心+万象城之上+巨幕江景”的便利。

o 广州之窗WIN100：融合企业总部、商务会馆、星级酒店，是广州国际文化交流的重要场所。

o 太古仓壹号（年底竣工）：定位为广州首个港口文化主题文商旅综合体，提供高端滨水生活体验。

o 这些项目本质上已超越简单的江景大平层，更像是业态丰富的滨江综合体。

| 白鹅潭瑞玺位置

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| 广州之窗WIN100

3.外立面追求“地标化”：

o 高端项目普遍在外立面上投入巨大，追求“壕”气和高辨识度。

o 鹅潭1号：建筑立面采用错位设计，空中俯瞰极具辨识度。

o 保利鱼珠岛项目： V字型楼栋布局，户户朝南望江，建筑造型如珠江前航道上迎风而立的“船帆”，成为城市天际线的一部分。

o 太古仓壹号：由国际大师设计，以“风帆”为形，采用玻璃幕墙、古铜金铝板、高级石材等，打造270°巨幕弧形玻璃立面，与珠江后航道完美融合。

鹅潭1号效果示意图

| 太古仓壹号

4.产品空间更极致，功能灵活：

o 在空间尺度上迭代速度很快，层高普遍突破传统上限（如白鹅潭瑞玺4-4.5米、广州之窗WIN100超4.5米、鹏瑞1号3.8-3.95米、琶洲公馆超4.2米），远超当下高端住宅。

o 空间设计趋向“豪宅化”，改造灵活性增强：

太古仓壹号（330平）：采用“可变空间”设计，功能区可打通重组，适应不同生活场景。

保利鱼珠岛项目：配置“星云企服”体系，支持居家办公与圈层社交复合功能。

鹅潭1号（300-600平）：采用“一户一经典”设计，每套独一无二的江景稀缺品。

o 整体上，商业大平层的居住属性被显著强化。

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太古仓壹号实拍图

｜鹅潭1号效果示意图

5.定位高端圈层，门槛高企：

o 今年入市项目货量稀少（大多仅几十套，如力迅琶洲湾约120套），户型面积大（基本200平起步，如广州城投琶洲公馆338-1586平）。

o 高总价（如琶洲公馆1586平按周边8.5万/平估算约1.3亿）决定了其面向高端圈层。

o 正是这些趋近甚至超越豪宅的特性，使其投资和居住属性同步增强，甚至在同板块内成为住宅的“平替”（尤其在投资属性强的区域如珠城CBD）。

6、市场表现强劲，投资价值凸显

过去商办物业因居住属性弱、年限短而不受青睐。但随着商业大平层的进化，市场表现持续走强成交量激增： 2023年广州140平以上商业大平层成交548套，相比2020年增长5.5倍。还出现了供不应求的情况，自2022年起呈现此趋势，多个项目出现“扫货”现象（如鹏瑞1号连售2套亿元大平层，邦华环球贸易广场近期售出13套200平以上）。

而商业大平层还出现价格逆势上涨，140平以上商业大平层成交均价从2020年的3.6万/平涨至2023年的6.4万/平，涨幅高达77%，与同期调整的住宅市场形成对比。 部分项目单价极高（如鹏瑞1号曾有房源网签价达28.8万/平），甚至超越珠江新城豪宅。

商业大平层成为高净值人群资产配置的重要选项并非偶然。其价格的稳健性、产品的创新性、货量的稀缺性、地段的优越性，共同决定了它在高端市场上的话语权日益突出。对于豪宅市场而言，商业大平层未来很可能不再是简单的“平替”，而是能与之直接竞争的强劲对手。

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