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新盘要开，这个新盘是全广州目前距离珠江新城最近的一个新盘。

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为啥说他是最近的，你可以对比看看，珠江天郦距离珠城东区是5.2公里，保利物流园距离珠城东区也还是5.2公里左右。

而四季和颂距离珠城西区只有3.3公里，开车去珠城上班，只需要15分钟，通勤真的是非常便捷。

而且他的优点就是广州大道直接走，没什么红绿灯，即使是堵车，也是很快到珠城，唯一的缺陷，是这个盘在海珠。

这块地被保利以48395元/平的楼面价拿下，开盘前吹风价是9到10万，惯例开盘价要比吹风价低一点。

所以今晚的开盘价是8到9万， 一些付款条件好的客户，或者一些差的户型和楼层，价格应该在7字头，这个价格对于刚需来说，还是很有吸引力的。

具体这个盘今晚去化情况会怎么样？还得看今晚的销售情况，我预估不会太差，核心区缺新盘太久了。

这个盘也有海珠新盘的通病，就是小区太小，海珠几乎没什么大型社区的新盘，当然天河也没多少，不过天河稍微好一些，比如汇景台，物流园，牛奶厂的新盘等，小区面积都还算不错。

海珠出了琶洲TOD是大社区，其他都不大，湖光悦色小区也还可以，招商天郡，中旅天宸府，江泰里，观雲府等都不大。

但海珠的新盘都有一个特地，周边比较成熟，因为整个海珠是老城区，基本开发得七七八八了，周边的配套都很完善的，这个新盘周边的配套也比较多。

一、项目概况及区位

保利四季和颂的地段确实不错，位于广州大道南788号，挨着海珠区政府，属于广州大道南板块。

项目处在琶洲数字经济区及中大创新谷海珠两大核心板块交汇处，但实际上，这个位置在海珠略显尴尬，没有琶洲的高端产业，也没有珠西繁华的商业配套。周边城中村为主，产业基本集中以鹭江村的布匹生产批发为主。

不过在广州中轴线上，离广州塔2公里，离珠城也不过4公里的距离，还是很有亮点的。

小区的体量不大，规模有点袖珍。项目总占地面积1.3万平方米，总建筑面积4.4万平方米，整个项目的容积率是3.0，总共186户，密度还行，不算很高。

一共3栋建筑，但只有两栋开售，有一栋是统筹用房不做销售。

其中一栋28层，2梯3户，分布108-118平的产品。

三栋是板楼设计，29层，4梯4户（也可以按单元计算为2梯2户），全部都是143方四房。

另外从小区的宣传图能看到，建筑外立面用的是铝扣板加玻璃幕墙的新设计。至于花园，由于项目整体太小，螺蛳壳里做道场了，所以精致是有的，园林和绿化规模就没法奢望了。

二、项目配套

1、交通配套

小区自住交通还是很方的。不仅紧邻广州大道南主干道，并且靠近赤岗立交、琶洲立交等重要节点，可快速通达各个方向。同时周边环绕多条快速路网如环城高速、新港西路等。

公共交通，小区周边有多达四条地铁线，分别是3号线、8号线，以及在建的11号线和10号线。这四条地铁线两两垂直交叉，把小区围在一个长方形内。然而遗憾的是，每个站点距离小区都超过步行距离，奢侈但又贫穷了。

2、教育配套

小区周边有省一级的客村小学、六中、十九中。不过也不要过度迷信省一级，客村小学算过得去吧。

3、医疗配套

小区好歹是在中心区的核心位置，周边距离如广州市海珠区人民医院、广州市海珠区中心医院、广州市海珠区妇幼保健院、广州市海珠区中医院等都很近。另外，离其他的三家医院，例如广东省人民医院、中山大学附属第一医院、华南理工大学附属第一医院等也都不算远。

4、生活配套

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周边的生活配套设施还是挺丰富的，如万达广场、百佳超市、华润万家等购物商场和超市，足够满足日常购物和娱乐的需求。如果想找点小馆子，周边的鹭江村、康乐村绝对满满的烟火气。

此外，周边还有多个公园和绿地，如赤岗公园、江南西公园、海心沙等等，都是兼顾优美环境和休闲空间的好去处。

三、户型设计

项目主要是108平、118平和143平三个面积段产品。其中108平是3房产品，118平算是3+1的四房，143平做到南北对流的四房。

下面是具体的户型设计：

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3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》（以下简称《规范》），从基本规定、居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备等方面提出具体要求，将于今年5月1日起施行。

《规范》要求，住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，并应遵循“经济合理、安全耐久；以人为本、健康舒适；因地制宜、绿色低碳；科技赋能、智慧便利”的原则。

在建设要求方面，《规范》提出，住宅项目应满足无障碍设计原则。住宅建筑应满足居住所需的通风日照、采光、隔声、防水、防潮、保温、隔热等性能要求。住宅建筑外窗、外墙装饰、外墙外保温系统及其他附属设施等应安装牢固，不应脱落、坠落。

在建筑空间方面，《规范》规定，新建住宅建筑的层高不应低于3.00m；卧室、起居室的室内净高不应低于2.60m；厨房卫生间的室内净高不应低于2.20m。《规范》还要求，卧室使用面积不应小于5m²；兼起居室的卧室使用面积不应小于9m²；卧室短边净宽不应小于1.80m。

在公共空间方面，《规范》要求，四层及四层以上新建住宅建筑，每个住宅单元应至少设置1台电梯。十二层及十二层以上的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置2台电梯。《规范》还要求，住宅建筑的公共移动通信信号能够覆盖到公共空间和电梯轿厢内。

在室内环境方面，《规范》提高了卧室起居室分户墙和分户楼板两侧房间之间的空气声隔声性能，以及分户楼板撞击声隔声性能。此外，对建筑设备传播至卧室、起居室的结构噪声、卫生间排水噪声等提出了噪声限值要求。

此外，《规范》从冬季保温、夏季隔热以及建筑通风三个方面，对住宅建筑提出基本性能要求。

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟接受证券时报记者采访时表示，《规范》属于强制性工程建设规范，并在总则第一条即开宗明义地提出旨在“保障居民的基本住房条件和居住环境”。这种“以强制性规范保基本”的定位，决定了新《规范》在推动住宅建设高质量发展的整个标准规范体系中，直接指向的是广大居民家庭对“好房子”的共性、基础性需要，核心作用是兜住底线、补足短板。

吴璟指出，与目前执行的2005版《住宅建筑规范》和2011版《住宅设计规范》相比，新《规范》着眼住宅项目整体的系统观点，以及在增加层高、控制密度、细化适老要求、强化噪音限制、提升热环境要求等多个方面的具体举措，可圈可点，在长期维度上对住宅建设高质量发展意义重大。