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今年的广州，除了各路豪宅集结，商业大平层也呈现出神仙打架的局面。

据不完全统计，光是在核心区内，就有超过12个在售和待售项目实力“抢镜”。

这些“种子选手”并不是一般商办，它们总价门槛基本千万起步，甚至不乏一些亿元级别项目。

而且，它们在地段、景观、产品上，大都不输同价位的住宅新盘。

怪不得有人感慨，今年买商业大平层的，才是真有钱。

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｜广州航拍图

｜广州楼市发布 摄

壹

今年商业大平层“赛道”，有多热闹？

楼市君摸查了下，从金融城，到琶洲、白鹅潭，再到鱼珠CBD、珠江后航道，各个热门板块几乎都有全新商业大平层亮相。

据不完全统计，仅天河、海珠、荔湾、黄埔等4个区，就超过12个商业大平层项目在虎视眈眈。

｜广州楼市发布 制图

其中，这些商办大平层项目里面，有占比近一半是今年的“新选手”。

如白鹅潭瑞玺、鹅潭1号、保利鱼珠岛项目、力迅琶洲湾等，全在冲刺年内入市。

楼市君注意到，今年的商业大平层，有5个现象特别明显。

1、基本占据CBD地段，手握更稀缺的城市景观资源。

翻开地图可以发现，广州今年的商业大平层，主要分布在琶洲、白鹅潭、金融城-鱼珠3个CBD，而且大部分还属于江景大平层。

它们在景观层面上，比一些住宅“排面”还要大。

｜广州楼市发布 制图

比如，华发股份在打造的华发崇云，占据琶洲西区总部汇集之地，出门就是CBD繁华核心。

站在高处，远眺直接平视对岸的珠城，享有珠江+CBD城市景双重景观。

还有白鹅潭瑞玺，坐拥三江交汇位置，约800米的巨幕观江面，气势比汇悦台还要足。

广州之窗WIN100，直面后航道头排江景，约1公里江岸线，尺度超越大部分珠城豪宅。

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广州楼市发布制

CBD核心地段，叠加无敌江景，这些先天条件，也在很大程度上，决定了它们高端物业的属性，甚至是未来广州的城市地标建筑。

2、商业大平层的硬件规格越来越高，配套业态越来越丰富。

除了地段核心，广州目前的商业大平层，规格和配套也有全面强化趋势。

过往广州的商业大平层，大部分以单纯的公寓楼为主。

但这两年冒出的商业大平层，已经不再是单打独斗，很多时候是以丰富的综合业态呈现。

｜广州楼市发布 制图

像广州·鹏瑞1号，除高端会所、艺术中心，它还租下北帝沙岛运营20年，打造江心绿洲。

琶洲的华发崇云，拥有同频全球顶豪的Tower Living塔尖生活方式，限量仅40席。

作为华发集团在广州核心区重点打造的项目，聘请了国际顶级设计大师，共同打造了广州首个垂直生命体建筑。

同时也是广州优先获得三项国际认证垂直综合体建筑（LEED金级、WELL认证、绿建三星）。

甚至还有广州首个云端千平花园会所，作为塔尖圈层的交流平台。

近期正在举办“赵无极艺术真迹展”，就展示了不少亿元级别的画作，据说同时参观人数被严格限制在5人以下。

｜海灏国际大厦效果图

白鹅潭瑞玺背靠白鹅潭万象城、白天鹅宾馆、大湾区艺术中心等地标，在白鹅潭江边，聚合出了一个集文化、艺术、娱乐、滨水休闲于一体的IP高地。

而截止到目前，白鹅潭万象城已进入最后冲刺阶段，预计明年年中将迎来开业。

届时，白鹅潭瑞玺业主在家门口，就能享受到重奢商业到购物体验，还将成为“世界级商圈中心+万象城之上+巨幕江景”的稀有资产。

｜广州楼市发布 制图

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而广州之窗WIN100，则融合了企业总部、商务会馆、星级酒店等业态。

在很多时候，它还扮演了广州与世界对接的窗口，目前广州不少国际文化经济交流，都会在这里举行。

广州之窗业态分布

广州楼市发布制

年底竣工的太古仓壹号，是广州首个港口文化主题文商旅综合体，将高端滨水生活体验，带到了新维度。

太古仓壹号实拍图

广州楼市发布 摄

换句话说，这些项目其实已经不是简单的江景大平层，更像是业态丰富的滨江综合体。

3、商业大平层的外立面，逐渐“地标化”。

不知道大家发现没，近两年高端产品在外立面上，基本都走上了“氪金”道路。

这直接带来了两个变化：一是外立面越做越“壕”，二是建筑造型辨识度越来越高。

今年的商业大平层，也同样有这种趋势。

比如骆驼服饰耗费巨资打造的鹅潭1号，整个建筑立面进行了错位设计，从空中俯瞰，极具辨识度。

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｜鹅潭1号效果示意图

｜图源：项目资料

另外，位于广州·鹏瑞1号隔壁，全南向一线望江，预计今年入市的保利鱼珠岛项目，在外立面的打造上，也是别出心裁。

V字型的楼栋布局，不仅做到户户朝南、户户望江，从外面看起来，它的建筑造型还宛如珠江前航道上迎风而立的“船帆”。

远远看去，与珠城、琶洲的地标，一道组成江边上的城市天际风景线。

保利鱼珠岛项目效果示意图

仅供参考，以项目最终实际交付为准

还有太古仓壹号，引进国际大师设计团队，利用玻璃幕墙、古铜金铝板，高级石材等，汲取百年人文与江景特色，以“风帆”为形。

在珠江后航道上，打造的270°巨幕弧形玻璃立面，与浩荡珠水构成完美的城市天际线。

太古仓壹号实景图

图源：项目资料

4、产品空间更极致，兼顾各种功能。

这两年，广州新房在空间尺度上，一路狂飙。

但说实话，商业大平层在产品、空间方面，迭代速度更快。

单就层高而言，很多商业大平层的层高，已经突破过往3.6米的上限。

像白鹅潭瑞玺层高4-4.5米，广州之窗WIN100超4.5米、广州·鹏瑞1号3.8-3.95米、琶洲公馆超4.2米…

这种空间尺度，与现下高端住宅相比，几乎是碾压的。

白鹅潭瑞玺模拟效果图

最终以实际建设成果为准

另外，商业大平层的空间，也在逐渐“豪宅化”，改造变得越来越灵活。

例如太古仓壹号330平户型，采用“可变空间”设计，各功能区可打通重组，适配全龄生活场景。

太古仓壹号户型示意图

图源：项目资料

保利鱼珠岛项目配置“星云企服”商业服务体系，支持居家办公与圈层社交复合功能等等。

还有鹅潭1号主打的300-600平大户型，采用的则是“一户一经典”的空间设计。

相当于每套房，都是独一无二的江景稀缺产品。

既兼顾了不同家庭的舒适性需求，又把产品的“藏品”属性也给强化了。

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鹅潭1号效果示意图

图源：项目资料

很显然，如今的商业大平层，在居住属性上越来越用力了。

5、清一色大平层，门槛高，主打高端圈层。

今年即将入市的几个商业大平，货量大多只有几十套，房源相对较多的力迅琶洲湾，也只有120套左右。

而且，它们的起步户型，基本在200平以上，都是清一色的大面积户型。

拿广州城投琶洲公馆项目为例，其户型为338-1586平，如果按周边8.5万/平的均价计算，一套1586平大平层，总价高达1.3个“小目标”。

从这里可以看出，广州商业大平层的户型，在越做越大，门槛、圈层也在抬高。

｜琶洲公馆实拍| 广州楼市发布 摄

恰恰是这些向豪宅靠拢，甚至超越豪宅的特性，使得商业大平层的投资、居住属性都在增强。

甚至，目前的商业大平层，正在逐渐成为很多同板块住宅的“平替”。

尤其是在珠城CBD这些投资属性强的地段内，这种现象更为明显。

| 珠江新城航拍图

| 广州楼市发布 摄

贰

过往，由于居住属性弱、使用年限短等因素，商办物业在市场上并不讨好，需求和供应都不高。

但这两年随着商业大平层的进化，它的市场表现，已经有逐渐走强趋势。

比如中指院数据显示，去年广州140平以上的商业大平层成交量为548套，对比2020年销量增加了5.5倍。

并且，从2022年开始，广州商业大平层就开始出现供不应求的趋势。

｜广州楼市发布 制图

甚至，不少项目都相继出现了被扫货的情况。

像广州·鹏瑞1号，今年4月就连出2套亿元以上的大平层；还有琶洲的邦华环球贸易广场，近段时间狂卖13套200平以上大平层……

商业大平层被买家集体扫货，说明这类项目，已成为了投资买家重要的资产配置选项。

在这种背景下，广州商业大平层不仅量在涨，价格也有明显向上趋势。

在2020年，140平以上的商业大平层成交均价为3.6万/平，但去年已经涨到6.4万/平，涨幅高达77%。

并且，从趋势上看，它的走势还在一路走高，要知道，近几年广州住宅新房的价格，可是持续调整的。

换句话说，商办大平层的价格走出了逆势行情。

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｜广州楼市发布 制图

甚至有些商办大平层的价格，会比住宅还高。

比如广州·鹏瑞1号，去年有房源的网签单价就摸到了28.8万/平，比珠城大部分豪宅的价格高出一大截。

总结起来，商办物业成为富人买家的重要资产配置，并不是偶然现象。

相反，价格上的稳健、产品上的创新、货量的稀缺、地段的优越性，其实都决定了商业大平层在高端市场上，话语权会越来越突出。

对于豪宅市场来说，未来商业大平层可能不是“平替”，而是能直接掰手腕的劲敌。

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