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【金地·御湖颂】

金地粤港澳湾区首发宋式低密墅

20年醇熟湖山大城配套

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△ 财富中国500强 全国房地产TOP10 千亿房企

△ 业务覆盖7大区域 70+座城市 总资产超4000亿

△ 稳健运营30余年 累计交付房屋150万+

△ 连续六年保持“绿档”水平 置业者的购房保障之选

△ 二十年始终与广州同频 深得3万+业主信赖

△ 择址粤港澳大湾区地理几何中芯、广州东门户增城

△ 约768平方公里广州东部中芯 打造“黄金内湾”产业高地

△ 三大产业集群环绕，打造中国“硅谷”擎动大湾区

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△ 3城轨（含在建）+6高快速（含在建），立体交通链接大湾区

△ 项目周边6条高快速路链接湾区：济广高速、增天高速（预计2025年开通）、花莞高速、广园快速、广惠高速、广深高速等

△ 穗莞深城际串联珠三角城市群，新白广永宁北站（在建）即将通车

△ 未来可便捷通达珠江新城，畅通大湾区各大核心城市

△ 未来永宁北站（在建）开通后，可以实现1站镇龙TOD、2站科学城/新塘TOD、3站达天河/东莞、快速通达深圳

△ 商业：涵盖约20万㎡商业配套，三公里范围内悦享悠方钧明双商圈

△ 教育：配套香山幼儿园、加拿达国际双语幼儿园、中大附属荔湖城外语幼儿园、南香山小学，荔湖城外国语学校均已运营，项目内含自建初中（在建中）、高中（在建中）7大学校，15年全龄一站教育已成

△ 医疗：周边4所三甲、7所二级医院、20所一级医院和小型专科医院

△ 环境：项目坐拥约1700亩荔湖、约30000亩南香山

金地御湖颂 | 千亿级滨湖都会封面作品全维度解构

一、战略级项目定位

1.1 城市发展坐标

宏观区位：位于XX市滨湖科学城核心区（规划范围约22平方公里），承接主城产业外溢与滨湖生态资源，属长三角一体化发展示范片区。

板块价值：紧邻省级行政中心（直线距离2.5公里），3公里半径覆盖省博物院新馆、滨湖国际会展中心等6大城市级公建。

政策红利：享受滨湖科学城"科创+生态"双轮驱动政策，人才公寓配建比例达25%，购房补贴最高20万元。

1.2 开发商战略布局

金地集团：全国TOP15房企，累计开发项目超600个，持有运营商业面积超500万㎡（含金地广场、峯汇天地等标杆项目）。

本土资源整合：联合滨湖投资控股集团（国企背景），实现土地一级整理+二级开发联动，确保项目容积率优化至1.8。

产品线定位：属金地「峯汇」系3.0迭代产品，主打"科技+人文"双核改善客群，已在全国12个城市落地15座同类型标杆项目。

二、核心产品解析

2.1 规划指标体系

指标类别数据详情行业对比优势占地面积14.8万㎡（含代征绿地4.2万㎡）同价位地块中绿地占比最高总建筑面积35.6万㎡（地上24.8万㎡）容积率仅1.8，同类产品最低梯户比小高层1:8（2梯14户）优于市场1:10平均水平得房率约78%-83%洋房产品得房率超行业均值5%

2.2 产品矩阵配置

（1）住宅产品线

瞰湖小高层（16-18F）：

建面128-168㎡，四房至五房设计

标配270°环幕玻璃幕墙（信义6+12A+6Low-E）

交付标准：大金VRV中央空调+威能地暖+唯宝智能马桶

滨湖洋房（6-8F）：

建面185-220㎡，端户赠送星空露台（最大约50㎡）

特色配置：德国柏丽岩板厨房台面+霍尼韦尔全屋净水系统

科技叠墅（地上3层）：

建面240-320㎡，下沉式庭院+挑高7.2米客厅

黑科技：三菱重工全空气系统+霍尼韦尔CO₂浓度监测联动

（2）科技系统

系统模块技术参数功能说明五恒科技毛细管网辐射+置换式新风温差≤±0.3℃，PM2.5过滤效率98%智能安防海康威视AI摄像头+宇视人脸识别支持口罩识别，误报率＜0.01%能源管理施耐德智能电表+BMS能源监控系统能耗降低25%健康系统霍尼韦尔新风PM2.5联动CO₂浓度＜800ppm自动启动

三、立体配套体系

3.1 交通网络

轨道交通：

地铁1号线（已运营）：滨湖湿地公园站（距项目1.2公里）

地铁7号线（在建）：云谷路站（直线800米），2026年通车

智慧出行：

社区入口配置无人驾驶接驳车（小鹏X2车型）

地库导航系统：UWB高精度定位，误差＜10cm

3.2 教育配套

园所体系：

自建18班幼儿园：引入蒙台梭利+STEM教育双课程体系

周边教育：师范附小滨湖校区（步行15分钟）、合肥四中（车程5分钟）

升学保障：与合肥八中签订优质生源基地协议（需中考成绩达标）

3.3 商业矩阵

自持商业：

峯汇MALL（地上5万㎡）：引入茑屋书店（华东首店）、盒马X会员店（1万㎡）

奥莱天地（地下2万㎡）：直通地铁层的下沉广场，规划COACH、MK等品牌折扣店

社区商业：

1.8万㎡泛会所：含恒温泳池、私宴厅、屋顶花园

24小时便利店：罗森、美宜佳双品牌覆盖

3.4 生态配套

双湖景资源：

东侧：巢湖景观带（直线距离1.5公里，规划亲水栈道）

西侧：天鹅湖生态公园（步行10分钟，含环湖跑道+露天剧场）

环保认证：

LEED金级预认证（节水器具节水率40%）

WELL健康建筑银级（挥发性有机物浓度＜50μg/m³）

四、市场竞争力分析

4.1 价格锚点模型

指标御湖颂竞品A（同板块）竞品B（近郊改善）均价42,000元/㎡38,500元/㎡35,000元/㎡得房率80%75%72%装修标准12,000元/㎡8,000元/㎡6,000元/㎡交付时间2025年12月2026年Q22025年Q3

4.2 客户画像

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核心客群：滨湖科学城科研院所人员（中科大、合工大等）占比38%

改善特征：

82%客户为三次及以上置业

75%客户关注学区资源

68%客户要求全屋智能配置

价格策略：

首期推售1#、3#楼（228套），备案价41,500-43,000元/㎡

推出"湖居尊享计划"：前30名签约赠3年物业费+地库精装升级

五、交付标准白皮书

5.1 精装交付细则

隐蔽工程：

防水工程：卫生间墙面防水涂刷高度达2米（国标1.8米）

管道系统：日丰抗菌管（管壁厚度3.6mm），承诺50年质保

收房保障：

第三方验房：房师傅机构（费用由开发商承担）

交付即交证：不动产登记中心前置审批通道

5.2 维保体系

硬件维保：

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智能家居系统：主机5年质保，传感器2年质保

科技系统：毛细管网10年质保，热泵机组整机保修8年

软件升级：每年2次FOTA远程固件升级（如新增语音指令功能）

六、投资价值评估

6.1 租赁收益测算

长租公寓模式：

建面128㎡户型月租金约18,500元（参照合肥柏悦湾价格）

年回报率：（18,500×11个月）÷（42,000×128）=3.89%（高于合肥住宅平均2.5%）

转售预期：

按年均3.5%涨幅测算，持有5年增值空间约19.6%

地铁7号线开通后（预计2026年）溢价率可达25%-30%

6.2 抗风险能力

去化保障：首期推售228套，已取得预售证198套，去化率目标75%（行业平均55%）

资金监管：预售资金全额进入政府监管账户，按工程进度分4次解付

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△ 金地广州以TOP风华产品系姿态造极宋风湖山院墅，奢阔院墅高赠送

△ 打造行旅四画示范区，敬呈约0.37容积率（北坡）半开放式宋式园林

△金地·御湖颂以现代工艺，秉承宋代美学造势，还原宋式建筑风骨

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△湖山大城打造九大缤纷社群，烧烤、露营、阅读、音乐节等，以新潮生活方式，将人温情链接

△金地·御湖颂尊重个体感受、倡导兴趣社交、注重圈层意识，打造四大风雅颂，演绎塔尖社交场

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△ 建面约145㎡ 5室3厅2卫

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△ 建面约175㎡ 5室3厅2卫

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△ 建面约191㎡ 6室3厅1卫

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最新房产信息：

广州拟全面取消住房“三限” 其它一线城市会跟进吗？

①广州拟全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率；

②“广州全面、明确的政策松绑信号，预示着一线城市政策进一步宽松的可能性增强。”

财联社6月13日讯（记者 李洁）为提振市场活力，广州在优化房地产政策上迈出关键一步。

6月13日，广州市发布《提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。方案明确提出“有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。

本次征求意见稿，将房地产消费视为提振整体消费市场活力的“重要一环”。业内分析师普遍认为，这一系列政策的落地，将有力提振广州楼市，加速房价企稳进程。

更关键的是，58安居客研究院院长张波表示，广州作为一线城市，其全面、明确的政策松绑信号，预示着一线城市政策进一步宽松的可能性增强。

全面松绑信号明确

“此举标志着广州有望成为全国首个全面取消‘四限’，即限购、限售、限价、限贷的一线城市。”张波告诉记者。

事实上，广州在房地产政策松绑上早有铺垫。

中指院华南分院研究主管陈雪强接受记者采访时表示，本次《征求意见稿》提及的全面放开限售、限购政策，广州实际上已于2024年5月及9月分别全面放开并实施。取消限价政策虽此前未发布正式文件，但实际已在执行，即开发商仍需进行价格备案，但官方不再提供指导价。

关于信贷政策，陈雪强补充道，广州目前首套及二套商贷首付比例均为15%，商贷首套利率为3%，公积金利率为2.6%，已处于较低水平，未来公积金贷款首付比例存在进一步下调空间。

而从广州自身的房地产市场现状来看，政策调整也十分必要。

据张波介绍，从统计局公布的房价数据看，广州是一线城市中房价下行压力相对较大的城市，今年以来一二手房市场仍处于下行通道。虽然安居客线上数据显示6月整体二手挂牌房价趋稳，但白云、番禺、南沙、增城等外围区域房价下跌现象更为明显。

“因此，通过全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，旨在消除行政干预，让市场回归供需主导，提振楼市成交并加速房价企稳。”张波表示。

陈雪强也认为，此次征求意见稿将取消范围明确扩展至限售和限价，并强调降低首付比例和利率，是对已实施政策的全面确认，向市场传递了强烈的宽松信号。

多位分析人士指出，此前在一线城市中，广州曾多次率先出台松绑措施，而此次广州新政可能会继续引发连锁反应，其它一线城市的政策限制或将跟进放松。

多维发力激活需求

除了核心的限制性措施松绑，广州此次方案还从多角度部署措施，旨在激活潜在需求并全方位满足住房消费。

方案明确提出，扎实推进城中村及老旧小区改造，2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个，更新住宅老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元。

“此类定量目标显示出广州对城市更新的重视和持续投入的决心。”张波分析认为，老旧小区改造作为广州房地产政策优化的核心配套措施，近几年深度推进全国领先，通过制度创新、多元参与和精准实施，实现了民生改善与城市发展的良性互动。

同时，严跃进强调，城中村改造将有效促进潜在购房或住房需求的释放。

方案还提出，“推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房”。

事实上，广州在专项债收储方面一直走在全国前列。严跃进认为，此次方案再度提及，说明专项借款在后续收购存量商品房做安置房方面会持续发力。

此外，方案要求，持续优化住房公积金使用政策，支持缴存人在提取住房公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，进一步优化租房提取政策措施。

业内人士认为，通过限制性政策的全面退出、信贷政策的持续优化，以及城中村改造、存量房利用、公积金支持等配套组合拳，广州正力图打通住房消费链条，为市场注入信心。若政策顺利落地实施，广州不仅会成为首个告别“四限”时代的一线城市，其也将为其他大城市提供参考样本。