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占地面积：25万平方米

建筑面积：130万平方米

小区总栋：共5期开发 39栋

总户数：2600户

总层高：11-15F

梯户：2梯5户

产品介绍: 98-110-128-135三至四房

使用率：98%以上

容积率：3.25

绿化率：35%

拿地时间：罗边村旧改大盘

交楼时间：一期2025年9月、二期2026年12月、三期部分2027年6月

物业管理：星河智善生活物业 3.5元/㎡

在番禺的楼市版图中，星河·盛世锦城宛如一颗冉冉升起的新星，凭借其独特的优势与规划，吸引着众多购房者的目光。这座超大型旧改项目究竟有着怎样的魅力与潜力？今天，就让我们深入剖析，一探究竟。

1

区位优势：双核心辐射下的黄金地段

星河盛世锦城位于万博与国际创新城之间，直线距离万博仅5公里 ，得天独厚的地理位置使其能够同时享受两大核心区域的资源辐射。

万博作为番禺的商业、经济中心，汇聚了众多高端商业综合体、写字楼与企业；国际创新城则承载着科技创新与高等教育的发展使命，二者为星河盛世锦城带来了强大的发展动力与广阔的发展前景。

2

交通方面：多维交通网络，畅达全城

地铁通勤：

7号线板桥站直达万博（2站/12分钟）、大学城（1站换乘4号线）、琶洲（5站/28分钟），换乘18号线可快速抵达珠江新城（约56分钟）。

自驾优势：

紧邻南大干线（无红绿灯快速路），10分钟到万博、20分钟到琶洲、30分钟到珠江新城，高速费仅4-40元。

通勤建议：高峰期自驾与地铁时间相近（约1小时），但地铁更稳定省心，适合依赖公共交通的上班族。

3

教育配套：名校已兑现，但需关注生源

混合风险

小学：配建36班番禺中学附属小学（2024年9月开学），由番禺中学教育集团直管，师资共享名校资源，但需与村民子女混读。

幼儿园：配建两所（12班+18班），已封顶待启用。

初中：目前对口越秀大学星汇锦城学校，未来可能参与番禺区派位，周边有番禺中学（省重点）、加拿大外国语学校等选项，但南村中学口碑一般。

教育亮点：番中附小采用“双导师制”与高校合作，学生可参与清华、北大实验室项目，教育资源倾斜明显。

4

商业与生活：自给自足+万博外溢，

但需等待成熟

社区商业：配建1.6万㎡社区商业+4万㎡岭南风情街（对标永庆坊），目前户外广场已开放，但大型商业需等待2026年后逐步落地。

外部配套：10分钟车程直达万博商圈（天河城、K11等），5万㎡星河COCO Park规划中，开发商商业运营经验丰富。

生态资源：紧邻1万㎡口袋公园、蓼涌河滨绿道，二期组团旁规划4座公园+4条景观连廊，下楼即享绿色空间。

5

产品力解析：低密小高层+高性价比户型

【三期产品户型】N+1房，新规超高实用率

三期首推户型98-110-128-135㎡，3/4+1房

户型设计：

98㎡三房：6米景观阳台+四开间朝南

110㎡四房：主卧270°环幕视野+LDK一体化客餐厅，得房率100%：新规后户型赠送灵动空间（可改书房/衣帽间），实用性强。

△ 建面约98㎡ 四房二卫

△ 建面约110㎡ 四房两卫

△ 建面约128㎡ 四房两卫

△ 建面约135㎡ 四房两卫

6

与越秀大学星汇城/锦城如何选？

星河盛世锦城：低密小高层+地铁口+总价门槛低（300万级），但周边城市界面待提升；

越秀大学星汇城：近华工校区+产业资源丰富，但户型偏大（400万级）、密度较高；

越秀大学星汇锦城：现房+成熟配套，但楼龄较老、户型设计落后。

建议：预算有限且重视低密度的刚需家庭优选星河，注重即住性选星汇锦城，改善型考虑星汇城。

7

适合人群精准匹配购房需求

推荐人群：琶洲/万博/大学城工作的刚需家庭，预算300-400万，重视地铁通勤与低密度社区；

避坑指南：避开北侧临南大干线楼栋（噪音），优先选择南向中高楼层户型；

入手时机：三期价格较二期下调约5%，且加推户型赠送率高，近期为窗口期。

星河·盛世锦城有着诸多显著的优势，交通便捷、教育资源优质、商业配套丰富、生态环境优美、产品设计独特，是一个极具潜力的品质大盘。

然而，也存在一些有待解决的问题。如果你在琶洲、大学城一带上班，日常通勤依赖地铁，注重孩子的教育问题，预算在300万左右，且偏好低密度大社区，不喜欢高层住宅，那么星河盛世锦城值得纳入你的购房考虑范围。

在番禺的楼市中，它以其独特的魅力与潜力，为购房者提供了一个优质的选择，或许在这里，你能找到理想中的家园。

8

项目优缺点分析

优点

• 交通便利：距离地铁7号线板桥站约400-500米，2站达万博核心，5站到琶洲，且临近南大干线，自驾可快速连接广州南站、万博核心商圈、琶洲以及珠江新城等重要商务区域，形成30分钟主城生活圈。

• 商业配套丰富：项目自带5万㎡社区商业及岭南风情商业街，周边约10分钟车程有万博CBD超10倍天河城体量商业综合体，能满足购物、餐饮和娱乐等多元消费需求。

• 教育资源优质：内部配建三所学校，包括1所36班复建小学、1所18班融资幼儿园、1所12班复建幼儿园，小学引入番禺中学教育集团，师资由其直接管理，周边还有12所高等院校。

• 小区规划好：总建面约114万㎡，规划有公园绿地、老年康乐区和儿童活动区等，是全龄化社区，园林景观优美，还有四条景观连廊串联水脉、公园、商业、文脉等。

• 户型设计合理：首期推出98-135㎡臻装景观小高层，采用N+1设计，空间灵活，多为3房2厅2卫，低至11-15层亲地设计，视野广阔，部分前排无遮挡。

缺点

• 周边城市面貌一般：属于旧改项目，周边有城中村，完全建设好周期较长，目前整体环境有待提升。

• 噪音影响：部分楼栋靠近南大干线主干道，会受到一定的噪音和粉尘干扰。

• 学校生源问题：因配建学校中有复建学校，可能会有村民生源混读，对于重视教育纯粹性的家长有一定影响。

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