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保利天曜是保利发展在天河区金融城西区员村板块打造的高端住宅项目，定位为“天字系”标杆产品，主打改善型需求。分析：

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2023年，保利以43.28亿元总价竞得员村绢麻厂地块，楼面价5.11万/㎡，实际可售楼面价高达5.8万/㎡，直接跻身广州楼面价TOP10。这个被称为"金融城西区新贵豪宅"的项目，终于揭开神秘面纱——保利·天曜规划图正式出炉！

咱们放大点看看：

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从规划图上瞧，保利天曜分成了南北两个地块。

北地块建筑密度26.78%，南地块建筑密度21.82%。

北地块3 栋塔楼，B1 栋 47 层、B2 栋 46 层、B3 栋 45 层；

再看南地块，有 7 栋楼，清一色板楼。

临江第一排两栋楼，一栋 34 层，一栋 41 层；

第二排 A1 栋 39 层，A5 栋 43 层；

第三排 A6 栋 45 层，A7 栋 43 层，A8 栋 43 层。

项目分南北地块，共10栋楼：

1、北地块为3栋塔楼，层高分别为45-47层。1栋为3梯4户，2、3栋则是2梯3户设计。

2、南地块有7栋板楼，分为三排。最前排两栋楼为34、41层，二三排层高则是39-45层。

3、大胆猜测，中小户型会集中在北地块，南地块则会主打望江大平层，住得越高，视野越好，所以头排望江单位大概率被爆抢。

规划方案公布，意味着离正式亮相不远了。据悉，保利天曜4月会开展厅，5月开盘！

项目基础信息

【项目名称】万科·理想花地新组团

总建筑面积约：13.8万㎡

南北地块占地约：4.13万㎡

容积率：南地方约3.1，北地块约3.8

绿化率：35%

户 型：约120/140/175/220㎡新规户型

1、交通：项目地块处于规划中的花城大道南侧，周边靠近华南快速干线、黄埔大道中、临江大道和科韵路等主要交通线路，出行十分便利。地铁方面，距离5号线与11号线的员村站约900米（步行15分钟），待11号线开通后，可直达琶洲和天河CBD。

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2、商业：项目离天河北珠江新城顶级商圈不远，项目附近有天河领展广场、东方国际商业广场等，日后还能共享保利面粉厂项目及珠城马场改造项目的配套设施。

3、教育：项目自建24班小学+6班幼儿园，填补金融城西区学位空缺。 周边1.5公里范围内有员村第五小学、天华中学、兰庭幼儿园、员村小学（美林分校）、美林海岸幼儿园等。

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4、医疗：项目周边医疗资源丰富，涵盖中山大学附属第六医院（金融城院区）、华侨医院、中山三院、中山六院、南方三院以及天河中医院等多家医疗机构，提供全面保障。

项目的外立面设计，采用了大量的玻璃幕墙，外立面做得很有品质感。

保利天曜降维打击周边项目

根据地块文件透露，保利天曜能做到阳台率25%+开放空间10%的组合，能与周边二手项目拉开很大差距。

而在今年广州供地规划中，限定阳台率至高仅为20%，未来25%、30%阳台率或将不会出现，过了这个村就没有这个店，天曜这组合，可能会成为广州的绝版规划设计条件了。

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吹风10万+/平，预计5月入市

产品：保利天曜将推出建面约120/140/175/220㎡新规户型，定位高端改善，与隔壁临江大道项目建面约210-640㎡的面积段正好形成互补。

户型都很有特点：

1、作为新规后产品，空间使用率会很高。

2、梯户比降低至2梯2-3户、3梯4户，南地块所有户型有专梯专户。

3、大面宽、大阳台、大方厅，既有可改造空间，每个空间都相当阔绰。

从上图可以看到北地块规划3栋住宅，有2梯3户和2梯4户两种布局。1栋有两条梯腿为90平小户型，还有两条梯腿是120平产品 ，2栋和3栋均为120平。地块容积率3.5，预计建成40层高的超高层。

只有84套的90平户型稀缺，吹风价是8+万/㎡+-，这样算一下7**万+-，对预算有限又想进核心板块的家庭很有吸引力。

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保利天曜

北地块90平户型图

1#户型平面图

北地块120平户型图：

南地块（大地块）140平户型：

南地块170㎡户型

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南地块205平户型：

项目优缺点分析

优点

1、地段C位：金融城西区核芯，珠江新城、琶洲、金融城三角黄金带，广州塔直线距离约3公里；

2、教育配套：自带9年一贯制学校（24班小学+6班幼儿园），家门口的目送式教育；

3、地铁上盖：距5/11号线员村站仅150米，2站到珠江新城，4站达琶洲；

4、 产品力MAX：涵盖从90平到205平多种户型，设计现代豪华，阳台占比可达25%，使用率高；

5. 景观休闲双buff：南向望珠江，周边有珠江公园等休闲场所，生活品质提升显著。

缺点

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1、城中村包围：项目周边仍有大量握手楼，短期内居住环境与豪宅定位存在割裂感。

2、 江景"降级"：对比南方面粉厂地块的一线瞰江，保利天曜需高层才能享受江景。

3、兑现周期：金融城西区规划落地节奏偏缓，商业、医疗等配套完善尚需时间。

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最新房产信息

住建部：建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”

①住房城乡建设部在新闻发布会上介绍了其编制背景、意义及如何保障住宅安全性、健康舒适性、隔声性能和满足“一老一小”需求等内容。

②《规范》顺应了人民群众对高品质居住的需求，全面提升了设计、材料、建造等方面的标准水平，旨在推进城镇住宅高质量发展。

《住宅项目规范》（以下简称《规范》）自发布实施以来，受到了社会广泛关注。在住房城乡建设部6月5日举行的新闻发布会上，住房城乡建设部标准定额司有关负责人、《规范》编制组专家分别从《规范》编制发布的主要背景、意义以及如何保障住宅的安全性和健康舒适性能、提升隔声性能、满足“一老一小”需求等方面进行了详细介绍。

今年《政府工作报告》提出，要完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，顺应了人民群众的新期待。

“‘好房子’要有好标准。需要通过完善标准体系，全面提高设计、材料、建造、设备以及无障碍、适老化、智能化等方面的标准，来引领和支撑‘好房子’建设。”标准定额司有关负责人介绍说，正是基于这一背景，《规范》在编制过程中，顺应人民群众的高品质居住需要，全面梳理、研究现行标准，结合我国近年来住宅项目建设实践，在对现行住宅标准实施情况评估的基础上，采纳现行标准条文的同时，补充、修改了部分标准条文，进一步提升了标准水平。《规范》的实施，将进一步推进城镇住宅高质量发展。

他表示，《规范》是对“好房子”建设的底线要求。建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，而是要通过好的设计、好的施工、好的材料、好的服务等，解决居住中的痛点问题，全面提升住房品质。不同地区、不同面积、不同价位都应当有不同的“好房子”。

下一步，住房城乡建设部将积极开展《规范》宣传贯彻实施指导工作，包括开展线下、线上的宣传培训以及组织编制实施指南等。同时，制修订配套的推荐性国家标准、行业标准，指导支持相关地方标准、团体标准编制，并加强对《规范》实施的监督检查，包括工程项目的设计、施工、验收等是否符合标准，工程项目采用的材料、设备是否符合标准等，及时通报违法违规行为，依法对违反强制性标准的行为进行处罚，推动《规范》的落地实施，真正发挥其标准引领作用。