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珠江·天河都荟位于天河智慧城核心区，由珠江实业、广州城投与天河投资集团联合开发，是天河区首个新规住宅项目。项目占地约5.5万平方米，总建筑面积约11.56万平方米，首期推出北地块4栋住宅，包含2栋24层高层及2栋13-14层小高层，总计284套房源。容积率低至2.0，绿化率20%，主打低密宜居社区。首期户型涵盖建面约72-153㎡三至五房，层高3.15-3.3米，全南向设计，精装交付并搭载华为鸿蒙智能家居系统。2025年4月26日开盘，首推房源价格区间310万至880万，2小时即售罄，目前五一假期计划加推新货。

教育配套

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项目教育优势显著，北侧规划为广州中学教育集团公办九年一贯制中小学（含小学及初中），预计2026年建成。此外，社区配建6班幼儿园，周边还有清华附中湾区学校二期（在建）、华阳教育集团新塘小学等优质教育资源，形成从幼儿园到高中的全龄教育链，满足家庭子女教育需求。

交通配套

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项目距离地铁21号线天河智慧城站约600米，步行8-10分钟可达，快线4站直达金融城、5站至珠江新城。未来广佛东环线智慧城站（在建）通车后，可直通白云机场及广州南站。自驾方面，项目紧邻华观路、科韵路等主干道，30分钟内覆盖珠江新城、琶洲等核心商务区，交通网络便捷高效。

户型分析

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1. 72㎡三房两卫：天河门槛级户型，全南向三房设计，主卧270°L型飘窗，动静分区明确，卫浴与厨房集中布局，空间利用率高，总价310万起。

2. 85㎡三房两卫：LDKB一体化设计，约6米跑道式景观阳台，可拓展为亲子活动或休闲茶室，总价370万起。

3. 105㎡四房两卫：南北通透单边户型，入户花园与南北双阳台设计，主套带U型衣帽间，总价455万起。

4. 124㎡四房两卫：约5.8米巨幕客厅，南向卧室均适配1.8米大床，三代同堂互不干扰，总价570万起。

5. 153㎡墅级小高层：一梯一户设计，3.3米层高，约6米面宽方厅及超9米阳台，电梯独立入户，总价780万起。

周边商业

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1. 商业资源：步行5分钟可达广百广场、万科云城、时代E-PARK，10分钟车程覆盖美林天地、山姆会员店等大型商圈。

2. 生态资源：紧邻大观湿地公园与火炉山森林公园，杨梅河滨水景观带贯穿社区，实现“开门见绿，临河观水”。

3. 医疗资源：3公里范围内分布广东省中医院二沙岛医院、中山三院岭南医院等三甲医院，健康保障无忧。

竞品分析

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1. 中建天河精诚壹号：主打78-118㎡紧凑户型，价格约5.2万/㎡，但距离地铁较远且缺乏低密优势。

2. 广州城投·天禧：主推108-136㎡户型，临近河景但户型通透性一般，教育配套依赖规划。

3. 能建·天河麓誉府：80-125㎡户型，价格约4.2万/㎡，但得房率低于天河都荟，商业配套待完善。

相比之下，天河都荟凭借新规高使用率（120%）、地铁近距及九年一贯制教育资源，形成差异化竞争力。

优点分析

地段稀缺：天河智慧城核心区，汇聚网易、小鹏汽车等3000余家高新企业，高知人群聚集，升值潜力显著。

配套成熟：学铁商医生态资源齐全，生活便利性优于同板块竞品。

产品创新：新规层高、全南向设计及智能家居系统，居住舒适度对标豪宅。

缺点分析

教育确定性待验证：广州中学附属学校招生政策尚未明确，需以教育局最终公示为准。

噪音影响：3、4栋临高唐路，车流噪音可能影响低楼层住户。

社区规模有限：首期北地块仅4栋楼，园林空间较小，南地块开发周期较长。

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