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海珠区是广州中心城区，也是广州的老城区，近年来有不少新开发的项目，因为地段的优势，海珠区也是不少刚需买家和置换买家会关注的重点区域，这些客群可能都比较关注交通、教育、商业配套这些因素，还有未来的发展潜力。

海珠西真正的价值在于其深厚的生活底蕴：有老广记忆的老街巷，邻里氛围浓厚的公园等等都透着生活的烟火气。

商业上：海珠西有着江南西商圈、乐峰广场、太古仓、万科里、京东MALL等等综合体，大家闲时都会去溜达购物的地方基本都在这个板块里。

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交通上：海珠西涵盖了2号线、8号线、10号线、11号线、广佛线地铁线，而且毫不夸张的说，把11号线从头坐到尾广州一日游也就差不多了。

所以就这样生活气息浓厚、板块发展成熟、有独一份的老城烟火气的海珠西，会吸引很多周边想要改善、附近琶洲互联网人、以及老城区体制内人员来这里安家。

今年的海珠西楼市可谓是相当的火热，陆续的新盘入市，开发商不断的卷产品、卷价格、卷配套，我们看多了真是容易看花眼。

如果你考虑在海珠西板块购房，就需要先确定海珠西的距离范围，例如：工业大道、江南西、宝岗大道等区域，选好板块后，我们就要考虑小区地理位置、房价、交通、教育资源、生活配套等因素。

今天我们不聊虚的，就来看看海珠西几个热门盘到底怎么样？值不值得买！

先来看看各个盘的交通情况：

1、保利燕语堂悦，出门就是地铁广佛线和11号线交汇处燕岗站，步行大概200米左右，坐地铁去珠江新城大概30分钟左右，自驾约10公里。

2、越秀桂悦东晓，距离8号线晓岗站约900米左右，步行需要13分钟，坐地铁去珠江新城大概30分左右，开车仅7公里。

3、绿城馥香园、家楼下就是地铁广佛线和2号线南洲站，坐地铁去珠江新城约25分钟左右，开车7.6公里。

4、中建天钰、距离广佛线石溪站约800米，步行需要12分钟左右，去珠江新城约35分钟左右，自驾12公里。

5、越秀熙悦江湾、距离广佛线燕岗站约600米，步行大概10分钟左右，11号线棣园站约300米，坐地铁去珠江新城约35分钟左右，开车约11公里。

这几个盘距离地铁都挺近的，只有桂悦东晓和中建天钰稍微远一点，步行都得10分钟左右，如果是夏天这个距离就看自身能否接受了，坐地铁去珠江新城的时间基本上差不多，都在25-35分钟左右。

再来看看教育资源

1、燕语堂悦小区内配建一所24班的小学，已经确定引入宝玉直实验小学管理办学，初中的话，周边有广州市五中附属初中、第41中学。

2、桂悦东晓已经官宣对口小学是海珠外国语实验中学附属小学，初中也是摇号电脑派位。

3、绿城馥香园自身配建一所24班的小学，已经确定引入广州五中教育集团领办，算是比较优质的小学。

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4、中建天钰只配建了幼儿园，小学和初中都是统筹，按照就近入读政策分配周边学校，不确定性较高，考虑教育的慎选。

5、熙悦江湾没有配建学校，所属街道对口工业大道中小学，目前已经改名为宝玉直实验星悦小学，楼盘宣称能入读宝玉直实验星悦小学，但具体的入读政策需以当年教育局发布为准，初中方面：需要统筹周边的学校入读；也参考越秀·星汇海珠湾2024对口的初中有对口有广州五中，海珠外国语实验中学附属学校，江南外国语学校等等。

项目周边商业休闲等配套：

其实这几个盘周边烟火气都还行，附近小区底商都很成熟，附近有市二宫商圈，凯德乐峰广场，江南西商圈等，都比较近，日常吃喝玩乐在附近就能解决，板块内的三甲医院也比较多，基本上这些配套都是共享的，不过馥香园位于南洲板块，去这些地方稍微远一点。

小区密度梯户比设计

1、燕语堂悦目前在售B2栋3梯5户，还有A2栋的尾货-3梯5户，B5栋的尾货-3梯6户，总共41-43-45层，A2栋26年底收楼，B5栋27年9月收楼，B2栋27年11月收楼，容积率4.5。

2、越秀桂悦东晓，目前在售2栋，3梯5户，总共46层高，容积率5.0，28年上半年收楼。

3、绿城馥香园，小区总共5栋楼，首推5.6栋，总共32层高，2梯4户设计，预计27年底收楼或者28年初，容积率3.86。

4、中建天钰小区只有3栋楼，目前在售3座，总共31层高，2梯5户，容积率4.0，27年9月收楼。

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5、越秀熙悦江湾总共4栋楼，57层超高层，4梯5户设计，容积率7.5，28年5月份收楼。

再来看看大家最关注的价格怎么样？还有户型如何？

1、燕语堂悦目前在售三房为90-92平横厅和竖厅，总价500-530万左右，目前剩下房源不多，110平四房660-720万左右，剩下房源也不多，120-125平四房780-820万左右。

燕语堂悦是这个大片区入市最早的一批新规项目，也是区域首个做飘窗“砸5留3”的产品。

90平实用面积（含赠送）：99.58㎡（测算与实际交付有些许误差，仅供参考）实用率：108.24%客厅面宽：3800mm主卧面宽：3800mm次卧进深：2600mm+800mm（飘窗）

2、越秀桂悦东晓目前在售2栋90平三房490-550万左右，108平650-700万左右，119平710-780万左右。

同面积段客厅的王者，5200的面宽可以做一个开放式书房兼副厅使用。缺点是北卧室视线采光不佳，主卧改造卫生间后空间进深较小。

实用面积（含赠送）：101.22㎡（测算与实际交付有些许误差，仅供参考）实用率：115.02%客厅面宽：5200mm主卧面宽：3500mm次卧进深：3000mm+300mm（花池）飘窗改造：砸5留3。

3、绿城馥香园、目前在售1栋的84-88平，总价440-470万左右，三房剩下最后10来套，还有5栋的102-115-116-129平，单价5.5-6.3万左右{加推的5栋比早期开盘的6栋贵了点}

84平户型是实用三房的代表，面积平衡非常好，没有多余、浪费的面积。四开间含三卧室朝南，无对视。阳台偏短是主要的问题，竞品有些可以做到双面宽南阳台。

实用面积（含赠送）：95.64㎡（测算与实际交付有些许误差，仅供参考）实用率：113.86%客厅面宽：3600mm主卧面宽：3400mm次卧进深：3100mm+300mm（飘窗）

4、中建天钰在售89平三房390-430万左右，100平四房470-520万左右。

天钰的89平布局和桂悦东晓逻辑接近，强厅、弱次卧。北卧的视线、采光不好且尺度局促，南向次卧进深比较浅，飘窗砸60以后也只有2850的进深，床还是要贴边布置。优势在于餐厅非常宽敞，客餐厅等面宽很舒适。

实用面积（含赠送）：99.53㎡（测算与实际交付有些许误差，仅供参考）实用率：111.83%客厅面宽：4800mm主卧面宽：33700mm次卧进深：2250mm+800mm（飘窗）

5、越秀熙悦江湾在售86平440-520万左右，108平565-630万左右，122平700-770万左右。

熙悦江湾也属于实用价值取向，面积分配类似馥香园、天翠，四面宽朝南，卧室的采光、视线均不错，但受制于超高层的影响，户型中一些空心挖白的位置实际都是柱子，对使用会产生一定影响，尤其客厅的柱子，让本就面宽不富裕的客厅面宽采光更差。超高层+7.5容积率带来的影响，会是购房者最介意的点。

88平户型实用面积（含赠送）：98.52㎡（测算与实际交付有些许误差，仅供参考）实用率：108.26%客厅面宽：3500mm主卧面宽：3500mm次卧进深：2700mm+800mm（飘窗）飘窗改造：部分砸5留3。

总结：桂悦东晓90平实用率115％，馥香园84平实用率113％，熙悦江湾实用率112％，中建天钰实用率111％，燕语堂悦实用率108％。

小区有哪些缺点？

燕语堂悦缺点：超高层设计，三梯五户，容积率较高，小区比较小，花园不大，缺乏公共活动空间，海珠西新盘通病，分割成了两个地块，B区小区大点好过A区，南面靠着主干道，会受到噪音粉尘影响，A区南面对着学校，也会有点噪音，A2栋北侧靠近垃圾中转站，低楼层可能会有味道，周边城市面貌一般，小学开学比较晚，预计去到27年，着急读书的家长这里就不满足了，距离珠江医院比较近，不过开发商把所以朝向都做到不对医院方向，这里有很多纸业公司，比如豪江纸业，比如华宇纸业，这里也有很多印刷公司，比如兆兴印刷材料，比如图文广告快印，这些低端的产业、旧宿舍楼也给景观环境造成一定的影响，另一方面，有人介意它是印刷厂地块，属于毒地，这个就见仁见智了，部分楼栋户型对着马路，噪音粉尘影响比较严重，介意的慎选。

桂悦东晓缺点：这个盘最大的不足就是临近主干道，小区3栋楼的西南朝向都是对着东晓路，距离仅30米左右，在售的1栋2栋有2户西南向88平和117平都是看路的，噪音和粉尘影响少不了，好处是交标就有四层隔音玻璃，小区比较小，只有3栋楼，没什么公建配套，花园也比较小，容积率较高，商业配套或者学校都比较远，生活不算很方便，1栋南面有个变电站，3栋后面有垃圾站，2栋相对更好点，收楼比较晚，去到27年中下旬。

绿城馥香园缺点：项目最大缺点就是噪音和粉尘的影响了，北面的南洲路，南面的环城高速都是车流量特别大的路，东面还有广州大道南{距离500米左右}，三面噪音夹击，旁边就是海珠客运站，人来人往比较乱，附近没有大型商业，像样的餐饮都要去到东晓南商圈，附近城市面貌一般，旧房子较多，周边沥滘和石溪旧改进度都很慢。

中建天钰缺点：周边城市面貌一般，对面石溪村旧改，马路对面有医院，靠近主干道，工业大道和新滘西路车流量特别大，噪音和粉尘影响少不了，教育存在不确定性，小学还未确定，小区周游3栋楼，公建配套不会很多，家门口的路掉头麻烦，出门就堵车，这个路口有一个痛点，就是会建高架桥，届时噪音问题估计难以避免。

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