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✨四海华亭✨✽✽✽✽

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四海华亭，项目前身为“龙胜旧村城市更新单元”，共分5个地块建设，分别是龙胜华府，龙胜尚府，龙胜悦府，龙胜云坊，四海华亭，另外配建1所9年制学校，如今的龙华中学弘毅校区（龙胜学校），项目总占地面积约5.45万㎡，总建筑面积约56万㎡。

四海华亭，占地面积约1.7万㎡，建筑面积约16.4万㎡，容积率6.81，绿化率30.59%，共4栋51-52层高住宅，由1栋1-4单元组成，其中1栋1.2单元是3梯5户设计，1栋3.4单元是4梯6户设计，可售商品房有1044套，车位数1249个。

项目基本指标【开发商】深圳市协跃房地产开发有限公司【物业类型】住宅、公寓、商业为一体【占地面积】约54465㎡【建筑面积】约56万㎡【绿化率】30%

【产权年限】70年

【层数】51层、52层

【梯户比】3梯5户、4梯6户

【户数】约1044户【层高】2.95m【产品】约87-96

【交楼标准】精装

【物业】深圳市盛世嘉物业管理有限公司

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建面约87㎡的3房1卫

客餐厅一体化空间，动静分离式布局，超长玄关收纳柜体

建面约96㎡的3房2卫

家政阳台定位，6人位餐厅满足多人就餐，主卧独立卫生间✨四海华亭售楼处电话☎:4009099980【售楼处认证】🦀🦞🦐

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交通配套：

项目1.5公里范围内分布有2条地铁线路，4个地铁站点。其中距离4号线龙华站步行约700米，距离6号线上芬站步行约1.6公里，地铁通勤是比较方便的，比较遗憾的是4号线和6号线在龙胜站没有设置换乘站，不然也可以说是双地铁加持的物业。

项目1.5公里范围内分布有布龙路、和平路、龙观大道、福龙路等主干道，加上龙华本身地处深圳中轴，理论上对外自驾通勤是比较方便的

商业配套：

华侨城龙胜村旧改项目，自身配套商业面积合计约5.11万㎡，未来投入运营后，有望取代龙华中心城片区现有的一些低端商业街及传统百货商场，成为中心区继“壹方天地”之后的又一网红购物休闲娱乐打卡地。

除自身商业和周边商业街、传统百货商场外，项目1.5公里范围内还分布有壹方天地商业、百佳华购物中心、龙华商业中心、RRL mall购物中心、天虹商场、华润万家等多个中大型优质集中式商业。

教育配套：

项目周边教育资源非常丰富，据不完全统计项目1.5公里范围内至少分布有17所学校（含在建、公立、私立），其中约500米范围内就分布有龙华中学、高峰学校、龙华中学弘毅校区（龙胜学校），伟民小学等。

根据龙华2023年招生学区划分，项目地块、

小学是在龙华高峰学校小学部招生范围内，

初中在龙华高峰学校初中部和龙华中学弘毅校区初中部两所学校的招生范围内。

休闲配套：

周边涵盖深圳美术馆新馆（试运行）与深圳市第二图书馆（已开放）两大深圳新十大文化地标；近享深圳文化馆新馆（在建中）、简上体育综合体、深圳书城（龙华城）等市级文体项目，打造10分钟文体服务圈，构建对标世界的艺术文化生活区。

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房产信息：

5月楼市前瞻：政策落实与市场分化

市场方面，4月，300城住宅用地出让金达1365亿元，同比增长约22%,核心城市土地市场保持一定热度，北京、杭州、成都等城市继续拍出高溢价地块。同时，重点城市新房销售面积在较低基数下同比基本持平，核心城市在优质供应带动下，销售延续增长态势；二手房成交量整体同比延续增长态势，但市场“以价换量”仍是主流。

政策方面，4月25日，中央政治局会议提出要“持续巩固房地产市场稳定态势”，政策表述从去年9.26以来的“止跌回稳”到此次“持续巩固”，既体现出中央对去年四季度以来房地产销售有所恢复的客观判断，又表明对当前市场仍存压力的充分认识，市场仍需要政策持续发力，进一步巩固稳定态势。具体政策则重点聚焦城中村改造、高品质住房供给、收购存量商品房等方面。此外，结合“加紧实施更加积极有为的宏观政策”“适时降准降息”等政策表述，宏观政策有望进一步发力，降准降息、降低公积金贷款利率等政策落地预期增强。

趋势来看，5.1小长假期间，多地举办购房季、好房节等活动，并同步推出配套优惠措施，进一步激活当地楼市，市场表现较平稳。展望5月，在房企促销、“好房子”供应增加及政策利好预期带动下，核心城市新房销售有望得到支撑，但分化仍是市场主旋律；二手房在学区需求阶段性释放后，短期市场成交环比或出现一定回落。此外，关税局势升级背景下，外向型经济城市可能面临阶段性压力，居民购房节奏或受到影响，需关注市场变化。

更多房地产市场研究报告，“中指云”获取 https://u.fang.com/ytcrnn/

市场：4月重点城市新房表现继续分化，优质供应带动核心城市销售保持修复；二手房成交量同比普遍增长

图：2021年以来深圳、北京新建商品住宅、二手住宅月度成交走势数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

新房方面，4月重点城市市场延续分化态势，北京、杭州等核心城市销售面积仍保持修复态势。4月，一线城市中，北京在海淀区多个优质项目成交带动下，新建商品住宅销售面积同比增长10%；深圳部分刚需盘热销带动新房销售同比增长9%。二线城市中，福州4月在供应增加及高性价比项目销售带动下，新建商品住宅销售面积同比增长25%，杭州、武汉在优质项目供应增加带动下，4月新房销售同比分别增长14%、10%。苏州受契税补贴及新区房票补贴3月到期影响，4月新房成交量同比出现回落；宁波在“购房送消费券”政策推动下，购房需求3月集中释放，叠加供应缩量影响，4月新房成交同比出现一定回落。

二手方面，核心城市仍保持较高活跃度，成交同比多保持增长，但市场整体延续“以价换量”行情。4月，一线城市中，深圳二手住宅成交5733套，同比增长37%；上海二手房成交超2.3万套，同比增长30%；北京二手住宅成交超1.5万套，同比增长17%。二线城市中成都、杭州、南宁4月二手住宅成交套数同比分别增长20%、16%、14%。目前二手房挂牌量仍在高位，部分城市取消限售后二手房挂牌量有所增加，市场整体仍延续“以价换量”行情，根据中指百城价格指数，4月百城二手住宅价格环比下跌0.69%，跌幅较上月扩大0.1个百分点。

五一假期期间，深圳、苏州、成都、武汉、长沙等城市先后推出好房节、购房季等一系列购房促销活动，并推出优惠折扣、特价房、消费券补贴等优惠促销举措，促进购房需求释放。北京、上海、广州、杭州、武汉等新房网签成交量大幅增长。

表：部分重点城市“五一”期间楼市情况资料来源：中指院整理

土地：4月300城住宅用地供应继续“缩量提质”，成交规划面积下降6.0%，出让金同比增长约22%，北京、杭州、成都多宗宅地高溢价成交

图：历年300城住宅用地推出和成交及同比走势数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

土地方面，4月核心城市继续推出优质地块，土地出让金同比增长超两成。根据中指数据，4月，300城住宅用地推出规划建面3465万平方米，同比下降22.9%；成交2589万平方米，同比下降6.0%。土地出让金1365亿元，同比增长21.6%，平均溢价率10.2%。累计来看，1-4月300城住宅用地推出规划建面1.2亿平方米，同比下降16.6%；成交1.1亿平方米，同比下降3.6%。土地出让金5451亿元，同比增长26.2%。

土拍热度方面，今年以来，核心城市土拍热度较高，一季度北京、杭州、成都等城市多次刷新地价纪录，4月核心城市土地市场热度不减，北京、杭州、成都等热点城市相继拍出高溢价地块。

杭州：4月杭州住宅用地出让金合计达306亿元，连续两个月居全国首位，平均溢价率31.1%。4月1日出让的8宗地中有4宗溢价率超50%；22日，萧山区两宗地溢价率分别为59.4%、74.4%；28日，萧山区世纪城核心单元地块溢价率达58.8%，成交楼面价51611元/㎡，刷新区域地价纪录。

北京：4月8日，通州八里桥片区地块溢价率达16.3%。

成都：4月22日，郫都区地块溢价率达33.1%。

重庆：4月7日，渝北区新牌坊地块溢价率达38.9%。

苏州：4月2日，姑苏区地块以溢价率23.8%。

当前市场仍处于调整阶段，在宏观环境、客户置业意愿偏弱等因素影响下，房企拿地愈发审慎聚焦，短期精准投资、聚焦深耕仍是房企最优策略，与此同时，核心城市也加快优质地块推地节奏，以应对市场的不确定性。

2025年土地出让金集中度继续提升，根据中指数据，2025年1-4月，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至68%（2024年全年为51%）。从重点房企布局城市来看，北京、杭州、上海、成都等是房企重要进驻或深耕城市，根据中指监测，1-4月共8家房企拿地金额超百亿，其中5家房企拿地最多的城市均为北京，3家房企在杭州拿地居首位，中海在北京+杭州拿地金额占比达76%，建发、保利、华润也超5成。

截至5月6日，根据中指统计5月重点城市已公告的住宅用地待拍清单中，上海、杭州起始价在80亿元左右，预计核心地块土拍热度仍将延续。但同时也需看到，1-4月头部房企在集中补仓后，投资力度或将有所降低，更多城市的土地市场短期仍面临压力。

表：重点城市截至目前5月已挂牌涉宅用地待拍情况（5.7~5.31，市本级）注：统计时间为5月6日数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

展望：政策落地有望提速，5月在优质供给支撑下，核心城市新房销售或保持修复，市场分化格局延续，二手房成交量或现季节性回调；关注关税局势升级对部分城市的潜在影响

4月25日,中央政治局会议强调“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。”政策表述从去年9.26以来的“止跌回稳”到此次“持续巩固”，既体现出中央对去年四季度以来房地产销售有所恢复的客观判断，又表明对当前市场仍存压力的充分认识，市场需要政策持续发力，巩固稳定态势。可以看到，促进市场持续恢复仍是今年房地产重要政策目标，各项政策有望继续加快落实，具体政策主要聚焦城中村改造、高品质住房供给、收购存量商品房等方面。此外，结合“加紧实施更加积极有为的宏观政策”“适时降准降息”等政策表述，宏观政策有望进一步发力，降准降息、降低公积金贷款利率等政策落地预期也有所增强。

市场方面，在政治局会议“加大高品质住房供给”定调及《住宅项目规范》全面落地实施推动下，高品质项目供应有望加快放量。据中指监测，5月北京、上海、杭州、南京、成都等重点城市仍有多个优质项目入市，中高端改善产品为主。政策利好预期叠加高品质项目入市，有望促进改善需求及置换需求释放，预计5月核心城市市场有望继续修复。二手房方面，在学区需求阶段性释放后，短期市场成交环比或出现一定回落。

此外，需关注关税局势升级对部分城市的潜在影响，外向型经济城市可能面临阶段性压力，在部分出口企业经营承压及居民就业收入波动情况下，居民购房节奏或受到影响。从城市出口依存度来看，广东、浙江城市出口依存度普遍较高，深圳、东莞、苏州、宁波等多个城市出口占GDP比重超30%（全国为18.9%）。从各省对美出口情况来看，浙江、广东、江苏三省对美出口占中国对美出口总额的58%，山西、河南、四川和福建四省对美出口占当地出口总额比重最高，均超18%。目前因关税影响时间尚短，同时网签数据存在一定滞后，高依存度城市房地产市场交易量与市场整体差异尚不明显，后续变化仍需持续观察。 数据来源：各城市统计局、海关总署

数据来源：各省市统计局、海关总署