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占地面积：25万平方米

建筑面积：92万平方米

小区总栋：9栋（首开3号地块）

总户数：1490户

总层高：43-45-47F

梯户：3梯3户、3梯4户

产品介绍: 130-143-180平四房

得房率：110%

容积率：4.49

绿化率：35%

交楼时间：2027年

物业管理：中交四航旗下物业

交通配套

项目虽说是最靠近天河的黄埔楼盘，周边有三条地铁，不过它的公共交通是有点尴尬的，出门虽然是BRT珠江村站，但是首开组团距离最近的地铁5号线大沙地站约1公里了，步行也不太方便，虽说这里是豪宅盘，出行都可以开车，但是老人和小孩是需要依赖地铁的，即使是豪宅盘，也是需要地铁来给它加分的，至于5/13号线交汇处鱼珠站就更远了，步行过去大概要1.5公里左右。

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自驾的话，相对更方便些，出门就是黄埔大道和中山大道两条主干线，去珠金琶CBD都非常近，加上附近还有在建的临江大道东延线，预计25年正式完工，通车后将彻底打通沿江经济带，可连接珠江两岸的鱼珠隧道，计划在2025年下半年完工，2026年完成通车，金融城广场综合交通枢纽，预计在2026年年底投入运营，未来搭乘广佛城轨东环线可以15分钟直达广州南站，20分钟到达白云机场。

教育资源

幼儿园：直线 3km 范围内有 55 个幼儿园

小学：直线 3km 范围内有 16 个小学，如荔园小学、港湾小学、怡园小学（西校区）、下沙小学、怡园小学（东校区）等

中学：直线 3km 范围内有 13 个中学，如广州市第一二三中学、广州市第八十六中学、广州市第十八中学、港湾中学、广州市黄埔区丰乐初级中学等

自身规划：项目内部规划有一所 45 班的九年制学校、18班幼儿园以及托儿所，预计将引进优质的名校资源

医疗配套

周边 5km 范围内有多家知名医院，如距离 531 米的广州市黄埔区中医医院、距离 1338 米的广州医科大学附属第五医院、距离 1560 米的中山大学附属第一医院（东院）

商业配套

购物中心：楼盘周边 3km 范围内有 20 个商场，包括雄资购物城、惠润广场、广州 M+Park 漫广场、美林 M・LIVE 天地等购物中心，可满足日常购物需求

大型商超：附近还有山姆会员店、宜家家居、盒马鲜生等，以及老黄埔大沙地商圈及鱼珠港 100 万㎡顶级旗舰商圈

休闲配套

公园绿地：周边有黄埔公园、珠江公园等供居民休闲锻炼 。项目自身周边还有蟹山公园、瓦壶岗公园、狮山公园及珠江涌，形成 “三山一江” 立体生态景观

江景资源：临近珠江，部分户型可享受一线江景

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致力通过1.2km活力水岸构建3大网红桥、水岸健康加油站、龙船坞、及音乐节草坪等多元情景场域，让深入骨髓的岭南文化与场景交融,实现精神与生活的丰盛

结合CBD难得的山水土地肌理,定制约8百米归家路、约1.2公里活力水岸和约8万方山林氧吧，以3大酒店式水岸花园,下楼即享的自然生活。

设计专家梁志天设计集团操刀的滨江美学会所，内部配有健身房、恒温泳池等功能区。

宴请好友，同频社交，不用出社区。

低密点状布局住区 全南向宽幕视野

现代审美质感建筑 彰显历久弥新的高阶气质

首推融资区 3 号地块的 6-7-8 三栋，面积有 130、143 平四房两卫和 180 平四房三卫，其中 6 栋 43 层，7 栋 47 层，8 栋 45 层，6/7两栋是 3 梯 4 户，8 栋是 3 梯 3 户。

1.珠江春的核心价值一是板块价值。

说鱼珠是下一个CBD那是瞎吹，广州城市中心演变是比较慢的，鱼珠板块20年都内成为不了CBD，但是其优势是离珠江新城、金融城、琶洲都很近，会受到带动作用。跟珠江新城、金融城、琶洲这些一线梯队的板块没法比，但是在二线梯队里面也是排在前面的，板块价值还是在线的。

广州自然景观是云山珠水，江景方面，前航道远远好于后航道，南向望江也优于北向望江，南向望江的汇悦台、广粤尊府、臻溋名铸、鹏瑞一号等都是20-30万的单价。

追求江景的要注意，要买就要中高层。其一，在珠江春的南边，还有12层高的旧房子；其二，更靠近江边的广州港码头未来规划还未知。

2.珠江春的抗性

说学校没定和商业配套不好，我觉得这只是其中一部分。

在我看来抗性主要来自产品定位。

首先143的户型显得尴尬，主要来自于契税，140平以下的无论首套还是二套都是1个点，这个是2024年12月1日开始执行的，珠江春是在税改前报规的。

其次是面积偏大，现在的市场刚需、刚改好卖，珠江春130平起步，走的是改善和豪宅线路，预计去化速度不会太好，特别是1000万以上的大户型，有这个预算买珠江新城不香么，2025年天河一堆改善项目，1000万以上的选择很多。

3.价格决定一切按照目前的定价，是偏贵的。

一个项目能不能买，硬件只是一部分，更重要的是价格，一切都在价格里面。

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优点

1，是老黄埔最靠近天河的项目，距金融城仅约1公里，而且是经黄埔东路直达，能承接金融城外溢，也是广州第二CBD最先成熟的节点

2，老黄埔最近江的江景盘，就拿首开地块的6#、7#、8#来说，它与珠江的距离，仅有2-300米，比很多老城区内的一线江景楼盘，还要更加亲江。

3，改造后的项目将集商业、住宅、住宅、中小学、康养中心、生态公园等于一体。这就相当于，未来的珠江村项目，会是广州又一个宜居的滨江住区。

4，全南向、望江的产品，在户型面积和舒适度上，对比老黄埔过往旧改产品，几乎实现了全面升级。

缺点

1江景视野受阻：南侧的黄埔港以及周边的旧小区可能会对项目低层的江景视野造成一定遮挡，影响部分住户的观江体验

2存在回迁房：项目内有回迁房，虽然配套会一起共享，但可能在居住人群的纯粹性和物业管理等方面带来一定的挑战，对追求高品质居住环境的业主可能会产生一定的影响

3地铁距离相对较远：对于部分依赖地铁通勤且购买首推地块中离地铁相对较远楼栋的业主来说，步行至地铁站的距离可能较远，不太方便

4教育资源不确定性：项目自带的学校暂未确定引入什么品牌，虽然在洽谈前 10 的品牌，但最终结果未知，对于一些对子女教育有特定要求的家庭来说，可能存在一定的风险

楼盘总结

比较适合老黄埔首套置业以及改善买家，还有就是在珠金琶

上班的工作人群，平时通过地铁上下班，很注重地铁上下班通勤，同时也看好老黄埔的发展的朋友，但是如果你家小孩近期要读书，或者对教育方面特别注重的朋友，建议等具体学区划分通知

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财联社5月20日讯（记者 李洁）央行降息政策如期落地，贷款市场报价利率（LPR）迎来调整。

5月20日，5月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉：5年期以上LPR为3.5%，上月为3.6%。1年期LPR为3%，上月为3.1%。

这是继5月初央行宣布降准降息后，货币政策发力的重要举措。

研究员指出，随着5年期LPR降至历史低位，购房者月供成本进一步下探。叠加公积金利率下调、存量房贷利率调整等政策，房地产市场迎来新一轮系统性成本优化。

如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供将减少56元，30年月供累积减少2万元。

全国首套房贷利率有望进一步下调

“目前全国范围首套、二套房贷利率政策下限均已取消，多个城市首套房贷利率已降至3.0%左右的历史最低水平。此次5年期以上LPR下调，有助于引导各地房贷利率进一步下行，继续降低购房者置业成本。”中指院政策研究总监陈文静表示。

据中原地产研究院统计数据，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%，较2024年第四季度的3.10%略有波动（2024年三季度为3.33%左右）。其中首套房房贷利率平均在3.06%左右。

目前，北京、上海、深圳的首套房贷款利率均为LPR-45BP，经过本次降息，一线城市首套房最高降至3.05%。

以北京为例，此前执行首套、二套房贷利率分别为3.15%（LPR-45BP）、3.35%（五环外，LPR-25BP）/3.55%（五环内，LPR-5BP）；此次调降后，北京首套、二套房贷利率有望分别调整为3.05%（LPR-45BP）、3.25%（五环外，LPR-25BP）/3.45%（五环内，LPR-5BP），其中，首套以及五环外二套房贷利率均降至历史最低水平。

对购房者而言，降息带来的利好显而易见。一位业内人士向记者表示，在长达30年的还款周期中，此次降息累计节省的利息支出相当可观。许多原本因高额利息望而却步的潜在购房者，在利率下降后，随着成本降低，购房计划变得更加可行。

陈文静认为，本次LPR下调也将带动存量房贷利率下调，在房贷利率重定价日后，存量房贷利率可跟随下调，降低已购房居民还贷压力。

回顾历史，据中原地产统计，此前贷款市场报价利率（LPR）已历经多次下调，累计降幅达到60个基点。张大伟表示，从趋势上观察，在错综复杂经济环境下，市场预期货币政策会更加宽松。“随着存款利率的降低，未来房贷利率很可能继续下降。”

有利于巩固房地产市场稳定态势

本次LPR的下调并非孤立事件，而是央行一系列政策组合拳中的关键一环。

央行、金融监管总局、证监会等部门于5月7日召开新闻发布会，会上央行行长宣布降低存款准备金率和政策利率，其中公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，并预计这将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。

随后于5月20日，1年期、5年期以上LPR跟随调降10个基点，下调幅度符合市场预期。

此外，央行在5月7日还宣布降低存款准备金率0.5个百分点，预计将向市场提供长期流动性约1万亿元；降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步调整等。

“整体来看，近期外部不稳定不确定因素仍然较多，5月以来降准降息相继落地，有助于巩固宏观经济稳定运行态势，也有利于巩固房地产市场的稳定态势。”陈文静称。

业内人士指出，随着住房公积金贷款利率下降以及本次5年期以上LPR的调降，将进一步降低购房者购房成本，支持居民住房需求释放。

据东方证券研报，今年一季度新房销售量降幅明显收窄，部分高能级城市价格出现企稳迹象，二手房延续以价换量趋势。

央行行长潘功胜此前指出，“根据经济金融运行情况和各项工具使用效果，还可以扩大工具规模、完善工具政策要素”。由此，陈文静预计，未来更多资金支持房地产的政策有望继续落地，如与现房销售配套的金融政策、给予城市更新配套资金支持等。

“在季节效应以及二季度出口波动的情况下，房地产市场面临一定下行压力。预计二季度地产政策倾向于托底而非强刺激，可能会出台优化收储商品房、城中村改造配套政策等，也有行业人士认为一线城市存在进一步松绑的可能性，如果这些措施能落实，将起到进一步稳定市场预期的作用。”东方证券分析师赵旭翔表示。

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