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越秀·天瀛丨荔湾江岸 全南低密生活家

建面约 87-125㎡瞰江三

国企越秀 缔造滨江新封面

越秀·天瀛是国企越秀地产于珠江湾畔又一匠心钜作。越秀地产1983年成立，是中国第一代商品房缔造者。39年长足发展，布局全国5大区域，打造30城200多个项目，深得超100万业主的信赖。据2021年克尔瑞数据统计，广州每8个新购房客户，就有1个选择越秀地产！

珠江之岸 全南住宅将成绝唱

一条珠江，成就了广州繁华中轴，也书写了半壁豪宅历史。越秀·天瀛雄踞荔湾中心珠江畔，揽臻贵江景资源，打造全南向低密华宅。2019年广州出让的土地中，市中心南向江景宅地祗此越秀·天瀛一宗。主城之上，臻贵江景资源不可复制，南向望江宅邸更成绝唱！（数据来源于广州公共资源交易网）

城市焕新 重构荔湾格局

项目位处海龙科创区，荔湾发展压轴片区，“十四五”开局之年，荔湾区城市更新投资力度创下新高，总投资1404亿元，位属全市第二，规划广州西翼CBD，其面积比肩珠江新城核心区+金融城总和，城市界面越级提升。

双线地铁接驳 快联环城 便捷通达全城

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海龙路提速在即，近连环城高速，便捷舜达广钢新城、珠江新城等成熟商圈。项目西侧海中村公交总站，连通地铁1号线，11号线（在建）；领衔出行速度，快捷通勤全城。

配置穿梭巴士直达地铁站452路接驳广佛线菊树地铁站

525路接驳广州地铁1号线西塱地铁站

紧邻爱莎学校 国际顶级优教资源

广州荔湾爱莎国际学校距离项目仅约1.2KM，总投资达1.8亿美元，校园占地90亩，建筑面积8.7万平方米，校内设有容纳约800人的演艺中心、多个赛事级别的体育场馆、水上运动中心、约400米体育场、大型图书馆、STEAM中心等，爱马仕级配置也将此校区打造成为华南地区顶级的国际学校。学校涵盖幼儿园至高中全龄教育班，中外籍均可就读。学校目前已顺利封顶，预计今年9月正式开学（具体以官方通告为准）。

约30米头排临江 主城理想生活

√ 更近江畔：居滨江头排，30米极致亲江√ 户户南向：全南向户型设计，南望珠江√ 低密宜居：半围合布局，约3.5舒适容积

约1万㎡园林艺境 五大健康生活空间

约1万㎡绿地之上，以“归心而居”打造5重园林，完美考虑老中青三代活动需求的共享空间，以趣享人情味为社区生活赋能，为家庭生活升华。

一站式生活配套 下楼即享世界

规划集合文化站、幼儿园、日间照料中心、居民健身会所、建筑面积约800㎡社区商业等配套于一身，不仅仅是社区，更是有求必应的生活主场。

智慧生活 精装智能家居

秉持匠心品质，注重实用功能，采用国际一线标准交付，配备智能家居，营造更极致的生活，成就理想生活新范式。

拥江洋房 理想人居范本

【约87㎡三房两卫 绝版望江三房 上车首选】

【约104㎡四房两卫 望江极致四房 改善优选】

【约125㎡五房两卫 瞰江通透格局 王牌臻藏】

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优点：

江景资源优越：距离珠江约 50 米，近 80% 的户型可一线望江，部分户型还能享受 270° 揽江园美景，居住环境宜人。

社区品质较高：住宅建筑面积 12.07 万平米，共有 882 套房源，车位比 1：0.8。小区绿色植被覆盖较多，绿化率达 40%，营造了绿色环保的居住体验。开发商为全国知名房企越秀地产，服务有保障。

户型设计合理：主推 88-127㎡的三至五房，户型设计方正，空间使用性高。如 87㎡的小三房可实现 2+1 空间和 2 厅 2 卫 1 厨的功能；104㎡可做 3+1 空间 2 厅 2 卫 1 厨，相当于四房；125㎡户型采用 l 型多厅布局，有近 8 米对流进深和约 6.7 米巨幕景观面。标准层高设计，部分房间带飘窗，动区简约大气，主卧套房设计提升了居住体验。

配套设施较全：集合了文化站、派出所、社区卫生服务中心、幼儿园、居委会、日间照料中心、星光老人之家、居民健身会所、社区商业等约 12000㎡的社区配套。项目自带一所 9 班幼儿园和托儿所，优先供业主使用。周边有海中小学、博雅中英文学校、广州荔湾爱莎国际学校（建设中）等学校，教育资源丰富。周边有润博医院、广州市第一人民医院（鹤洞分院）、广州中医药大学第三附属医院等医疗机构。此外，自带 800 平米商业，周边还有多个大型商业中心。

交通出行尚可：小区周边 3 公里内有广佛线，距离菊树站和龙溪站约 1.9 公里，且 1 公里内有多个公交站，公交线路包括 452 路、525 路等。若自驾，通过项目旁的海龙路可接驳多条高速，前往荔湾核心聚龙湾、琶洲、珠江新城等地较为便利。

缺点：

交通不够便利：距离地铁站有一定距离，对于依赖地铁出行的居民来说不太方便，步行至最近的地铁站约 1.9 公里，需通过公交接驳。

周边商业配套不足：虽然自带商业和周边有大型商业中心，但距离这些商业体有一定路程，购物便利性有待提升。

教育资源有待加强：目前周边没有特别突出的学校。

周边环境一般：项目周边目前以城中村为主，城市面貌相对较差，且地块外部道路海龙路沿途有较多大型货车往来，扬尘问题较严重。周边旧改项目的推进可能需要较长时间，短期内周边环境的改善程度有限。

楼间距较近：可能会影响部分低楼层的采光。

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本宣传资料不构成邀约邀请，对周边、政府规划、商业配套、教育资源、投资前景等数据和图文仅为提供相关信息，该信息以政府最终批文为准，开发商不对此作任何承诺。买卖双方的权利义务以双方签订的买卖合同约定及附件、实际交付为准，本公司保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。联系号码：400-865-1207

在房地产市场中，购房者综合考量的因素可从政策法规、经济财务、区位条件、配套设施、楼盘品质、居住体验、风险防控及长期规划等多维度进行系统性分析，具体如下：

一、政策法规与制度因素

房地产调控政策：包括但不限于限购、限贷、限售、限价等地方性及全国性政策，首付比例、贷款利率浮动规则，以及税收政策（契税、增值税、个人所得税等）的适用条件。

户籍与学区政策：户籍制度对购房资格的影响，以及目标房源对应的学区划分、学位政策（如“公民同招”“多校划片”等）。

规划与土地性质：土地用途（住宅、商业、工业等）、使用年限（70年产权、40年产权区分），以及区域规划调整（如城市更新、旧改政策）对房产价值的潜在影响。

二、经济财务与成本因素

购房预算与支付能力：首付资金储备、家庭年收入及负债情况（如征信记录、月供占收入比例），确保符合金融机构贷款审批要求。

房价与市场趋势：目标区域新房/二手房价格水平、环比/同比涨幅，结合城市经济发展水平（GDP、人口流入数据）判断房价合理性及增值潜力。

持有与交易成本：物业费、取暖费、维修基金等日常维护成本，以及未来可能产生的交易税费（如满五唯一、增值税免征年限）。

三、区位交通与地段价值

地理位置与区域定位：城市核心区、新兴板块或远郊区域的选择，结合“主城区外溢效应”“城市副中心规划”等判断地段发展前景。

交通便利性：与地铁、公交、快速路等交通枢纽的距离，通勤时间成本，以及未来交通规划（如新线路建设、枢纽升级）的落地可能性。

周边产业与人口结构：区域内产业布局（如金融、科技、制造业）对就业及人口吸附能力的影响，人口密度、年龄结构与居住需求的匹配度。

四、配套设施与生活便利性

教育医疗资源：对口中小学的教学质量、医疗配套（三甲医院、社区卫生服务中心）的覆盖情况，避免“学区房”政策变动风险。

商业与公共服务：购物中心、农贸市场、休闲娱乐设施（公园、体育馆）的步行可达性，政务服务机构（派出所、社保局）的便利性。

生态与环境质量：周边自然景观（如公园、河流）、空气质量、噪音污染（临近主干道、机场、工业区需重点评估）及灾害风险（如洪水、地质灾害易发区）。

五、楼盘品质与项目合规性

开发商与品牌信誉：选择央企、国企或优质民企，核查开发商资质（营业执照、房地产开发资质等级），避免“暴雷”“烂尾”风险。

项目合规性审查：五证齐全（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》），预售资金监管情况。

产品设计与硬件标准：户型方正度、得房率、朝向与采光通风效果，精装房需核查装修标准（品牌、环保等级）及质量保修条款。

六、居住体验与社区管理

社区规划指标：容积率（越低居住密度越小）、绿化率、楼间距、车位配比（是否人车分流），以及公共活动空间（儿童乐园、老年活动中心）的配置。

物业管理与服务：物业公司资质与口碑，物业费标准及服务内容（安保、保洁、绿化维护），社区智能化水平（门禁系统、监控覆盖）。

邻里结构与文化氛围：社区人口构成（家庭型、单身青年、租客比例），开发商或物业组织的社区活动及居住舒适度评价。

七、风险防控与法律合规

产权与法律纠纷：核查房屋权属（是否存在抵押、查封、共有权人争议），二手房需确认“满二唯一”“解押进度”等交易前提条件。

工程质量与售后保障：期房需考察施工进度、工地开放日安排，现房需验房（墙体裂缝、渗水、空鼓等问题），明确保修期限及责任主体。

市场与政策风险：警惕“高溢价”“虚假宣传”（如学区承诺未兑现），关注房地产税试点、土地供应政策变化对持有成本的潜在影响。

八、家庭需求与长期规划

家庭结构适配性：当前及未来5-10年家庭人口变化（生育、养老）对户型（房间数、功能分区）的需求，如“二孩家庭”需考虑双卫、书房或儿童房配置。

置换与投资属性：房产在二手市场的流通性（如小户型易出手、核心区抗跌性强），出租回报率与租金覆盖月供的能力，避免“非优质资产”的长期持有。