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京基宸悦府营销中心售楼处24小时电话：400-835-2501（中介勿扰）现场详细解答丨项目介绍丨户型图丨在售房源丨特价房丨学校丨交通位置丨样板房丨小区图片丨交房时间丨周边配套丨京基宸悦府丨中国深圳（罗湖-南山-宝安-龙华-龙岗-福田-盐田）
一、增值性：
1⃣️规划前景：政府斥资“500亿”打造梅林“数字经济总部基地”，聚焦工业互联网、AI、5G芯片集群，未来导入超10万高精尖人才，租赁需求与资产价值双支撑。 同时项目位于福田“一轴两翼”规划核心带，毗邻皇岗/福田双口岸，承接香港北部都会区资源外溢，跨境产业联动潜力巨大
2⃣️土地稀缺性：福田近10年仅供应9个新盘，住宅用地更新任务为“零”！宸悦府或是未来5年梅林唯一新增供应。
二、基础｜成本
京基宸悦府，位于福田区梅林街道上梅街与祠堂西街交汇处东南侧，整个项目包含五栋超高层，一栋幼儿园，四栋住宅。住宅总户数为1011户，其中，回迁住宅户数为609户，面积共61507㎡，可售住宅总户数为402套，面积38783㎡。商业9000㎡，商务公寓1470户，规划2000㎡6班制幼儿园。
项目基础信息
【总占地面积】：约1.98万㎡
【总建筑面积】：约22.9万㎡
【项目业态】：住宅、商务公寓、商业
【产权年限】：70年
【产品户数】：1011户
【面积】：公寓面积；38-48-70平 住宅110-114-133平
【梯户比】：住宅3梯5/6户
【楼层】：共48层
【使用率】：约80%
【单价】：约8万左右
【交房时间】：2026年4月（精装交付）
【物业费用】：5.5元/平方米·月
【物业公司】：京基物业
【开发商】：深圳市京基房地产股份有限公司
住宅｜公寓备案价：
114平米3+1房折后855-910万（低楼层、高楼层多一些，中间楼层少）
交付：2026年4月30日精装
1⃣️【40年产权天荟公寓产品】
38平米单间：折后160-170万
43平米单间：折后180-190万
优势：40年产权，民水民电，🉑积分上学，有阳台，燃气到阳台不到厨房，2026年6月30日精装交楼
2⃣️【70年产权宸悦府公寓产品】
45平米两房：折后190万左右起
48平米两房：折后210万左右起
70平米两房：折后340万左右起（只有一套44楼）
优势：70年产权，民水民电，🉑积分上学，70平米以下燃气到阳台不到厨房，2026年6月30日精装交楼
住宅｜公寓去化率：
新房｜二手房对比：
三、居住条件
交通配套：
地铁：项目紧邻地铁4/9号线，上梅林站、梅村站步行仅需5分钟，3站即可到达市民中心，4站直达福田高铁站，连接香港西九龙。
商业配套：
项目周边有超过100万平方米的商业环绕。其中约300米距离有新世界百货，约400米距离有卓越汇购物中心，在地铁4站范围内还有深圳购物公园，卓越中心，领展中心城，深业上城等诸多商业街区。此外，项目自带项目自带9000㎡底商，为居民提供了更加便捷的购物体验。
教育配套：
项目自带幼儿园，3公里范围内有5多所幼儿园、小学和中学学校。这些学校包括深圳市新莲小学、景莲小学、深圳市梅丽小学等知名学校，涵盖了从幼儿园到中学的全程教育。
文体配套：
项目3公里范围内有多个公园，包括有上梅林文体公园、莲花山公园、笔架山公园、银湖山郊野公园等多个公园。最近的公园距离仅105米，这些公园不仅提供了户外休闲的空间，还为居民提供了良好的休闲环境。项目周边还有深圳市体育中心（改建中）、福田区图书馆、深圳书城等。
住宅户型介绍：
公寓户型介绍：
参考片区周边公寓租金水平，预估项目租金可达140+元/㎡/月。（信息来源网络，数据仅供参考）
四、风险提示
1、回迁房混杂：回迁房占比60%（609户），与商品房混居，可能影响社区纯粹性和后期物业管理品质。
2、城市面貌不佳：项目被上梅林新村城中村及20年以上老小区环绕，微观路网狭窄，短期存在噪音、油烟干扰，城市更新进度缓慢。
3、学区不够拔尖：对口梅丽小学（2023年积分72.9分）和翰林实验初中（福田二梯队末尾），四大率仅3.2%，教育竞争力弱于福田南片区名校。
五、总结与建议
接手群体优先级：适合在福田CBD、车公庙工作的中产，预算800万左右，优先选择110㎡以上中高楼层，避开回迁房集中楼栋，可弥补学区短板（未来置换）。
板块升级核心：看好梅林“深圳智谷”产业规划（500亿投资）+深港科创中轴潜力，能承受5-8年持有周期，公寓以租养贷（月租5500-9000元）。
5月1日至5日，深圳将举办“五一好房节”，此次好房节以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题，致力于助力深圳市民以及外地人士置业鹏城，畅享宜居未来。五一前夕，深圳市房地产中介协会发出深圳换馨家3.0活动行业召集令，鼓励各机构积极推出以旧换新惠民举措。
深圳本土最大中介机构乐有家积极响应号召，于4月29日正式开启“2025深圳焕房节暨以旧换新3.0”活动。
本次活动乐有家重磅发布房产“以旧换新”3.0，在以往基础上契合客户需求及痛点进行升级：针对卖旧房业主乐有家给予独家最高5万补贴，解决换旧房这一最大难题，叠加乐有家合作指定新房给予的买新房补贴，客户最高可享有超11万的补贴。一线城市中深圳首个落地以旧换新给补贴，降低交易成本，提升交易效率，促进改善置业。
深圳“以旧换新”于2024年4月开启，此次3.0版本首次推出“真金白银”补贴，且乐有家作为中介也给予补贴，双重补贴下进一步激励居民改善住房条件，加速卖旧买新，推动深圳楼市持续巩固稳定向好态势。（乐有家研究中心）
机构：房地产行业增量政策窗口逐步打开
华泰证券研报指出，进入二季度，房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节奏。华泰证券认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。（财联社）
方便马鞍岛居民出行！深中接驳公交L10路开通试运营
4月28日，中山公交集团宣布马鞍岛深中接驳公交L10路开始试运营。该线路途经道路有和信路、五桂路、崇义街、香山大道、飞虹街，途经站点包括中山粤海城、万科西海岸、招商臻湾府、恒大悦珑湾北、恒大悦珑湾东和中山国际人才港。线路全程约6公里，首末站发车时间为中山粤海城6:45、7:25和中山国际人才港19:00、19:30，仅工作日运行。乘客可使用中山通IC卡享受票价优惠政策。（中山+）
广州：要探索建立“人房地钱”要素联动机制 升级房票安置政策
广州市城市更新工作动员部署会4月27日召开，市委书记郭永航指出要推进城市更新、城中村改造与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合起来，加快实现老城市新活力，走出一条超大城市内涵式高质量发展的新路。要探索建立“人房地钱”要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制，优化“市场+保障”住房供应体系，加快构建房地产发展新模式。（财联社）
广州中考明确：不取消户籍限制、不实行平行志愿等
广州市教育局公开发布关于公开征求《广州市教育局关于2027-2029年深化高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见（征求意见稿）》《2027-2029年广州市初中学业水平考试体育与健康科目考试实施意见（征求意见稿）》意见结果反馈的公告。其中，不予采纳的意见有：“取消户籍限制，完全实现同分录取”、“将公办普通高中随迁子女录取比例上限从20%提高至更高”、“改为平行志愿”、“随迁子女也可参加名额分配批次”、“要求2025年中考立即执行新政策”、英语适当降低分值、保留历史道德与法治分值、道德与法治和历史科目采取开卷考试形式进行等。（南方都市报）
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